根据我国《宪法》、《土地管理法》的规定，土地的所有权属于国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。但土地的使用权可以依法转让。因此，农民对宅基地没有所有权，只有使用权。宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而发生的纠纷。宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同，可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷;以宅基地纠纷的内容不同，可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。在日常生活中常常碰到有人咨询农村宅基地的买卖问题，法律实践中也有宅基地买卖的纠纷，因此我们需要了解一下我国法律关于宅基地的相关规定：1.《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。所以，宅基地本质是一种用益物权，农户只是宅基地的使用权人，没有所有权，宅基地的所有权属于村集体。2.农村宅基地可以转让，但根据《土地管理法》规定，仅限于本集体经济组织内部的转让。对于转让方而言，转让以后不能再行申请新的宅基地。对于受让方只要是本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件的，可以取得宅基地的使用权。3.非宅基地所在地的经济组织成员一般情况下不能获得宅基地的使用权。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中规定，严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。所以，非宅基地所在地的经济组织成员不能在农村购买宅基地，而且也不可能获得法律上的保障。4.依据我国法律规定，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以，宅基地不属于遗产，不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。

1、申报凡是拥有宅基地的土地使用权人，须领取由土地部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，以户为单元，每宗宅基地填写一份。村民使用的宅基地，必须提交由经济社、村委会二级经济组织及镇政府出具的土地权属来源证明。然后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核。2、权属调查国土部门根据土地使用权人的申请，对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘制宗地草图，为地籍测量作准备。在宅基地调查过程中，本宗地使用者和相邻地使用者应按通知规定时间内到场共同指界，对双方共同确认的用地界线和界址点进行签名、盖章，如不能参加指界的，应书面委托代理人出面指界。3、审核与公告经土地行政主管部门审核，对认为符合登记要求的宗地进行公告，公告内容主要包括土地使用者的名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落、四至范围等。4、审批公告期满，土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，由市(县)人民政府领导签章，并加盖市(县)人民政府土地登记专用章。5、登记注册根据农村宅基地登记审批表结果，以宗地(宅基地)为单位逐项填写土地(宅基地)登记卡、土地(宅基地)归户卡及土地证书，并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在两卡上签字。6、颁发土地证

农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡(镇)人民政府审查同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。农村宅基地使用权的内容有哪些呢?1、占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人的使用。2、使用权。宅基地使用权没有明显的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及建设情况，宅基地使用权除非依法定原因被剥夺，对于宅基地上的建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由行使权利。3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活建筑和设施。4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。所种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护使用房屋合法买卖、继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以宅基地使用权必须连同房屋一并转移。农村宅基地使用权的主体仅为农村居民。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。

近几年来，房地产行业的一直是我国经济的支柱行业。然而，房地产行业财务人员的财务管理水平和涉税风险意识却亟待提高：一方面，少数企业家为追求高额回报，有意少缴或拖延缴纳国家税款，以求取得暂时性的效益最大化；另一方面，部分财务人员业务能力有限，甚至不了解房地产企业取得土地使用权之后，在销售之前是需要缴纳城镇土地使用税的。小小城镇土地使用税，能折射出企业自身存在的大问题，值得我们关注和深思。下面就针对房地产企业如何正确缴纳城镇土地使用税的问题作一个政策解析。一、房地产企业是否是城镇土地使用税的纳税义务人2006年12月31日国务院新修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称"《土地使用税暂行条例》"）自2007年1月1日起施行。《土地使用税暂行条例》第二条规定：第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。而房地产企业的开发项目土地基本都是坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的建设用地，因此依据《条例》第二条规定，可以判定房地产企业是城镇土地使用税的纳税义务人。二、关于纳税义务发生时间国税发〔2003〕89号原规定"是房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。"这一规定对房地产企业在取得土地至自用、出租、出借、出售本企业建造的商品房期间是否缴纳城镇土地使用税未作明确。在2006年下发的《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）中给予了明确规定（同时将国税发〔2003〕89号原规定给予废止）："二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。"对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题，国家税务总局也明确公告（国家税务总局公告2014年第74号）如下："通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。"依据上述规定，房地产企业应该从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。三、关于纳税地点《土地使用税暂行条例》第十条规定："土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。"因此，房地产企业应该向土地所在地主管地税机关申报纳税，即不能向房地产企业机构所在地主管地税局申报缴纳，这一点一定要注意。四、关于计税依据的规定《条例》第三条规定："土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。"之前《国家税务局关于检发的通知》（[1988]国税地字第15号）对实际占用的土地面积也进行了明确，即文件的第六条规定："六、关于纳税人实际占用的土地面积的确定纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。"此外，《土地使用税暂行条例》的第六条还规定下列土地免缴土地使用税：（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；因此，房地产开发企业应该以土地使用证上确认的土地面积，减去配套公共用地的面积作为计税依据，乘以当地政府规定的每平方米年税额，计算缴纳。如果房地产开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，还可以享受相关优惠，具体请参考《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定："一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。"五、纳税义务终止时间《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定："纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。"之前国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定："二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。"依据上述规定，可以判定房地产开发企业将开发的商品房销售交付给购房人的当月月末，其城镇土地使用税纳税义务终止。而在实际业务中，房地产企业的开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，尤其要跟土地所在地主管地税机关沟通，确认合理的计算方法。

宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。宅基地使用权的范围比较广泛主要包括以下几方面:(1)占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人的使用。(2)使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由行使权利。(3)在宅基地空闲处修建其他建筑物设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。(4)宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。(5)依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖、继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。

2010年一行三会联合下发《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》，探索开展农村土地承包经营权抵押贷款试点，土地承包经营权抵押贷款“从无到有”;2014年中央“一号文件”明确“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”，并要求有关部门研究提出实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律。今年4月国务院办公厅印发《关于金融服务“三农”发展的若干意见》，要求人民银行会同中农办、法制办、农业部、银监会等部门，制定农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，在经批准的地区试点。这将为农村土地承包经营权抵押产品创新和推广应用，从国家层面提供法律和制度保障。全国各金融机构是否会就此全面开展土地承包经营权抵押贷款?农村金融是否会迎来黄金机遇期?

咨询：土地确权正在进行中。那土地确权时，村民租赁出去的土地怎么办?回复：1、土地确权不改变原来的土地承包合同关系，原来的土地证上是谁的名就是谁的。2、土地确权仅仅是用航拍器按比例测量地块的实际面积，在实际测量后，村公务栏公示一周，村民对地块面积无异议后，签字，颁发新的土地证。3、2013年2月，中共中央、国务院近日印发了《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》。文件提出用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。文件要求，加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。4、文件内容：(1)建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村集体产权制度，是激发农业农村发展活力的内在要求。必须健全农村集体经济组织资金资产资源管理制度，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。(2)全面开展农村土地确权登记颁证工作。健全农村土地承包经营权登记制度，强化对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的物权保护。(3)加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。(4)深化集体林权制度改革，提高林权证发证率和到户率。推进国有林场改革试点，探索国有林区改革。加快推进牧区草原承包工作，启动牧区草原承包经营权确权登记颁证试点。

咨询：农村土地承包经营权确权登记还是备受关注的，从出台的政策来看政府是很关心这个问题的，那农村土地承包经营权确权登记颁证是什么意思?答：农村土地承包经营权确权登记颁证，是指对家庭承包土地确权登记颁证和其他承包方式承包的土地确权登记颁证。家庭承包土地的确权登记颁证，是依据《物权法》、《农村土地承包法》等法律规定，由县(市、区)农村土地承包管理部门对家庭农户承包土地的地块、面积、空间位置等信息及其变动情况记载于登记簿，由县级以上地方人民政府确权颁发土地承包经营权证书，以进一步明确农民对承包土地的各项权益。这是此次家庭土地承包经营权确权登记颁证工作的重点。其他承包方式承包的土地确权登记颁证，是指根据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权证管理办法》等法律法规，对家庭承包以外的其他承包经营土地的地块、面积、空间位置等信息及其变动情况记载于登记簿，经县(市、区)农村土地承包管理部门审核，由县级人民政府颁发土地承包经营权证书予以确认土地承包的权益。

