土地登记的程序申请→地籍调查→权属审核→注册登记颁发证书土地登记的基本原则一是依法原则二是申请原则三是审查原则四是属地管辖原则土地登记在遵守以上原则的同时，对登记宗地做到以下基本要求：权属合法，界址清楚，面积准确。土地登记中应注意规范的资料a、出让金单据、税费凭证、身份证复印件应清楚b、调查表的填写，特别是草图的绘制要规范（需是铅笔原图）c、营业执照、法人证件不得过期d、房产证与土地证用途应一致（主要是原综合用地）

审计署近日发布公告显示，7省市闲置土地盘活不到位，3．6万公顷土地被闲置，其中闲置最多的安徽省超过1．6万公顷；部分地块已闲置9年。一些地方和部门在闲置土地及处置上的不作为、慢作为令人痛心，土地闲置背后的监管闲置必须严查。对于闲置土地的处置并非无法可依。根据我国土地管理法及国土资源部出台的《闲置土地处置办法》等规定，闲置土地满一年的要缴土地闲置费，满两年的可无偿收回。然而，一些地方和部门在闲置土地处置上有令“不”行、有令“乱”行。对于闲置土地的质疑，有地方领导干部的回答是“不能说没有监管，是不敢管”。因为在他们看来，能招到大项目不容易，有时明知企业建设超时违反了相关政策，但又舍不得让其退出，因此对于土地闲置“睁一只眼闭一只眼”。闲置土地背后的监管闲置，根源在于畸形的政绩观。根据记者在安徽省多地调研发现，一些地方领导过于看中GDP、投资、税收等能体现政绩的指标，对外来项目、企业“饥不择食”，引进时“随意”降低用地门槛，未严格审核用地目的，或在执行过程中打折扣，如政策规定无偿收回，操作时却返还费用。监管不力使得闲置土地像“割韭菜”一样接连上演也就不足为奇了。根治闲置土地“顽疾”必须痛下狠招。特别是当前，对于闲置土地处置不力，将制约中央稳增长政策的有效落实。根据国务院要求，年底前对各省（区、市）闲置土地尚未处置完毕，即未开工、未收回或未置换的，将按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标。对处置整改不力的地区，要督促省级人民政府开展约谈问责。但愿这招招重拳，能够警醒有关部门和地方，积极转变发展观念，不断创新监管制度和手段，尽快盘活闲置土地，助力稳增长和惠民生。

取得出让土地使用权特征？出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：(l)取得的土地使用权是有偿的土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济利益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。(2)取得的土地使用权是有期限的土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。(3)取得的土地使用权是一种物权土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

农村宅基地确权登记原则有哪些?实践中，因宅基地使用权而发生的纠纷在民事纠纷中比较常见。对宅基地使用权纠纷应按下列原则妥善处理：原则1依法保护国家、集体的宅基地所有权。我国土地分别属于国家和集体所有。根据《土地管理法》的规定，土地改革前的旧契约不能作为土地权属的依据。处理宅基地(土地)纠纷，应切实保护国家和集体的土地所有权。属于国家或集体所有的宅基地，集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。原则2依法保护公民、法人合法取得的宅基地使用权。根据《土地管理法》的规定，使用国有土地的单位或者个人，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。土地使用权受法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。农村居民建住房，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，由乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准。未经批准的，不予保护。法人、公民合法继承的宅基地使用权除经统一规划或个别调整外，长期不变。另外，宅基地使用权包括合法取得和合法使用两个方面。对非法扩大、抢占宅基地甚至耕地的行为应依法宣布其无效，并可给予法律制裁。在使用宅基地过程中，妨碍公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通风、采光等相邻权的，应依法承担民事责任。原则3宅基地使用权随房屋转移的原则。农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的，其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”关于办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题，实践中应注意掌握一个时间界限，即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前，农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移，无须办理批准手续;但自该《条例》之后，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效，但买主可将房屋拆走。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地，由集体收回使用，另作统一安排。但在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。原则4尊重历史、面对现实，有利于生产、生活的原则。我国对土地、山林大体上进行了四次确权，即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《宪法》颁布前后土地权属的重新登记。在处理土地、山林纠纷时，一般应以“四固定”确定的权属为准，任何以其他理由而否认“四固定”时的确权均不予以支持;如果“四固定”时未确权的，发生纠纷应参照合作化或者是土改时确定的产权处理。在解放后，已通过双方协商并达成合法协议或经上级处理决定或经人民法院裁决了宅基地的权属，具有法律效力。经过统一规定的宅基地，如果对宅基地的使用权发生纠纷，一般应以规划确定的使用权为准。未经规划的宅基地，对地界有争议的，可以参照土改时的确权情况处理。土改确权是对房屋宅基地的确权，但自1962年《农村人民公社工作条例修正草案》公布后，土改时确认的农村个人宅基地所有权即丧失法律效力，但宅基地的使用权仍归原所有人。依照最高人民法院解释的规定，如果原来四至明确的，应以四至为准;四至不明确的，应参照长期以来的实际使用情况，本着有利于生产、方便生活的原则合理地解决。原则5促进经济发展，维护社会稳定的原则。土地的使用和经营管理情况直接影响到生产和经济发展。及时、正确地处理好宅基地纠纷，能够促进经济的发展。发生宅基地纠纷时，首先应做好思想工作，并采取及时、慎重的措施，防止矛盾激化，依法合理地妥善予以解决，维护社会的安定团结。

