问：未预缴土地增值税是偷税行为吗？答：《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后进行清算，多退少补。具体办法由省、自治区直辖市地方税务机关根据当地情况确定。所以纳税人应该按照规定进行纳税申报。预缴税款，在清算之前并不能真实地反映纳税人的实际应该缴纳的税款。所以，预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定纳税人应该缴纳的税款。没有按照规定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行为。如果税务部门发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内仍不缴纳税款，税务部门可以根据《税收征收管理法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下简称“办法”)已经省人民政府常务会议审议通过并公布，将自今年9月1日起施行。该办法适用于湖北省行政区域内国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿。办法规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。征收补偿费用不到位的，不得作出房屋征收决定;对被征收房屋价值的补偿，不得低于同时期类似房地产的市场价格;因旧城区改建需要征收房屋，在征求意见期限内，半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合相关规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改征收补偿方案;征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。此外，办法还明确规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁;不得在补偿协议签订之前，或市、县级人民政府依法作出补偿决定前，强制拆除被征收人房屋，迫使被征收人搬迁。如有违反，给被征收人造成损失的，要依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，将依法给予处分;构成违反治安管理行为的，要依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

昨日，国土部公布了《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（以下简称《通知》），明确信息平台将实现对国家、省、市、县四级登记信息实时共享。而且，《通知》披露了我国建立不动产登记信息平台的时间表，即各地要在下半年将信息平台上线试运行，2017年，我国要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署。至此，不动产登记技术层面的基础工作已经全面展开。不动产登记，近年这个词被重新提起后，就引发了全社会的高度关注，而其中最牵动购房者心的，就是业界广为流传的，实现统一登记后的不动产信息将实现全国联网的消息了。在业内看来，房地产信息是不动产统一登记中的重要内容，而这些数据信息实现了全国统一联网后，每个人拥有的房地产产权数量、布局等具体情况将“无所遁形”。具体而言，《通知》要求，我国要对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询。各地要按照今年下半年信息平台上线试运行、2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库、2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署，上下联动，协调配合，加快推进信息平台建设。要充分运用云计算技术，把信息平台搭建在国土部统一建设的“国土资源云”上。在中央财经大学财经研究院院长王雍君看来，不动产信息统一登记且实现联网、部分人可查询是开征房产税最重要的前提之一，令房产税的税基被有效掌控，逐渐摆脱以前各地政府和相关部门无法掌握跨区域拥有不动产的情况，“这相当于以前一直难以推进的房地产税的开征向前迈出了一大步”。王雍君表示，随着登记制度的落地，房地产税未来要解决产权估值、纠纷仲裁方面制度的问题，以及对于房地产使用权、所有权如何界定、征税法理依据的缺乏等。

现在很多人选择投资美国房地产，无疑是看中了未来美国房地产的增值能力。作为投资者一定是希望自己的房产升值空间越大越好，因为这样才能达到赚钱的目的。但是，由于房产市场受很多因素的影响，所以谁也无法准确的预测未来房价究竟会涨还是会跌。不过，作为投资者还是要具备预测房价走势的能力，这样才能更好地投资，降低投资风险。那么，究竟如何判断一个市场的房价究竟是否会上涨呢?接下来让我们算一算吧。首先各位投资者要明确以下三个影响房价的因素：1.购房需求量每个地区的人口增长量决定这个地区的购房需求量;大部分的人口增长量是随着就业的增长而增长。一些适合养老的社区可能会有就业市场不景气但是房价上涨的现象，这是因为投资者把在其他地方的挣到的钱投进了这个市场，那奥兰多举例，这边阳光社区很多，有的临近湖泊，环境优美，周边的医疗设施齐全，是退休养老的绝佳之选。2.房屋供给量主要是受到以下几个因素限制：1)土地面积;2)地理环境，例如水域或山脉;3)执照的获取和人口密度等政治原因;4)土地开发所用资本的筹集、房产的收益能力等经济原因。3.支付能力某样事物，无论多么稀缺，它的价格都将决定多少人有能力获得它。作为一个房产投资者，那些多数人支付得起的房产市场更容易被投资者相中，因为对于这样的市场，房价还有上涨的空间。只有供给和需求共同朝着一定的趋势发展才会促使房价上涨。但若某个房屋市场的价格根本就是一般人无法负担的，这就是这个市场的房价已经有泡沫的一个明显的信号，说明它在不久之后会下调至人们愿意支付的水平。4.要衡量一个市场是不是人们支付得起的市场，我们可以套用下面这个公式来计算负担比率。负担比率=房屋价格中位数/收入中位数。数字低于3，说明房价非常可以负担，3-4为中等可负担，4-5为中等不可负担，5以上则为严重不可负担。例如德州的几座重点城市比率在所有大城市负担比率中普遍偏低：休斯顿3.3，奥斯汀3.7，圣安东尼奥3.3，达拉斯3.1，这样健康的房价收入比也是这些城市吸引人们前往工作生活的重要原因之一。用负担比率来衡量一个地区居民的房产购买能力，对于预测当地房价走势是十分关键的。最根本的一个原因是，负担比率过高的房屋，根本就得不到银行的贷款!虽然银行贷款官不知道如何判断房屋价格的走势，但他们知道如何判断哪些人可能会还不起自己的贷款。最后，想在美国房地产市场淘到金沙，请寻找带有以下三个特征的市场：就业稳定增长，房屋供给有限，还有，负担比率小于5。