1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书(或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图)确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。4、属地人民政府组织调查登记，并适时公布调查结果。5、属地人民政府拟定房屋补偿与安置方案(包括补助与奖励措施)，上报县人民政府。房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。6、属地人民政府将经充分论证的房屋征收补偿方案报县国土部门，县国土部门应当会同县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。属地人民政府将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。7、属地人民政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。8、属地人民政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报县国土部门备案。9、属地人民政府作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报县国土部门审核：(1)发展改革部门对建设项目的批复文件;(2)国土部门出具的建设项目土地预审意见;(3)规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案;(4)审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况;(5)社会稳定风险评估报告备案批准文件;(6)征收补偿资金监管协议和存储证明;(7)其他需要提报的材料。10、县国土部门应当组织县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，属地人民政府经县政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。县国土部门征收集体土地决定同时一并公告。11、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。属地人民政府在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。12、被征收人协商选定房地产价格评估机构;协商不成的，则由县建设部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。属地人民政府应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。13、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。14、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。15、属地人民政府与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。16、属地人民政府向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房;造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。17、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁(按合同约定)。18、属地人民政府应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。19、属地人民政府组织对被收购房屋的拆除工作。

近日，市住建委副主任杨毅召集市征管办、鹿城、龙湾、瓯海三区征管办共同讨论修改《温州市国有土地上房屋征收与补偿办法(讨论稿)》。会上市征管办主要负责人表示，《温州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(市政府令第126号)是根据2011年国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求背景下制定的，随着去年《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，126号令亟须根据最新要求进行修改。随后，市征管办主要负责人介绍此次讨论稿修改亮点，其中包括房屋征收主体、未登记建筑认定标准和程序以及认定主体、货币市场化引导、超过渡期转货币补偿、业务培训考核制度、优先住房保障、档案管理等等。三区征管办主任结合各区实际对该讨论稿发表意见和修改建议，三区主任均表示，此次讨论稿的修改实属不易，其中很多根据省条例新增和修改的条款具有实际操作性，对市区房屋征收工作有着积极推进作用。最后，市住建委杨毅副主任强调，对于此次讨论稿，要着重注意处理几个关系，包括市级征收部门与各区征收部门的关系、国有与集体土地房屋征收的关系、货币补偿与产权调换的关系、住宅与非住宅补偿标准的关系等。杨毅还要求，根据本次会议讨论结果修改成稿再次向相关部门及三区征管办征求意见，下一步及时上报市政府层面讨论确定，并争取尽快出台温州市区国有土地上房屋征收与补偿新办法。

划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，部分土地由于城市开发和建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件，使该类型用地的评估比较复杂，测算难度也较大。那么，划拨土地使用权抵押评估时应注意哪些问题呢?遵守土地估价的一般原则土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。充分考虑评估中的风险划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20%。划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据，所以，评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值，又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理，所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格，即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。认真界定委托评估土地用途拥有划拨用地的单位大部分是城镇国有企事业单位，而且获得划拨土地的时间基本上在我国土地使用制度改革之前。随着城市规划的调整和城市建设的逐步铺开，许多原来的划拨土地用途发生了变化，有的因为道路建设带来商机而转变成商业用地，有的因为住宅开发建设而转变为住宅用地。目前这类土地大部分未到土地管理部门办理土地用途变更手续，造成实际用途、规划用途和土地使用证登记的土地用途的不一致，因此，评估时要参照规划资料，根据土地估价的有效使用原则，认真界定委托评估土地的用途，并要求委托方先测量确定各类用途土地面积，然后按照不同用途分类测算土地价格，做到既遵循保守估价的原则，又避免评估结果失实。对土地使用年限不作修正由于划拨土地没有土地使用年限的限制，评估时难以确定土地使用权价格在使用年限方面的价格内涵。此时将地价界定为无限年期很不妥当。根据经济学原理，价格源于市场，价格本身属于一种市场行为，所以划拨土地使用权价格的年限可以定义为，规划土地用途下以估价时点为起始日期的法定使用年限，在评估时不宜进行土地使用年限方面的修正。评估结果应包含土地出让金对于划拨土地使用权价格，有人认为不包含土地出让金的地价，其实不能一概而论。划拨土地使用权的抵押评估结果应该是包含了土地出让金的地价。因为在进行抵押前，抵押人、抵押权人需与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，在进行清偿处置时，法律规定必须先抵偿土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。如果在计算中仍然扣减土地出让金，就意味着双重扣减，会导致估价结果偏低，相对于抵押人来说，则未能充分体现出评估的公平性原则。综上所述，划拨土地使用权抵押评估可以用一句话概括：在假设划拨用地可以自由转让的前提下，遵循评估的一般原则，围绕抵押的评估目的，充分考虑抵押的借贷风险，以保守性评估为指导思想测算得出的规划土地用途下，以估价时点为起始日期的法定使用年限的土地使用权价格。具体公式为：土地价格等于规划用途土地在评估期日法定年限的市场预期价格×抵押风险修正系数减去清偿处置费用。