《土地管理法》规定宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。村民只有使用权，没有所有权。我国土地和房屋是分别实行管理的。根据规定宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。实践中，农民宅基地的继承问题可以分为下列情况：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地;如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。

农村宅基地确权登记发证流程：1、申报凡是拥有宅基地的土地使用权人，须领取由土地部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，以户为单元，每宗宅基地填写一份。村民使用的宅基地，必须提交由经济社、村委会二级经济组织及镇政府出具的土地权属来源证明。然后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核。2、权属调查国土部门根据土地使用权人的申请，对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘制宗地草图，为地籍测量作准备。在宅基地调查过程中，本宗地使用者和相邻地使用者应按通知规定时间内到场共同指界，对双方共同确认的用地界线和界址点进行签名、盖章，如不能参加指界的，应书面委托代理人出面指界。3、审核与公告经土地行政主管部门审核，对认为符合登记要求的宗地进行公告，公告内容主要包括土地使用者的名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落、四至范围等。4、审批公告期满，土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，由市（县）人民政府领导签章，并加盖市（县）人民政府土地登记专用章。5、登记注册根据农村宅基地登记审批表结果，以宗地（宅基地）为单位逐项填写土地（宅基地）登记卡、土地（宅基地）归户卡及土地证书，并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在两卡上签字。6、颁发土地证

关于集体土地使用权流转的含义，人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者在研究集体土地使用权流转问题时未区分建设用地和农业用地，对集体土地使用权流转的客体和主体都作了扩大理解。总的来看主要有两种理解：一种观点认为集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转。前者是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系;后者是指土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。另一种观点认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。笔者赞同后者。从严格意义上讲，土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用权在土地用者之间的转移，不应包括发生在土地使用者与土地所有者之间的土地使用权“首次流转”，更不应该将流转的客体扩大到家用地。

农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿，应当归属房屋权利人。房屋原权利人已经死亡的，动迁补偿款可依继承关系进行处理。宅基地使用权补偿款的分割，容易产生争议，特别是非集体经济组织的继承人往往基于继承关系而主张宅基地使用权，进而提出分割相应补偿款。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。若该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确表示反对的除外。

关于土地使用权的出让方式，《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式”。国土资源部2002年7月7日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》又明确了一种新的出让方式—挂牌出让。因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。1、拍卖出让拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。2、招标出让招标出让国有土地使用权，是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投票形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投票内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关健性的发展计划与投资项目。3、挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。4、协议出让协议出让国有土地使用权，是指土地使用权的有意受让人直接向出让人提出有偿使用土地的愿望，由出让人与有意受让人进行谈判和切磋，协调出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用地工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。协议、招标、拍卖、挂牌是法定的四种土地使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时，由出让人根据法律规定，结合实际情况决定采用哪种方式。一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，采用招标或拍卖方式；反之，采用协议方式。

法律咨询：我是文安农村的，请问村里的宅基地可以买卖吗？外村人呢？律师解答：根据现行土地管理法，农村宅基地禁止转让，土地属于集体所有，农民个人只有使用权，没有所有权。农村土地不能出卖。同样禁止城镇居民和外村人到购买宅基地和房产。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村集体认可的前提下村民之间互相买卖流转，不过转让之后无权在向村集体申请宅基地了；卖给非本村人的，属于无效的买卖。农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办？由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还宅基地和房屋，造成一定的经济损失。所以，在此建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑。