关于农村土地流转科普知识农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。1.概念农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。2.类型当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。3.指导性文件多年来，全市各级党委和政府认真贯彻落实党在农村的基本政策，不断稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。从全市情况看，农村土地承包经营权确权及流转工作符合国家的法律法规和政策，是稳定、健康的，但在完善管理、规范流转和加强服务等方面还存在一些需要解决的问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部第47号令)等法律法规和政策，现就规范本市依法确权到户的农村农用土地承包经营权流转(以下简称农村土地流转)工作提出如下意见：一、进一步加强农村土地流转的规范管理(一)稳定和完善农村土地承包关系。各区(县)要认真对照相关法律法规和政策，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。依法应确权的土地都要纳入确权范围并确权到户。确权确地的，要全部发放土地承包经营权证书，严格做到承包地块、面积、合同和证书“四到户”;确权确利的，要签订确利合同并将土地确权证书发放到户;确权确股的，要将土地确权证书发放到户。(二)农村土地流转不得改变土地的性质和用途。农村土地流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善权衡好利弊，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。(三)合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。原则上，对流转后用于普通农作物种植等投入较小的土地，流转期限不宜过长;对流转后用于发展林果业和设施农业等投入较大的土地，流转期限可以适当延长。采取出租方式流转的，租赁合同期限要遵照《合同法》的规定，不得超过20年。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。(四)必须保障农村土地流转收益。土地流转双方应根据土地质量、产出水平和物价变动等因素，合理确定流转价格。流转期限超过5年的，应当建立价格调整机制，明确约定调整时限和幅度，分时段确定流转价格。流转双方应对各种政策性补贴、流转期满后地上物权属及补偿办法、土地征占应得补偿的归属等作出明确约定。确权确地到户后流转的，流转收益归承包农户所有;确权确利和确权确股流转给村集体，由村集体统一经营或流转给其他经营主体的，土地收益要单独建账、单独核算、专户储存，并严格履行民主程序，合理分配土地收益，确保及时、足额兑现到农户。(五)依法规范农村土地流转行为。承包方采取转包、出租等方式流转，应当及时报发包方备案;采取转让方式流转，应当经发包方同意，受让方要与发包方重新签订承包合同，及时办理土地承包经营权属变更手续;采取互换方式流转，双方当事人应到村集体经济组织办理承包合同、土地承包经营权证书变更及备案手续。承包方自愿委托他人(包括各类组织和个人)流转其承包土地的，应当由承包方出具《北京市农村土地承包经营权流转合同(示范文本)》中统一制定的书面委托书。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。(六)健全完善农村土地流转程序。农村土地流转，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。土地流转受让方以转包、出租方式取得的土地进行再流转的，应当经原承包方书面同意，并办理流转备案手续。企业或个人等经营者与村集体签订非家庭承包或流转合同的，未经集体经济组织同意，不得私自进行流转;如需进行流转，土地经营者应当向集体经济组织提出书面申请。集体经济组织流转确权确利和确权确股土地的，须经集体经济组织成员大会或成员代表大会民主讨论决定并进行公示。流转给本集体经济组织以外的单位或者个人的，经民主决策后报乡(镇)人民政府批准。(七)全面推行农村土地流转合同管理制度。除代耕期不足1年不需签订书面流转合同外，所有农村土地流转都必须依法签订书面合同。过去没有签订合同的，相关当事人要按全市统一规范的合同文本进行补签;已经签订流转合同双方无异议的，维持原合同不变。流转合同的签订要在乡(镇)农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织的监督下，由流转双方在村集体经济组织集中完成，特殊情况下可在其他地点完成，但要做到合同的签订、备案在同一地点一次完成。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份;发包方和乡(镇)农村合作经济经营管理机构各备案一份。二、全面做好农村土地流转的服务工作(八)加强农村土地流转服务组织建设。要结合本地实际情况，依托农村合作经济经营管理机构，并充分发挥村集体经济组织的作用，逐步建立健全区(县)、乡(镇)和村三级农村土地流转服务组织，为土地流转提供相关的法律宣传、政策咨询、流转信息、合同签订指导、矛盾纠纷调处和档案管理等系列服务。(九)提高农村土地流转信息化服务水平。要根据本地区实际和农村土地流转各方需要，进一步加强农村土地流转信息平台建设，不断健全和完善流转信息平台功能，认真维护好、管理好、利用好农村土地流转信息平台。本市农村土地流转的转出信息要全部通过农村土地流转信息平台进行发布，同时，要进一步提高全市农村土地流转合同登记、备案和统计分析的信息化管理水平，及时监测农村土地流转动态，汇总农村土地流转数据。要充分利用信息平台，宣传相关法律法规，交流典型经验，切实提高农村土地流转的信息化服务水平。(十)探索建立农村土地流转价格指导机制。要加强对土地流转价格的统计、监测和分析，通过农村土地流转信息平台等多种途径和方式，向广大农民提供土地流转价格信息。有条件的区(县)、乡(镇)可根据本地区的区位优势、土地质量、土地产出率等因素，探索开展土地流转价格评估工作，建立健全本地区农村土地流转价格指导机制并实行动态管理。通过公平、合理的价格指导机制，保护土地流转各方利益，引导农村土地承包经营权有序流转。(十一)做好农村土地承包及流转合同备案和档案管理工作。要切实加强管理，建立健全农村土地承包及流转备案制度，并实行动态管理。当事人采取互换、转让方式流转要求登记的，区(县)农村土地承包登记管理部门要及时予以登记，并变更土地承包经营权证书。乡(镇)农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织对采取转包、出租方式流转的，应当及时进行合同备案;对采取转让、互换方式流转的，应当及时办理土地承包合同变更手续并备案。同时，要认真清理、规范整理，建立健全农村土地承包台账和农村土地流转台账，加强合同档案管理，切实管好农村土地承包及流转的各项档案资料。(十二)加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作。认真贯彻《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，按照乡村调解、区县仲裁、司法保障的总体要求，依法建立健全农村土地承包仲裁调解机构，完善调解仲裁程序、调解仲裁方法和调解仲裁制度，依法开展农村土地承包纠纷调解仲裁工作。农村土地承包仲裁调解机构要加强与纪检监察、政府法制、司法、信访等部门的沟通协作，建立起多部门协调解决重大问题的工作沟通机制，健全包括协商、调解、仲裁、司法、信访等多渠道调处纠纷的工作机制，畅通农户诉求渠道，提高调处纠纷能力。4.政策《农村土地经营权流转管理办法》《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，现予公布，自2005年3月1日起施行。第一章总则第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。第五条县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。第二章流转当事人第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。第九条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。第十三条受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。第十四条受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。第三章流转方式第十五条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。第十六条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。第十七条同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。第十八条承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。第十九条承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。第二十条通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。第四章流转合同第二十一条承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。第二十二条承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。第二十三条农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：(一)双方当事人的姓名、住所;(二)流转土地的四至、坐落、面积、质量等级;(三)流转的期限和起止日期;(四)流转方式;(五)流转土地的用途;(六)双方当事人的权利和义务;(七)流转价款及支付方式;(八)流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;(九)违约责任。