【案例】新绛县供电支公司(原供电局)申请土地变更登记。该土地为1993年以划拨方式取得，用途为工业，现在要将名称由供电局变更为供电支公司，用途仍为工业未发生改变。请问，如何办理变更登记?【评析】新绛县供电局1993年以划拨方式取得国有土地使用权，用途是工业，现在名称变更为供电支公司，用途仍为工业，可以进行名称变更登记。该变更情形属于自己变更给自己，可以按《土地登记规则(修正)》第五章的规定办理名称变更登记手续，也可以按《土地登记办法》第五章第47条的规定办理名称变更登记手续。

宅基地是在农村分给村民专门用来盖房的土地。《宪法》第十条第二款和《土地管理法》第八条第二款对宅基地的性质做了一致的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，宅基地的性质是公有的，由集体行使对宅基地的所有权。农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。根据我国农村的历史与实际清况，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。农村宅基地审批条件是什么?农村居民每户只能有一处宅基地，农村居民申请宅基地必须符合下列条件之一：1、现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的;2、农村村民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的;4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的;5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无宅基地的。

1.农村宅基地使用权的概念：农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。2.农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条中农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。

农民进了城，在城镇有了稳定收入和住处，那么他们在农村所拥有的承包耕地该如何处置?国务院有了明确说法。8月7日，中国政府网发布《国务院办公厅关于加快转变农业发展方式的意见》。在“推进多种形式的农业适度规模经营”一条中，意见明确指出，在坚持农村土地集体所有和充分尊重农民意愿的基础上，在农村改革试验区稳妥开展农户承包地有偿退出试点，引导有稳定非农就业收入、长期在城镇居住生活的农户自愿退出土地承包经营权。适度规模经营是推进农业现代化的必经之路，但现阶段面临着两方面的困难，一方面是我国农地的细碎化现象，农业劳动力人均耕作土地面积不到10亩;另一方面，由于农民工市民化问题没有解决，2.69亿的农民工依然保留着农村土地。老祖宗留给我们的土地只有这么多，推进适度规模经营只能走新型城镇化之路，让农民工更多、尽快融入城市。国家也提出，到2020年要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇。因此，探索让条件成熟的进城农民有偿退出承包地，其意义也就在于此。方向和路径很明确。要保证这一历史进程顺利推进，关键还是如何维护离农进城农民的权益问题。这就需要帮他们算好三笔账，一笔是进城账，一笔是离农账，还有一笔是后路账。首先是进城账。对于进城农民来说，融入城市，非不愿也，是不易也。进城农民和他的家人要想在城里住下来，成为新市民，有四个问题必须得到满意的回答：有没有稳定的就业?这就业不是打游击的街头活，也不是今儿有明儿无的，摆摊做小买卖也行，但最好不要被城管追得满街跑;有没有住的地方?建筑工地的简易工棚、塑料板房不算，能与当地居民一样享受公租房、廉租房才算;社保怎么样?在医疗、养老等方面最好是与当地居民享受同城同保待遇;还有子女能不能在城里就学?得像当地人孩子一样就近上学，不要任何额外费用。就业、住房、社保和子女上学这四大问题不解决好，他们是不会轻易退出老家的承包地的。所以，促进农地适度规模经营，实现在农村，功夫在城市，最终还是体现在城镇化的水平上，体现在农民工市民化的进展上。其次是离农账。承包地有偿退出，是怎样的机制?标准是什么?含金量多大?包不包括进城的安家成本?是永久性退出，还是退出承包期内的权益?如果只是退出承包期内的权益，下轮承包时，是否还有承包权?这些问题，都是现实中绕不开的问题，需要给农民讲清楚说明白。另外，进城农民原本享有土地承包经营权、宅基地使用权和集体收益分配权的法赋“三权”，承包地有偿退出后，他们的宅基地使用权还在不在?集体收益分配权是一次性算给他们?还是在承包期内继续享有?据有关方面调查，目前，80%以上愿意进城定居的农民工希望保留承包地，2/3的农民工希望保留在农村的宅基地和房产。这也说明，维护和发展进城农民离农时的合法权益，让他们高高兴兴离开农村、心甘情愿退出土地，做好“有偿”这篇文章是关键。最后是后路账。农业转移人口市民化是一个漫长的历史过程，起码需要几代人的迁延演变，其间所经历的利益博弈、情感纠结、文化撕裂和命运起伏，都不是“风过水无痕”那样简单，一定是只有当事人才能体味到其中的甘辛。我国农民深受传统文化影响，深爱土地，安土重迁。在探索承包地有偿退出试点时，应鼓励一部分进城农民在条件成熟时积极融入城市，也应该葆有一份施政的耐心，允许一部分进城农民哪怕是少数，有一个较长的犹豫过程，哪怕可能会迁延一代人的时间。对那些在城市就业和收入都不十分稳定、对未来预期也不十分确定的进城农民，对那些适应不了城市而想回乡的进城农民，要充分尊重他们对进退有路的坚持，防止他们进退失据两头空。这不仅仅是给进城农民留一条后路，也是给可持续发展多一个思路。目前我国农村改革试验区数量已达58个，覆盖全国28个省份，具有较高的代表性，其试验结果也相应具有较高的示范性。但尽管如此，在试验区试点有偿退出时，还是应该坚持稳妥的原则，不可操之过急、操之太切。毕竟，多一些审慎，就多一些妥善;多一分忧患，就多一分周全。不妨把试点范围再扩大一些，把困难考虑得再多一些，把时机把握得再准一些，真正做到既有战略视野又能切合实际，既有统筹谋划又能辨证施策，既有推进机制又能及时完善，这样才不失试验的宗旨，才有试点的意义和作用。探索承包地有偿退出的改革试点，是立足国情推进农业适度规模经营的现实路径，是促进人的城镇化的重要一环。因此，帮进城农民算好三笔账，不让他们的权益受损，就不仅是公平问题，也是效率问题，更是决定性的关键问题。