变化一：整体改建暂不征收土地增值税政策5号文规定，按照公司法的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)，对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。提示这里所称整体改建，指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。比如，一家全民所有制工业企业变更为国有独资公司就是典型的整体改建行为。实际工作中，一些非公司制企业虽然整体改建为公司制企业，其投资主体往往会同时变化，此时需要关注这一政策的执行风险。比如，一家农村信用社改制为农村商业银行，但往往在改制的同时引入新的股东，此时投资主体发生变化，会影响上述政策的适用。变化二：国有房地产作价投资暂不征收土地增值税政策《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条规定，对于以房地产投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。5号文废止了这一规定，但5号文继续明确，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。对于实务中普遍争议的土地取得成本是否可以延续的问题，5号文指出，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。举例来说，如果国有企业改制时，一宗土地的原取得成本为1亿元，但是经过省级国土局批准按照3亿元评估价作价出资入股，则允许在后续转让时按照3亿元扣除其取得成本。提示按照5号文规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。政策强调的是“在改制重组时”，如果单位和个人不是“在改制重组时”以国有土地、房屋投资，而是仅在一般场合以国有土地、房屋投资，是否可以适用暂不征税的规定，5号文并未明确，纳税人遇到类似问题时，还应及时与税务机关沟通。变化三：企业合并暂不征收土地增值税政策财税字〔1995〕48号文件第三条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。这一规定在实务中通常被解释为针对吸收合并暂免征税，但是对于企业新设合并各地操作不一。5号文废止了该条规定并进一步明确，按照法律规定或者合同约定，两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。这就意味着无论是吸收合并还是新设合并，都可以暂不征税。提示如果结合会计处理，企业合并还有一种特殊形式，就是控股合并。在控股合并中，参与合并的各方企业均不会丧失法人主体资格，实际上是合并企业收购被合并企业的股权从而实现控制目的。对于这种基于股权转让、股权收购的企业合并，一般不涉及土地增值税。变化四：企业分设暂不征收土地增值税政策对于企业分立(分设)是否征收土地增值税，原有政策并未予以明确。实务操作中，青岛、新疆、厦门等地都倾向于不征收土地增值税，但是北京等地倾向于需要征税。5号文统一要求，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。提示企业分设(分立)也有两种形式，派生分立和新设分立。两者的区别在于在新设分立情况下，被合并企业继续存在，而在新设分立中被合并企业需要解散。无论是哪一种分立，只要分立后的主体相同，就暂不征收土地增值税。变化五：对房地产开发企业紧关“优惠大门”政策5号文规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。此前，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。5号文发布后，该条同样被废止，但是“暂不征收”这样一种特殊的土地增值税政策依然对房地产开发企业“紧关”大门。这样规定主要是保持政策的连续性，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实。需要注意的是，无论是合并还是分立，只要任何一方当事主体是房地产开发企业就不应适用5号文规定的改制重组特定政策。提示企业按5号文有关规定享受相关土地增值税优惠政策的，应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。优惠政策的执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。