村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。第二十四条农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。第五章流转管理第二十五条发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门。承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续;发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。第二十六条乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。第二十七条乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记;以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。第二十八条乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。第二十九条采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权办法》的规定办理。第三十条从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。第三十一条乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。第三十二条县级以上地方人民政府农业行政(或农村经营管理)主管部门应当加强对乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责。第三十三条农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。第六章附则第三十四条通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。第三十五条本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。本办法所称受让方包括接包方、承租方等。第三十六条本办法自2005年3月1日起正式施行。5.存在的问题目前，我国农村土地流转总体是平稳健康的。但必须看到，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，也出现了违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益、改变土地用途出现“非农化”与“非粮化”以及流转不规范引发纠纷等问题。1.土地流转不规范，普遍存在民间化、口头化、短期化、随意化问题。目前农村土地流转普遍存在“三多三少”现象，即亲戚朋友流转的多，专业大户流转的少;转包、出租或代耕的多，转让的少;口头协商多，文字协议少。农地流转的民间化体现在:农地流转往往是在熟人、亲戚、朋友之间进行，而不是通过市场进行交易。根据中国人民大学和美国农村发展研究所2005年对17省农民土地流转的调查，在转出的土地中，有87.6%的土地是转包给本村的亲戚或其他村民。2007年对山东等10省的土地流转调查表明，65.1%的人直接与受让人(彼此熟悉)协商，21.7%的人选择通过村委会与人协商，16.3%的人选择通过熟人介绍，只有2.3%的人通过土地流转商(中介)协商来确定流转。土地流转口头化:农地流转没有签署任何协议或合同，而往往是流转双方的一种口头约定。2005年的一项调查显示:转出农地的农户中，46%的农户转出土地没有约定期限，86%的农户在转出土地时没有签订书面合同，即使约定期限的农户中也存在部分‘’口头式”约定，签订合同的也不完整、不规范。很大一部分流转是在口头约定的情况下进行的，这导致流转的期限不明确，交易双方权利义务不清晰。土地流转短期化:农地流转往往都在1年之内进行流转，超过1年的很少。据抽样调查表明，44.1%的农户流转期限在1年之内，流转期限不超过5年的有57.5%，而长期流转的仅有1.4%。土地流转随意化:农地流转不确定性强，不受约束，容易引发矛盾。安徽、湖南、四川等省流转期限不确定的比例均超过60%。有的即便签订合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手续，存在着手续不规范、条款不完备等问题，缺乏法律保障，造成土地流转关系的混乱，对耕地的保护和管理带来了很大的困难。2.土地流转规模比较小，流转效益不高。(1)影响土地流转的规模与效益主要问题在于需求的规模化与交易的零散性之间的矛盾。一些农业龙头加工企业和种植大户需要大块土地搞规模经营，而挂牌交易的基本上是零散土地，大块土地少之又少。土地在小户之间流动的多，向大户流动形成规模经营的少。由于土地流转规模较小，流转期较短，集中程度不高，耕地进行规模经营、实施机械化作业的效果难以凸显。流转期短也会助长租种农户的掠夺性生产经营，造成土地肥力难以为继。(2)农地市场价值并未体现，流转收益偏低。农村土地流转中，流转租金的定价，地区差异性很大，取决于双方协商。短期流转的土地主要以实物支付为主，长期流转以现金支付为主。国务院发展研究中心2007年的调查显示，土地流转租金全国平均只有293元/亩，有的干脆撂荒，也不愿放弃土地使用权让其流转。东、中、西三大区域平均分别为417元/亩、185元/亩、171元/亩，即使经济最发达的江苏苏州市和上海金山区，租金也分别仅有595元/亩、468元/亩。(3)土地租金不断攀升。在农村税费改革前农民负扭较重，粮价偏低，农户之间的土地流转往往是土地免费送给对方耕种，对方代交各种税费;随着农村改革的不断深入和中央支农政策力度的加大，土地收益也呈明显上升趋势。受市场价格影响，为租金或转包费发生争议时有发生。3.农民对土地承包经营权流转认识模糊，积极性不够高。土地是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障，尤其是在经济落后地区，农民对土地具有根深蒂固的依赖情结。有些农民担心土地流转对自身利益不利，因而不敢大胆参与流转。宁肯免费将土地转给别人种，甚至抛荒也不愿流转给别人耕种，导致撂荒、遗弃土地的现象不断增加，成为土地流转中流转不出去的一大现实问题。在经济落后地区，多数农户还处于传统农业生产经营阶段，土地仍然是农民最基本的生活资料，大部分农民担心土地流转后会丧失土地的承包权，失去生活的基本依靠，客观上制约了土地流转。尤其是目前农村社会保障制度不够完善。由于农村社会保障制度还没有完全建立起来，不能解决农民的后顾之忧，农民长期以来形成的对土地的依附性仍将长期存在。4.土地流转服务不够到位，流转信息渠道不畅。目前，大部分地区尚未形成统一规范的土地承包经营权流转市场，流转中介组织较少，缺乏土地承包经营权流转价格评估机构。一些地方尽管建立了流转中介组织，但服务滞后，市场运作机制尚未形成，限制着土地承包经营权流转。近年来，许多乡镇建立了土地流转服务中心，但大都有名无实，只在农经部门挂挂牌子，作数字统计，真正充当流转服务媒介、履行服务职能，发挥中介效能的还不多。目前，流转信息畅通、发布功能齐全、中介服务完善、管理规范严密的土地流转市场运作机制和服务机构尚未完全形成。没有实现农村土地承包信息化管理，流转信息渠道不畅，流转的供求双方信息不能及时沟通，客观上限制了土地流转的规范发展。5.农村土地流转管现缺乏规范管理。(1)农村土地流转管理缺乏具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定。基层政府和村级组织能够有效提供流转服务的还不够多，土地承包管理部门对土地承包经营权流转的管理和监督职能也没有完全发挥出来。(2)对基层行政干预缺乏约束。很多农地流转不是农民自愿和通过市场运行的，而是社区、村委会通过行政命令的单方面推行。在土地流转过程中，一些地方是由村干部做主，代替农民决策流转土地。由于土地承包期限短，农民的土地财产权利意识不强，很多农民对村干部做主流转自己的承包地漠不关心，以至于在流转土地的过程中不知不觉失去了土地。(3)目前，仍有少数地方还没有全面落实土地延包30年的规定，个别地方承包合同签订不规范，经营权证发放不到户，农民缺乏对承包土地的安全感。流转合同没有考虑土地升值和物价上涨因素，容易产生纠纷。同时，缺乏对农村土地承包经营权流转的扶持政策，种养殖大户贷款困难，也制约着农村土地承包经营权流转和规模经营。6.土地流转利益纠纷在各地仍不同程度存在。据对江苏省52个乡(镇)部分乡村干部的调查，由于无土地流转协议、合同或土地流转协议、合同不规范以及土地流转规模扩大等原因，在少数地区土地流转纠纷仍在增加。在调查的104位乡村干部中，有56位认为2003年土地流转纠纷与往年差不多，占53.9%;有33位认为2003年土地流转纠纷比往年下降，占31.7%;有15位认为2003年土地流转纠纷比往年增加，占14.4%。这15位乡村干部所在乡(镇)2001年发生土地流转纠纷64起，2002年发生土地流转纠纷107起，2003年1~6月发生土地流转纠纷66起。土地流转纠纷主要表现为:农户间流转以及短期流转中合同签订率不高，土地流转双方形成的利益关系和权利义务约定不明确、不规范，容易引发纠纷;由于在长期流转中流转双方利益协调机制不健全，因经营风险和市场变化等原因也容易引发利益矛盾。此外，在一些地区，基层干部对维护农民的土地权益和坚持农村基本经营制度的重要性认识不足，片面强调和追求农业规模经营而忽视甚至侵害农民土地合法权益;有的地方不顾条件盲目对流转下指标定任务，违背农民意愿强行流转，也导致土地流转纠纷问题。7.土地流转过程中承包人改变土地用途的问题突出。有的地方在流转中改变土地农业用途。如将流转的耕地用于种树或挖鱼塘，有的甚至搞非农建设。有关耕地的改变土地农业用途的问题最为突出。由于种粮效益低，在规模流转的耕地中，很少用于种粮。在流转的土地中，种粮的面积和比重有进一步缩减的趋势。据农业部调查统计，目前农户之间流转土地中用于种粮比重占71.9%，而规模流转入企业、业主的土地中用于种粮比重仅为6.4%。今后不少地方将可能出现流转面积递增、种粮面积递减的情况。在南方部分丘陵山区，有的外出务工农民无偿转出的生产条件较差土地无人耕种，有的出现抛荒。调查中发现流转的土地，除大部分用于种植业用地外，还有部分用在牧业、渔业、和第二、第三产业中，特别是还出现了破坏性比较严重的非农土地流转。个别地区出现了把规模流转的农用土地用于进行土地掠夺式经营，有的甚至取土挖沙、建砖厂、修建永久性固定设施，违背国家关于土地流转的相关政策