为加强土地出让金的征缴管理，保证土地出让金及时足额征缴入库，促进土地市场健康发展，推动土地节约集约利用，根据相关法律法规，结合我县土地出让金欠缴实际，研究制定了《土地出让金清缴办法》（以下简称办法），本办法已经县政府常务会议同意实行。办法包括清缴范围、清缴政策和清缴措施三部分。清缴范围包括2014年12月31日以前竞得的国有建设用地使用权未足额缴纳土地出让金的用地单位和个人。清缴政策规定，凡在规定时间之内足额缴纳欠缴土地出让金的，给予免交开竣工保证金，免交或缓交逾期违约金的优惠政策，并免于处罚，予以办理土地登记等相关手续。清缴措施包括：对截至2015年年底仍拒不缴纳所欠土地出让金、违约金的单位或个人，一是成立土地出让金清缴机构统一集中清缴；二是一律停办建设、竣工验收备案、产权登记等手续；三是通过新闻媒体予以公开曝光，并将其列为不诚信单位，五年内不得参加我县土地竞买活动；四是没收缴纳的竞买保证金，解除土地成交确认书，由国土、规划、住建等部门以违法违规用地分别立案查处，下发停工通知，限期拆除或没收地上构筑物及建筑物，涉嫌刑事犯罪的移交公安机关。>>如有蒙阴县农村产权交易问题，请咨询蒙阴县农村产权交易。

昨天，国家发改委等七部门联合印发《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，将吸引社会资本投资建设停车设施，鼓励企事业单位、社区及个人建设停车场。意见指出，各地应以配建停车为主体、路外公共停车为辅助、路内停车为补充，采用差别化停车供给策略，修订城市建筑物配建停车泊位标准。在审批程序方面，各地最大程度地减免停车设施建设运营过程中涉及的行政事业性收费，同时降低停车设施建设运营主体和投资规模的准入标准，原则上不对泊位数量做下限要求。国家住房和城乡建设部专家委员会专家王毅表示，“社会资本和企事业单位、个人投资建设停车场后，难免会追求利益最大化，乱收费问题不可避免。”因此当前的研究重点是如何进行预防式管理。他建议，通过“中央文件法制化”的方法，来规范、管理和监督乱收费问题。

近年来，随着农村经济发展和农民物质生活水平的提高，农村住宅建设进入了新的发展时期。那么，目前我市农村村民申请新建宅基地需要符合什么条件才能办理?答：农村宅基地的问题，直接涉及广大农民的根本利益，如果管理得不好，会影响土地利用管理和村庄建设秩序，甚至引发社会矛盾和不安定因素。所以规范农村宅基地管理，对有效节约和保护土地资源，促进新农村建设具有重大意义。根据有关规定，申请农村宅基地必须符合以下4个条件：1、申请人必须为本村集体经济组织属地户口，城镇居民和港澳台同胞以及国外华侨均不符合申请新建农村宅基地的资格;2、申请人必须年满18周岁以上;3、申请人必须符合“一户一宅”的法律规定，而且申请面积不得超过120平方米;4、申请用地必须符合乡镇土地利用总体规划。