土地流转和多种形式规模经营，是发展现代农业的必由之路，也是农村改革的基本方向，在进行土地流转时，双方都应该签订有效的书面合同，以此作为法律依据和权利保障。农村土地承包经营权流转合同签订内容及规范填写01合同中注明双方重要信息在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话，受让方如果是单位，要注明单位法人姓名，当事人是农户的，一般情况下户主的姓名可代表全家;同时，还要填写流转土地的名称(地块名称)、等级、四至坐落(东南西北相邻的地块名称)和面积(长宽的长度和面积的亩数)。02合同中要写清流转期限和签订日期我国《农村土地承包法》规定，二轮土地承包的期限为30年，即1996年1月1日至2025年12月31日，因此，签订合同时，流转的年限和起止时间要明确，填写时间应从合同签订之日到2025年12月31日计算，合同有效期限最长不能超过2025年12月31日。土地流转合同自签订之日起生效，如2015年6月12日签订合同，则合同自2015年6月12日起生效，因此，合同上要写清签订日期。03流转费及支付方式流转双方协商流转价格，计算年总流转费，并确定流转费于每年几月几日支付，以及是以现金、实物或其他方式支付。04合同中纠纷问题规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件，以及对于合同生效期内出现纠纷中的处理方法。

●土地所有权，农户承包权和土地经营权。三权给予法律地位是没问题的，土地所有权和农户承包权也没有问题，关键是怎么给土地经营权定性。●我们与其将经营权做大，还不如将承包经营权权利设置完整的同时再给经营权赋权，这样我们法律和政策关系上就顺了。●农村集体产权制度改革关键要赋予农民更充分的财产权利，重点要赋予农民对拥有的集体资产股份的占有权、收益权，有偿退出权及抵押权、担保权、继承权。按照中央的要求，对赋予农民的这六项权能应该区别对待。全国人大农业与农村委员会副主任委员刘振伟、农业部经营管理司司长张红宇、国务院发展研究中心学术委员会副秘书长刘守英等专家和官员在日前举行的“2015中国农村发展高层论坛”上就“三权分置”(即土地所有权、承包权、经营权分置)和产权制度改革等事关农村发展的重大改革议题发表了自己的观点。刘振伟：三权分置关键是土地经营权定性按照中央一号文件精神，现在全国人大正在抓紧对《农村土地承包法》进行修改。这次修法主要针对中央对土地承包关系的稳定和完善做出的一系列大政方针。重点考虑以下几个问题：一个是三权分置问题，土地所有权，农户承包权和土地经营权。三权给予法律地位是没问题的，土地所有权和农户承包权也没有问题，关键是怎么给土地经营权定性。现在众说纷纭，有人认为是债权，有人认为是物权，债权的理由是土地经营权就是依据租赁合同契约关系而产生的，没有租赁合同，没有契约关系就没有这个债权关系。认为它是物权根据大陆法系民法理论推下来的，土地经营承包权，国有土地经营权。第三种理解，一些权威专家说根据承包期限长短来判断是物权还是债权，流转期限短就是债权，流转期限长就是物权。怎么定性法律必须要明确。另外，国际上现在对债权物权化管理是一个趋势，这是第一个需要明确的。第二，赋予土地承包经营权的抵押担保融资问题。现在的问题是如果土地经营权界定为债权它是不能抵押的，只能质押或者担保。第三，落实土地承包关系长期不变的具体形式问题。土地承包关系的“长久不变”要不要有期限?开始调研时有两种观点，一种认为应该设置期限，一种认为不应设置期限，特别是民法专家认为，土地承包权是用益物权，就是一种期限物权，日本佃权也是55年，中国的民法佃权最长也是50年，期限多长可以商量，不设期限说不过去。第四，还有一个重要问题。农民在城镇定居后是否应交回承包地，这个问题在于政策性文件和法律不一致。原来的《土地承包法》规定，农户落户在小城镇后其在集体的土地可以不交，但是进入设区的市以后，原来的承包地是要交回，但是国务院户籍制度改革的文件里规定，取消农民的三权作为条件，承包地要交回、宅基地要交回，集体承包经营要退出，退出以后才能在城镇落户，不能以这个作为条件。所以，法律和政策需要衔接一下，衔接两种不同意见。再一种意见认为，完全不收回承包地也有问题，人在变，地怎么能永远不变呢?这种意见主张有条件收回。比如农民已经在城镇落户，有了住房、稳定收入来源，完全纳入城镇职工或者城镇居民社保体系，已经丧失了集体经济产业资格，在承包期内这个地鼓励无偿的交回，这是自愿的。如果你不想无偿交回可以有偿退出，你的投入做一些补偿，自愿交回和有偿补贴。刘守英：明晰“三权”内涵关系是首要问题“三权分置”改革在80年代就开始探索，现在面临三方面问题。第一个问题，集体所有权、承包权和经营权这三者之间是一个什么样的关系，这也是“三权分置”改革的根本问题。集体所有权实际上是在一个时点设置下的人人共有、人人有份的所有权制度。所以，我不认同集体所有权就是集体组织享有集体所有权，和整个包产到户改革将集体所有制利益内部化，如果做强集体经济组织或者某一个载体这是个倒退，更加明确在某一个时点集体成员权的共有，集体所有权不是集体组织的所有权，是按份共有所有权，是一个成员权。第二，承包权是集体所有权跟集体组织内部成员之间发包和承包的关系，但是承包权在承包法的设置上是跟集体所有权同等的一个财产权，集体组织内部拥有合法成员权的人承包集体组织内部土地的财产权，这两个权利是平等，但同时是可分裂的权利。第三，经营权在现在的法律设置里没有明确讲，经营权和承包权在现在的法律架构是合一的，经营权是承包经营权派生出来的，不是一个独立的权利。经营权受谁约束?受承包经营权约束。这两者之间是根据一定的和约期限来确定各自的权利和义务的关系。所以，这是一个非常重要的事儿，三权之间的关系没有被认真回答。经营权的权利性质，经营权是从承包经营权派生出来的权利，承包权和经营权的设置上类似清末时的两田制，承包权是一个田地权，经营权是一个田面权。经营权从这么一个和约关系来讲，不能大于承包经营权。我们目前的问题是出在哪儿呢?十八届三中全会以后，最后的设置结果为了使经营权便利新的经营主体来扩大它的经营规模，经营权去获得担保抵押，我们实际上是做大经营权，但是把承包权的权利进行了约束，地方操作的时候面临很大的问题，一个派生出来的权利居然大于它的母权利。所以，我们在法律上就会产生非常大的风险。另外，银行也产生非常大的风险。我认为，经营权的权利是承包权派生出来的权利，它必须小于或者等于承包经营权的权利。现在做大了经营权，对承包经营权的权利进行约束的结果是经营权担保抵押权到底多大的价值?它本身比承包经营权小，但是我们设置比它大，我们实际操作的过程中最后带来一些问题，承包经营权不得担保抵押，但是经营权可以担保抵押，怎么操作?第二个问题，一旦经营权担保抵押出现风险的时候，承包权的权利价值如何保证。第三个问题，由于经营权担保抵押权的价值在法律上无法认同，会带来银行在操作过程中风险非常大，而且成本很高。所以，我的基本观点，我们与其将经营权做大，还不如将承包经营权权利设置完整的同时再给经营权赋权，这样我们法律和政策关系上就顺了。张红宇：集体产权制度改革是农村改革深水区当前改革进入深水区，农村改革的深水区是产权制度改革。虽然农村集体产权制度改革破题甚早，但是30多年过去了，农村集体产权制度改革在全国层面仍然是一个有待继续深化的重大话题。“三农”问题的核心是农民，农民问题的关键在收入。深化改革有利于明晰产权关系，廓清权利边界，为提高农民家庭经营收入，稳定工资性收入，增加财产性和转移性收入进一步夯实基础。农村集体产权制度改革包括资源、资金、资产。包括耕地、草地，全国农村集体土地的总面积为66.9亿亩，即便从经营型资产角度来看，非资源性资产达到2.4万亿元。按58万行政村测算，村村规模达到447万，但是东中西差距甚大，东部地区，特别是城市郊区以行政村为单位，农村经营性资产高达数亿，甚至数十亿的不在少数，但是更广大的中西部地区所谓的经营性资产很少。在这么错综复杂，区域差异非常大的外部环境下，深化农村集体产权制度改革的抓手在什么，重点领域是什么都需要认真探索。张红宇提出，农村集体产权制度改革要聚焦于三个关键领域。第一个是资源性资产的改革问题。现在18.2亿亩还是20.3亿亩的农村耕地的改革，我们现在正在做的农村土地承包经营权确权登记颁证就是资源性改革的最重要的工作。按照中央要求把家底搞清楚，搞好这项工作有利于推动农村土地经营权流转，有利于发展农业规模经济，有利于生成现代农业发展的机制，从去年开始中央要求五年的时间把这项工作完成，摸清农村土地家底，使经营权得到更大范围地优化，提升我国农村土地的产出效率，同时土地经营的劳动生产效率和整个资源的配置效率。第二个改革是狭义上的农村集体产权制度改革，更多是聚焦于农村经营性资产的改革，这个改革涉及的重点是将其折股量化到人、落实到户，健全资产运营的管理、监督和收益分配机制，发挥农民股份合作。其中涉及成员资格的界定问题，涉及股权的设置和管理问题。第一，成员资格的界定问题，包括什么时间、什么人，量化到户、量化到人的集体资产产生的收益。第二，我们所谓的实行股份合作，到底是集体股，各类股还是集体股到底怎么设置，现在各个地方也有不同考虑。第三，股权管理到底采取动态管理还是静态管理。改革开放到今年三十多年，农村社区从封闭到开放，成员过去是固定的，现在是流动的，外来的打工者在这儿干了二、三十年，他有没有资格分享本社区经营性资产带来的收益问题。农村集体产权制度改革关键要赋予农民更充分的财产权利，重点要赋予农民对拥有的集体资产股份的占有权、收益权，有偿退出权及抵押权、担保权、继承权。按照中央的要求，对赋予农民的这六项权能应该区别对待。对于农民拥有的集体资产股份的占有和收益权，重点是在所有开展股份合作制改革的地区，全面赋予集体资产股份的占有权和收益权。对于有偿退出权和继承权，要选择有条件的地方探索赋予这两项权利，有偿退出权重点是探索有偿退出的范围，长期来看是必须要做的，如果农民没有有偿退出的通道，城镇化是一个半拉子工程。怎么有偿退出?退出以后谁来接盘?多大范围做这个事儿?继承权重点是探索具备法定继承人资格，但是不是集体成员的人员继承集体资产股份的规则。对于抵押权和担保权，这比农村土地经营权的抵押担保问题更加复杂，由于抵押、担保可能会对集体经济的产权结构、农村社区的社会结构带来影响，赋予这两项权利必须审慎稳妥。这个权利是一个无法独立行使的用益物权。这个房屋有个股份，你可以有收益权，但如果转让，抵押担保这一份儿，这一个股，不好分割。所以，我们强调要在农业部，包括金融部门，包括监管部门的引领下，批准之下，有限的进行试点。