问：农村宅基地能否买卖和转让?答：这个问题大家都很关心。按照土地管理法的有关规定，非本集体经济组织成员无论购买或者以其他方式使用占有农村宅基地的，都是违反法律的。也就是说，农村宅基地使用权不得单独流转，不得向城市居民出售，城市居民在农村购买宅基地使用权是严格禁止的。但以下两种情况下，宅基地可以进行使用权变更登记，一种是随房屋“继承”，另一种是随房屋“赠与”。如办理继承手续的，合法继承人可以到公证处办理房屋《继承权公证书》，凭《继承权公证书》、身份证明材料、土地证到属地镇国土资源所申请办理宅基地使用权变更登记。如办理赠与手续的，受赠人必须是该村村民，且符合“一户一宅”的条件。若符合条件的可到公证处或司法所办理房屋赠与公证或赠与见证，并携房屋所在地的村小组、村委会出具的《同意赠与证明》、行政服务中心国土窗口申请出具的《土地登记查询结果》、赠与双方的身份证明和户口本、土地证等资料到属地国土资源所办理变更登记手续。赠与人赠与房屋后，不得再申请使用宅基地。

如何提高耕地的集约化水平，是当前农村经济的一个重要课题。为了实现零散土地科学合理有序流转，黄龙县崾崄乡充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，努力当好“服务员”，做好“监督员”，最大限度地维护农民利益。截至2014年3月底，黄龙县崾崄乡通过转包、转让、互换、出租、入股等形式，全乡发展流转大户9户，实现承包地流转面积达11024亩，那么——地广人稀，生态优美，是黄龙县崾崄乡的显著特点。全乡有耕地面积17348亩，境内森林覆盖率高达91%，人均耕地达到7亩。为实现全乡零散土地科学合理有序流转，提高耕地集约化水平，近年来，崾崄乡坚持依法自愿有偿原则，积极培育新型农业经营主体，通过土地返租倒包、土地置换，大力发展家庭农场等形式，加快推进土地流转。至2014年3月底，全乡发展流转大户9户，承包地流转面积达11024亩，其中转包5402亩，互换672亩，转让2756亩，出租628亩，入股99亩，其他方式流转1467亩。首先，搭建流转平台，搞好全程服务。乡上成立了土地流转领导小组，确定专人负责日常事宜。同时，依托乡镇农综站、便民服务大厅开展土地流转服务，制定流转管理办法，建立健全流转台账，做好登记备案和纠纷调解，及时发布流转信息，为农户提供各种服务。其次，创新流转方式，让农民得实惠。一是大力推进委托租赁转包，由农户委托村集体将土地转包给有经济实力的大户。例如，崾崄村土地面积广，农民若以个体为单位流转不仅“分散零星”，且往往缺少讨价还价的“话语权”，经村集体统一转包，引进经济实力较强的黄龙金诚公司，一次性流转土地4000亩，不仅农民得了实惠，业主也省去了诸多麻烦，实现了土地流转由短期向长期、由小面积分散流转向大面积整体流转的转变。二是积极引导土地入股，将农民收益与业主经济利润捆绑。如，崾崄森林资源丰富，通过积极引导，全乡12户农民采取土地入股方式，与业主共同发展规模化育苗产业，实现了农民土地收益的最大化。第三，改善基础设施，优化流转环境。协调投入资金100万元对集中连片土地进行改造，完善农地节水灌溉、防雹设施等，促使土地更具吸引力和投资价值，形成“洼地”效应。同时，落实惠农政策，完善流转保障。2013年，为金诚公司、马蹄掌2户流转大户争取各种项目发展补贴30多万元，农业救灾款10多万元，并积极提供农业小额贷款、绿色通道等政策支持。通过土地流转，使土地逐步向种养能手、私营业主集中，促进了地方经济发展，增加了农民收入。农民既可获得更多的财产性收入，也摆脱了土地的束缚，还可自由从事其他生产经营活动，让农民得到了诸多好处。