2015年5月下旬至6月中旬，国务院派出11个督查组，对重大政策措施落实情况开展了第二次大督查。从督查情况看，各部门各地区积极执行党中央、国务院决策部署，一系列促投资稳增长的政策措施稳步推进，一批调结构惠民生的项目及时落地。但督查中也发现土地闲置、资金沉淀等问题。针对督查中发现的问题，国家发改委、财政部、国土资源部发出通报，要求相关部门和地方严肃处置、限期整改。加快闲置土地典型问题查办国土资源部提供的数据表明，截至今年6月底，全国已处置闲置土地24.24万亩，占发现闲置土地总量的23%，其中动工建设12.96万亩、收回10.28万亩、置换1万亩。督查发现，一些地方存在闲置土地原因认定不准、处置政策把握不准、上报数据不实等问题；一些地方在闲置土地处置中行政不作为、整改进展比较缓慢。这些问题影响了闲置土地的处置和盘活利用，也制约了中央稳增长政策的有效落实，需要切实加以解决。根据统一部署，国土资源部发出通报，要求各派驻地方的国家土地督察局近期开展集中核查，对发现的问题进行督促纠正，并向地方人民政府提出限期处置意见。10月底前，对处置整改不力的地区，要督促省级人民政府开展约谈问责。年底前，对各省（区、市）闲置土地尚未处置完毕的，即未开工、未收回或未置换的，将按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标。国土资源部还要求各省级国土资源主管部门认真落实土地督查意见，督促市、县严格按照《闲置土地处置办法》及有关规定，逐宗开展处置整改工作，加快闲置土地典型问题查办。同时加强对市、县的指导检查，严把处置政策界限，严格数据审核把关，做到调查认定准确、处置措施规范、统计上报数据无误。对不符合处置整改要求的，要坚决予以纠正。对处置不力的，要采取约谈、通报等方式严肃处理。国土资源部强调，闲置土地处置要以用为先，促进闲置土地盘活利用。对已收回的闲置土地，及时供应给稳增长和惠民生的建设项目。省级国土资源主管部门要落实土地利用动态巡查制度，加强土地供应和供后开发的全程监管。推动闲置土地信息公开，地级及以上城市国土资源主管部门要在政府网站开辟专栏，公布本行政区及下辖区、县已确认、尚未处置完毕的闲置土地信息以及闲置原因，主动接受社会监督。尽快盘活财政存量资金财政部提供的数据显示，中央财政应收回119个中央部门和单位财政存量资金131亿元，统筹用于促投资稳增长的急需领域；地方各级政府应收回同级各部门和单位财政存量资金2438亿元，统筹用于发展急需的重点领域和优先保障民生支出。通过盘活财政存量资金，可以增加资金的有效供给，有力促进经济平稳健康发展。然而，一些中央部门和地方部门并未按要求交回财政存量资金，直接影响了盘活财政存量资金的政策效果。例如，截至7月21日，中央部门未按规定交回的财政存量资金总额达22.52亿元。针对这一情况，财政部日前发出通报提出了处置方案：财政存量资金没有明确交回期限的，应限期交回。逾期未交回的，同级财政可通过调减当年或以后部门预算等方式扣回。财政存量资金已经交回的，同级财政要抓紧提出统筹使用方案，尽早形成实际支出，充分释放积极财政政策的政策效果。抓紧调整中央投资项目存量资金国家发改委发出通报，要求各省（区、市）、计划单列市以及新疆生产建设兵团发展改革委尽快将国家发改委下达的中央预算内投资项目存量资金调整用于在建重大项目，并抓紧组织实施。国家发改委要求，各地发改委要于近期报送中央预算内投资项目存量资金调整安排方案。各地调整安排的存量资金要确保集中用于符合中央预算内投资支持重点方向、本地区经济社会发展急需资金支持的项目，优先用于棚户区改造等建设进度快而又缺资金支持的项目。允许将存量资金用于近年来已安排过中央预算内投资，但仍有资金缺口的民生领域公益性项目，适当降低地方配套资金压力，加快推进项目如期建设。调整安排的项目应确保前期工作到位、配套资金落实、建设条件具备，确保中央预算内投资调整安排后立即使用、发挥效益，不得再产生新的存量资金。国家发改委要求，各地要尽快履行存量资金备案和调整手续。其中，对2012年及以前年度下达、2013年下达、2014年切块下达的中央预算内投资存量资金调整安排方案，要报国家发改委备案。对2014年下达的，且安排到具体项目的中央预算内投资存量资金调整安排方案，要报国家发改委调整投资计划。国家发改委将按照相关规定抓紧对报送的调整方案进行审核，提出投资计划调整安排意见。对存量资金规模较大的地方，当地发展改革部门要按照国务院要求，全面分析中央预算内投资存量资金产生的原因，抓紧做好整改工作。国家发改委要求，要加快中央预算内投资存量资金计划执行进度。各地发展改革部门要加强对安排存量资金建设项目的监督检查，加快计划执行进度，确保在今年内形成实物工作量，充分发挥中央投资效益。据国家发改委透露，将于今年四季度适时组织检查和专项稽查，对发现的问题，将区别不同情况采取通报批评、约谈等措施，限期整改。同时，视情况进一步采取扣减、收回、暂停安排中央预算内投资等措施予以警示和惩戒，并相应问责。

一些地方政府在涉及农民利益方面，会做出损害农民利益、截留资金等方面的行为。那么，农地租赁、转让、入股等就更容易暗箱操作、私下交易、截留收入。如何预防，是一个非常重要的环节。25日下午，十二届全国人大常委会第十三次会议开幕，审议国务院关于提请审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整有关法律规定的决定(草案)》的议案。按照议案，在33个试点县(市、区)行政区域内，可以暂时停止土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定。在土地管理法等相关法律没有修订的情况下，启动农地入市改革，是需要足够的胆略和魄力的。土地作为最为重要的自然资源，是农民的命根子，一旦这方面出现问题，影响可想而知。但是，如果这一步不迈出，农村改革要想向纵深推进，难度也可想而知。可以肯定，试点工作的展开，将对农村经济发展、农业生产水平提高、农民收入增加和观念转变等，产生极为重要的影响。农村人口的流动，也将在新的土地管理制度下，出现新的变化。一定程度上，还可能会带来农民的反流。值得注意的是，此次试点不仅在土地流动方面迈出了实质性步伐，而且土地流动的审批、政策的执行和管理等，也按照简政放权的要求，下放给了地方。其中，使用存量建设用地的，下放至乡(镇)人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。这也意味着，地方政府的作为，将对此次改革试点至关重要。必须看到，在农地入市的政策大门没有正式敞开前，一些地方实际已经进行了初步探索。如由村级组织负责，把农民的土地集体承包给一些种粮和种植经济植物的农民但是，由于缺乏统一的政策和标准，这方面出现的问题也比较多。如农民和承包者利益双重损害，一些地方的村级组织擅自撕毁合同等。而从目前各地撤村建镇过程中出现的问题来看，如何给失地农民建立相对稳定、可靠、有效、合理的社会保障制度，也是下一步农村土地改革试点不可忽视的重要方面。如果没有相应的社会保障制度做支撑，农地流转就极有可能出现让农民集体返贫的现象。在一些地区，失地农民住进高楼、生活贫穷的现象还是不同程度存在的。按照以往的经验，一些地方政府在涉及农民利益方面，包括专项拨款、专项资金、扶贫救济等，常常会做出损害农民利益、截留资金等方面的行为。那么，农地租赁、转让、入股等就更容易暗箱操作、私下交易、截留收入。如何预防，是一个非常重要的环节。尤需要重视的是，在推动农地入市改革试点过程中，要防止地方政府、村级组织与极少数人勾结，利用行政手段强行将农民的土地以租赁、受让、参股等方式，集中到他们手中，然后再通过转租、二次转让、股权流转、将土地卖给城市人建房等，从中牟取暴利和私利，引发各种腐败问题。这也需要相应设计农地入市的标准流程，杜绝暗箱操作，侵吞农民利益。允许农地入市，是农村土地改革最为重要的举措之一，也是最为关键的环节之一。只有规范好地方政府的行为，提前扎好制度的篱笆，并强化监督检查机制，才能让农地入市改革真正让农民受益。

24日，记者从新疆国土资源厅获悉，日前新疆质量技术监督局批准发布了新疆地方标准《土地整治工程建设标准》（DB65/T3722-2015）。该地方标准发布，填补了新疆土地整治工程建设领域的标准空白。据了解，新疆土地资源丰富，可直接利用的土地面积约10亿亩，占全国宜用土地面积十分之一以上。作为惠及“三农”的土地整治工作，是强化集约用地、适时补充耕地和提升土地产能的重要手段。土地整治，是对低效利用、不合理利用和未利用的土地进行综合治理，对生产建设损坏和自然灾害损毁的土地进行恢复利用，提高土地利用效率和效益的活动。近年来，作为保障新疆新农村建设的资源保障重要组成部分，新疆土地整治工作蓬勃发展、充满希望，以农村土地综合整治为主的建设项目数量、规模和投资不断增加，基本农田保护、建设用地复垦等业务扎实推进。从2013年5月起，新疆土地开发整理建设管理局历时2年组织起草了新疆《土地整治工程建设标准》地方标准。据介绍，该地方标准适用于新疆土地整治项目的立项、可行性研究、规划设计、施工和竣工验收等，将为今后全区土地整治项目工程建设建立强有力的技术支撑。

近日，国务院办公厅专门发出《关于对全国第二次大督查发现问题进行整改的通知》，要求有关地区和部门整理好存在的问题，事项共有26项，首当其冲的就是闲置土地问题。督查发现，多地存在建设用地大量闲置的问题。据国土资源部介绍，截至今年6月底，全国已处置闲置土地24.24万亩，占专项督查发现闲置土地总量的23%，其中动工建设12.96万亩、收回10.28万亩、置换1万亩。谈及造成土地闲置的原因，某开发地区负责人称，“各方面都有，很多企业前几年就是为先圈地卡位，其实自己也不清楚到底要做什么，期待坐等土地升值的，还有一种是企业自身资金链条出问题，导致土地闲置。”据悉，有的地方2009年~2013年已供应的建设用地中，闲置土地总量占当期年平均供应量的28.6%，有的地方达30.5%。国土资源部官员今年曾表示，对已认定纯属企业原因的闲置土地，未发送收缴闲置费或收回使用权决定书的，加紧完成发送，已发送决定书的要加紧完成闲置费收缴或土地使用权的收回，表示要从源头上防止产生新的闲置土地。

土地“微调”主要依据:一是二轮承包以来积累了一些人地矛盾,使“微调”成为迫切需要。二是此次土地确权登记进程中存在大量“多地”问题,使“微调”成为相对可能。在“调地”时应把握四个原则:一、法律先行协调统一的原则建议对调整农村土地关系的法律法规进行有效整合,及时修订土地管理法、农村土地承包法、物权法等法律之间冲突的部分,及时修订完善农村土地承包经营权流转办法,完善农村集体土地征收相关法律法规等。二、稳定为前提微观调整的原则“调地”应以“稳定”为前提,坚持公平平等、保障底线,在二轮土地承包的基础上,允许对承包地分配严重不合理的个别村做部分调整。对实测面积多出承包合同面积比例较高的部分,调出多地部分优先用于保障无地或少地农民,其余再进行二次分配。三、因地制宜村民自治为主的原则一方面要有相关权威性法律法规政策性文件加以指导约束,也要留给地方基层组织和村民委员会自主创新的空间,允许各地干部群众在不违背国家基本法律法规的情况下,发挥村民自治组织作用,根据各地实际情况做出“调地”的实际操作办法规程。四、丰富纠纷解决机制的原则进一步丰富调解方式,充分发挥德高望重的“第三人”、村委会、基层乡(镇)人民政府、司法所等调解作用,并将调解贯穿于仲裁和诉讼之中。建立和规范农业承包合同仲裁机构,在立法上建立农业承包合同纠纷的仲裁前置制度。法院要坚持依法办案,慎重处理,引导群众依法解决纠纷。

国务院办公厅关于对全国第二次大督查发现问题进行整改的通知国办函〔2015〕65号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：为推动党中央、国务院重大决策部署进一步落实并取得成效，2015年5月下旬至6月中旬，国务院部署开展了对重大政策措施落实情况的第二次大督查。同时，审计署进行了政策措施落实情况跟踪审计。从督查和审计情况看，各地区、各部门认真贯彻落实党中央、国务院重大决策部署，胸怀全局、主动作为、改革创新、不畏困难、讲求实效，推动重点工作取得积极进展，总体情况是好的。但个别地区和部门在贯彻落实重大政策措施中还存在工作不协调、落实不到位、工作进度慢等问题，也存在欺上瞒下、弄虚做假和工作不作为等极个别现象。这些问题和现象的存在，影响了财政预算的执行、项目投资的落地和年度各项工作任务的如期完成，更有个别问题和现象扰乱了正常工作秩序，违反了财经纪律，积聚了经济风险，损害了党和政府的形象。对此，必须认真纠正，严肃整改。为贯彻落实国务院常务会议关于对发现问题抓紧彻底整改的要求，现就需要整改的事项提出以下要求。一、报送整改方案。各有关地区和部门要针对存在的问题，认真研究分析问题产生的原因，找到解决问题的办法和路径，挽回问题造成的损失和影响，提出解决问题的意见，并逐一制定整改方案。整改方案请于2015年8月15日前报国务院。二、报告整改结果。各有关地区和部门要认真按照整改方案明确的目标和时限完成整改任务，整改报告请于2015年12月31日前报国务院。三、高度重视整改工作。各有关地区和部门要提高对整改工作的认识，主要负责同志要亲自布置，分管负责同志具体负责；涉及多部门的问题，由牵头部门负责协调，其他部门积极主动配合。对存在的问题要引以为戒，既要抓紧整改又要举一反三。要以整改为契机，处理解决好存在的问题，同时建立健全贯彻落实党中央、国务院决策部署的长效机制，确保类似问题不再发生。在整改过程中，国务院办公厅将有选择地进行跟踪督查，督促各有关地区和部门加快整改进度、落实整改措施。对整改不力、未能按时有效完成整改任务的，国务院领导同志对所在地区和部门的主要负责同志进行约谈。国务院办公厅2015年7月20日

根据《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函发〔1997〕490号)规定：“根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按‘服务业’税目中‘租赁业’项目征收营业税;以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按‘转让无形资产’税目征收营业税。”以土地入股需要缴纳哪些税？根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定：“一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”

10加元(约人民币48元)就可以买到土地，这世界上居然有这样便宜的好事!这个让人感到惊奇的事情，发生在加拿大亚省南部的迪利亚镇小镇，这个人口仅有186人的小镇最近以一幅土地10加元的超低价，吸引新移居者前来定居。结果，在不足两天内，当地政府已经成功售出全部15幅土地。据悉，加拿大魁北克省小镇为了吸引移民定居落户出让土地，对外宣称，凡在此地建造房产，就能免费得土地。在业内人士看来，这种促销活动，对于加拿大移民者吸引力十足。相较于加拿大部分热炒地区的房产泡沫，选择小镇生活将是未来的发展趋势。对此政策，迪利亚镇(Delia)议员柯林斯(JeffCollins)表示，他们期望可以有更多人前来小镇兴建房屋，并且留下来居住，从而推动当地发展。基于此次热烈的反应，明年或再推出类似政策。柯林斯透露，活动对象特别是针对来自卡加利、拉姆赫勒镇(Drumheller)及汉纳(Hanna)等邻近地区的居民。低价甚至免费买下土地，对于移民来说，确实是一笔非常合算的买卖。《国际金融报》记者还发现，不只是加拿大，近几年，低价移民在澳大利亚等国也不断出现，只是这种“便宜”的背后，存在怎样的风险?“廉价”移民真的廉价么?免费送地加拿大一些较为偏远的小城镇，正遭遇人口流失的困境，因此不得不通过赠送土地或廉价卖地来吸引人口据悉，加拿大早期的部分城镇以赠地吸引移民的政策虽然已终止，但是部分维持这项传统的小镇仍然存在。迪利亚位于亚省南部，距离拉姆赫勒东北约45公里。在迪利亚小镇，根据政府推出的10加元土地交易合约规定，土地购买者必须先缴付1000加元，在新屋竣工后，政府会退回990加元。至于迪利亚镇具备什么优点，以吸引人们迁移定居，柯林斯强调，这个小镇包罗万象，包括两家餐馆、一家杂货店、一个邮政局，以及一所学校

省农委作为主要责任部门，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《江苏省农村土地承包经营权保护条例》，以农村土地承包经营权确权登记颁证为抓手，依法落实农村妇女土地承包经营权、流转收益分配权和股份分红权，促进农村社会和谐稳定。一、加强政策法律社会宣传，形成保护农村妇女土地承包权益的良好氛围。与妇联联合出台了《关于在农村土地承包经营权确权登记颁证工作中保护好农村妇女土地权益的意见》，对保护农村妇女土地承包权益提出明确要求。各地运用各种媒体、专题培训，深入开展维护农村妇女土地权益的学习宣传和贯彻实施活动，增强了基层干部维护农村妇女合法权益的自觉性和主动性;开展政策问答、发放宣传画报等活动，引导广大农村妇女积极参与农村土地承包经营权确权登记颁证工作，依法维护自身合法的土地权益。二、做实农村土地承包经营权确权登记颁证工作，落实好农村妇女土地承包经营权。成立了确权登记颁证联席会议制度，将各级妇联组织纳入确权登记颁证领导小组，在乡村工作队伍中有妇女主任参加。全省选定了16个整体推进县开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作，各地在入户调查中摸清家庭成员尤其是“出嫁女”户籍变动情况，在户主签字审核的环节上依规做到民主协商、男女平等，农村妇女同样可以作为户主进行签字确认，在登记簿和经营权证书中能够作为共有人进行记载，真正做到“登有其名、名下有权”。三、规范农村土地经营权流转行为，维护好农村妇女土地流转收益。依托农村产权交易市场开展土地流转信息发布、合同鉴证和政策咨询等服务，进一步规范农村土地经营权流转行为，全面实行农村土地流转合同制和登记备案制，引导各地遵循土地流转综合指导价，并建立逐年增长的土地流转机制。探索土地流转资格审查、项目审核和风险保证金制度，控制工商资本直接租赁农村妇女承包地经营，避免擅自改变土地流转用途而引发矛盾，确保农村妇女的土地经营权流转权益不受侵害。四、构建多元化纠纷调处机制，妥善化解农村妇女维权信访纠纷。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设，强化人员队伍培训，形成了“乡村调解、县市仲裁、司法保障”多元化的纠纷调处机制，突出涉土信访调查处理的工作规范，及时有效地将侵害农村妇女土地权益的纠纷化解在当地。

现代农业发展离不开土地问题，放眼全球，要么是人少地多。如美国3亿人，28亿亩耕地，人口比我国少10亿，而耕地比我国多近10亿亩，美国家庭农场平均3500亩；要么就是人多地少。如日本、韩国和我国台湾地区。我国人多地少的现实，决定了土地经营只能适度规模，100个人的地给1人种，其余99人到哪里去，去干什么。一些人认为现代农业规模化主要是土地规模化，流转的土地越多越集中，越有规模化，越有政绩，这是认识误区。中国现代农业规模化应是产业布局的规模化；是农民合作组织的规模化；是服务范围和内容的规模化；是产业体系的规模化，建立一整套农业接二产连三产的现代产业体系；是适合工厂化生产的种养业规模化。眼下土地承包经营权流转中，存在了一些突出问题：农地经营的准入条件限制几乎为零，任谁都来圈地，过快过急地推进流转，将土地过度向企业集中，规模过大，不光效益会下降，且随时都会发生来自自然、市场、金融等方面的风险，使之与农户的合同无法兑现；政策集束向大户倾斜，小农户被边缘化。无锡批发零售用地合作我国2.3亿承包土地的农户中，小农户仍是农业生产的主体，他们的积极性受挫将严重制约农业生产；一些地方以流转比例和流转规模论英雄，逼得基层干部采取多种方式诱导推进，违背农民真实意愿；培育新型经营主体不以家庭经营为核心。家庭经营为主体、主力、主导是古今中外农业经营的成功经验，只有家庭这个无与伦比的最佳利益共同体才不需要监督，不讲价钱，全体成员齐心协力。美国的家庭农场占86%，法国占88%，德国占77%，欧盟15国平均占88%。不少地方只贪大求洋，把力量大都放在龙头企业上，对规模较小的家庭经营兴趣不大，这就偏离了农业发展的轴心力量。近年来的实践证明，发展现代化农业，发展适度规模化经营，才是农业经济运行平稳的保障。

记者7月21日从国土资源部召开的专家座谈会上获悉，列入部2015年立法工作计划的《土地利用总体规划管理办法》(征求意见稿)(以下简称《办法》)基本框架已完成，力争年内出台。该《办法》充分体现了规划“三分编制，七分实施管理”的要求，除对规划的编制、内容、审查报批环节进行明确规定外，还着重对规划的实施、评估、修改和监督检查等工作提出具体要求。据国土资源部规划司有关负责人介绍，《办法》除将分散在各有关法律法规、部门规章、规范性文件、技术规程等对规划的规定条款进行梳理汇总外，还进一步细化补充了现行法律法规没有明确规定的内容，此外也充分体现了本轮土地利用总体规划的重大创新，如强化建设用地空间管制、完善基本农田保护制度等。据了解，我国已组织开展了三轮全国性土地利用总体规划的编制和实施工作，至今已形成了国家、省级、市(地)级、县级和乡镇级五个层次完整的土地利用总体规划体系，按规划批地用地的制度已经建立，对统筹保障发展和保护耕地，促进区域和城乡协调发展起到了至关重要的作用。然而，由于土地利用总体规划专门立法相对滞后，一定程度影响了规划地位和作用的进一步发挥。有关专家在座谈会上指出，目前现有法律法规对土地利用总体规划的规定比较原则不够全面，各级规划的功能和定位、规划编制的程序、规划修改的条件权限、规划实施的措施等没有明确的法律条款，不能完全满足实际工作的需要，出现了一些地方对规划编制不重视、规划实施较随意等问题。因此，迫切需要通过土地利用规划立法，进一步细化现行土地管理法律法规，确保土地利用总体规划编制的科学性和实施的权威性。来自北京大学、中国人民大学、中国农业大学、中国地质大学、北京师范大学和部直属单位有关专家参加了座谈会。(吕苑鹃)

1、广西深入推进土地管理制度改革试点工作今年以来，广西壮族自治区国土资源主管部门按照中央和国土资源部统一部署，加强统筹协调，实行分类指导，深入推进现有的土地管理制度改革试点工作，充分发挥改革试点的示范效应，最大限度实现改革红利。城乡建设用地增减挂钩试点。改革增减挂钩结余指标有偿使用方式，对列入“滇桂黔石漠化”范围的35个县，在优先保障本县(区)域范围内农民安置和生产发展用地的前提下，节余指标可在全区范围内实行有偿交易使用，有偿使用收益用于支持扶贫生态移民工程建设。开展了试点工作年度评估，做好项目抽查和业务指导。截至目前，全区已有37个项目通过自治区级验收，归还周转指标919.93公顷，新增耕地675.57公顷。低丘缓坡土地综合开发利用试点。组织开展了国家级低丘缓坡土地综合开发利用试点年度评估，根据各试点实施进展情况下达试点指标。截至目前，共下达国家级试点指标1333.33公顷，下达自治区级试点指标131.43公顷。小微企业标准厂房建设用地试点。开展了小微企业标准厂房建设用地试点年度评估，根据评估结果下达专项用地指标，截至目前，共下达用地指标131.43公顷。露天采矿用地方式改革。认真组织开展调查，掌握了2014年度全区21个露天采矿试点临时用地等情况，指导安排试点用地。完成了试点产权产籍外业调查成果审查，并通过国土资源部审查，为下一步试点提供重要参考。乡镇“四所合一”改革试点。密切配合自治区有关部门组织开展乡镇机构改革“四所合一”试点工作，印发了《关于加快推进乡镇机构改革试点工作的指导方案》、《乡镇国土机构工作指南》，选取了388个乡镇作为试点乡镇，占所有乡镇的34.6%。目前已有361个乡镇制订了“四所合一”方案，已实行机构实体化整合的169个，职责整合的142个，优化了基层国土资源管理力量配置，提升了乡镇基层管理和服务水平。(来源：中国矿业报)2、我局鼓楼分局积极应对强降雨期间突发地质灾害灾情险情6月26日以来，全市普降大雨，鼓楼分局积极应对、妥善处置突发地质灾害险情灾情。一是加强雨天巡查工作。分局派出30余人次冒雨对全区35个地质灾害隐患点危险点进行全天候巡查，对6处新增灾害点实地察看灾情险情。二是落实灾情速报制度。发生灾情后，分局立即将基本情况口头向市局、区防指、区应急办等部门报告，并安排人员按照省厅每天上报地质灾害发生和应急处置情况的要求落实工作。三是认真核查灾情险情。根据工作要求，邀请省厅地质灾害应急技术指导中心9名专家分4次对险情灾情进一步核查、鉴定，并提出应急防范措施。四是落实各项防灾措施。按照专家核查意见和防灾建议，督促责任单位、区相关部门和街道立即采取应急防范措施，紧急撤离转移受威胁群众32人，移走受威胁车辆约10辆，发生灾情险情的地质灾害点均设置了警戒线，部分紧靠道路的灾害点设置了明显路障，部分滑坡体采取覆盖土工布、清除险树等方式防止灾情进一步扩大。3、我局雨花台分局做好汛期地质灾害防灾减灾工作今年入汛后降水量较大，雨花台分局从四个方面做好地质灾害防灾减灾工作，一是全面排查，对全区范围内的地质灾害隐患点、危险点开展自查，摸清本辖区内地质灾害点数量和类型，对出现滑坡的地方，向滑坡点所在街道发放防治工作的紧急通知。二是详查新发现的地质灾害险情点。对新发现的地质灾害险情点请省地质工程勘察院的专家逐点勘察，对地质灾害类型、规模等进行确认，提出初步消险意见。三是重点地段重点防治，对离居民生活区、工作场所等人口较多的地方存在的地灾点重点防治，设立危险警示牌，落实监测责任人，拉起警示线，防止车辆和行人靠近。四是认真落实相关制度。加强汛期值班，确保值班人员24小时在岗，保持通信畅通，做好值班记录;制定险情速报制度，一旦出现险情和灾情，及时上报，相关人员第一时间赶赴现场，做好应急处置工作。

2014年2月，上海市政府发布《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》在土地利用的顶层设计方面明确提出“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的原则。受此影响，工业土地供应将进一步趋紧，价格将维持上涨态势。2014年3月，上海市政府发布《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》提出通过区域整体转型开发和能级提升、对部分符合条件的零星工业用地自行开发、土地收储、提高容积率、节余土地分割出让等手段，达到盘活存量、促进产业结构调整升级的目的。2014年3月，上海市政府发布《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》旨在加大对工业用地出让的监管力度，提升工业用地的利用效率。明确了项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估和土地使用权退出的全生命周期管理的实施细则，以及各工业区块的重点发展产业，并在产业准入、土地供应方式、土地出让价格、出让年限、执法监督等方面给出了具体操作指引。2014年7月，上海自贸区政府出台了《关于中国(上海)自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》鼓励地块用途兼容，用地类型实行两种或两种以上用途混合，存量建设用地补缴土地价款后可转型为综合用地。《意见》为自贸区内工业用地的二次开发提供了依据，以盘活区内的存量土地。2014年12月，松江区政府颁布《松江区关于加强存量工业用地用途管理的暂行办法》针对存量工业用地房屋用途改变，存量工业用地公司股权(结构)变更登记，存量工业用地房地产权属变更、转移登记，存量工业用地房地产权属抵押权实现，存量工业用地房屋出租许可及承租企业准入等五方面的行为，对其所需的审核材料、要求、程序、责任追究等均提出了具体的操作办法。