何为农村土地证呢?农村土地证，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。那农村土地证有什么作用呢?土地证作用就是拥有该地块的合法使用权，受法律的保护。土地证上会注明该土地的地理位置、用地性质、用地面积、使用者等相关信息。土地使用者可以自己使用土地，以出让方式取得国有土地使用权的土地使用者也可以把土地使用权转让、作价出资、出租或抵押。下面是土地证的具体作用，在什么时候可以发挥它的作用：(一)、所谓土地使用，是指按照土地的自然属性、法定用途或约定方式，对土地进行的利用。根据物权理论，土地使用权是对国家或集体所有的土地的占有、使用、收益的权利，属于用益物权，包括国有土地使用权和农民集体土地使用权，但是根据国家法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业生产，因此，以下所指的土地使用，主要指国有土地使用权的使用。(二)、土地使用权的行使。土地使用者可以自己使用土地，以出让方式取得国有土地使用权的土地使用者也可以把土地使用权转让、作价出资、出租或抵押。(1)、按约定或规定用途使用土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。(2)、土地使用权转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让应注意：(1)转让方必须按土地出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。例如，转让房地产，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，应形成工业用地或者其他建设用地条件。(2)转让方和受让方之间应当签订转让合同。(3)土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。(4)办理过户登记。(5)土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。(6)受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应依法办理相关手续。(7)受让方使用土地的年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。(3)、土地使用权作价出资。是指土地使用者依法将土地使用权评估作价后，作为资本出资或入股，用于合资、合作、联营等，并按出资数额行使相应权利，履行相应义务的行为。如我国《公司法》规定，股东/发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。《合伙企业法》规定，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或其他财产权利出资。《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。以土地使用权作价出资应注意：(1)依法对土地使用权评估作价。根据《公司法》的规定，对作为出资的土地使用权，必须依据法律、行政法规的规定进行评估作价。但是，根据《合伙企业法》的规定，合伙人以土地使用权作价出资的，可以由全体合伙人协商确定，或者由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。(2)办理土地变更登记手续。如果土地使用者仅以土地使用权作为合作条件与他人合作、联营的，土地使用权没有发生转让，不用办理变更登记手续。如果土地使用者以土地使用权作价向公司、企业法人投资或者与他方成立公司、企业法人等，则发生土地使用权转让，应办理变更登记手续。(4)、土地使用权抵押。是指债务人或者第三人不转移对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。土地使用权抵押应注意：(1)土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物应随之抵押。(2)抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。(3)应当办理抵押登记。(5)、土地使用权出租。是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁应注意：(1)出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。(2)出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。(3)出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。(4)承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。(5)出租人应当办理登记。根据有关法律规定，除符合下列条件的以外，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押：(1)土地使用权人为公司、企业、其他经济组织或个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依法签订了土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金;(5)经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。(三)、土地使用权的限制。是指土地使用者必须严格按照出让合同约定或划拨批准文件规定的条件、方式、用途等使用土地，违反了这些规定要承担相应的法律责任。(1).禁止闲置土地。闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。为依法处理和充分利用闲置土地，切实保护土地，国土资源部于1999年4月28日发布了《闲置土地处置办法》，该办法对闲置土地的情形、处置方案、土地闲置费、收回闲置的国有土地使用权程序及对闲置土地的利用等作了详细规定，这里不再赘述。(2).禁止擅自改变土地用途。根据《全国土地分类》(试行)，建设用地分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等8大类32小类。土地使用权人应当严格按照出让合同约定或批准文件规定的用途使用土地，确需改变土地用途的，应当经有权机关批准，对未经批准擅自改变土地用途的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款、无偿收回土地使用权等处罚。(3).禁止自行将土地使用权转让、出租、抵押。以划拨方式取得的土地使用权，其转让、出让、抵押必须符合法定条件并经有权机关批准，对未经批准擅自转让、出让、抵押的，由市、县人民政府土地管理部门没收非法收入，并根据情节处以罚款。以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租、抵押，但是也要符合一定的条件，即转让方、出租方必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发利用土地，转让合同、出租合同、抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定，并且办理土地登记手续。(四)、土地使用权的终止。土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回或土地灭失等原因而终止。(1).土地使用权期限届满。使用年限届满，土地使用者可以申请续期，但应依法重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。否则，土地使用者应当交还土地使用证，并依法办理注销登记，国家无偿取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。(2).国有土地使用权的收回。为公共利益需要使用土地的;为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的;公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的;经有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，对因公共利益需要、实施城市规划进行旧城区改建等原因而收回土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。另外，对于违反《土地管理法》、《房地产管理法》等的规定，国家可以强制收回土地使用权，如依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地、临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地部门责令交还土地;已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。(3).土地灭失。《房地产管理法》规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地灭失是指因地震、火山爆发、洪水等不可抗力导致土地实际使用价值的消失，致使土地使用者无法按照合同约定或批准文件规定的用途利用土地，从而终止土地使用权。对于划拨土地，国家可以另行划拨一块土地给原土地使用权人使用。对于出让土地，土地使用权人可请求退还土地灭失部分剩余年限的出让金。

咨询：国有土地使用权登记有哪些程序?回复：国有土地使用权登记程序如下：根据国家土地管理局颁布的《土地登记规则》，国有土地使用权登记的程序主要有以下几个步骤：1、由土地使用权人提出申请，即由土地使用人在向有关登记机关提出登记申请时，提交土地使用权登记申请书、土地使用权登记人的法定代表人的身份证明、个人身份证明或者户籍证明、土地使用权来源证明;2、由土地管理机关进行权属审核，包括初审、公告、复审、批准登记等步骤;3、颁发土地使用权证书。

咨询：农村土地证办理流程回复：农村土地证办理流程如下：土地证办理流程：1、向开发商领取以下东西：(1)、房屋权属登记申请表(有开发商盖章的);(2)、房屋分层分户图;(3)、购房发票;(4)、办理土地证的图。2、缴纳维修基金。3、缴纳契税。4、办理产权证。5、办理土地证需要带上：《商品房买卖契约》1、2、24页复印件;身份证复印件;产权证复印件;申请表(现领现填)。

律师您好：1998年土地二轮承包的时候，我家分得一块4亩的承包地。当时政府还办法了土地承包经营权证书。由于我家没有劳动力耕种，就交给了村里一户邻居耕种，这一种就是十几年。最近我父亲回乡了，想收回来继续耕种，请问可以吗?该土地的承包经营权究竟属于谁?黄某黄某：这种情况在农村比较普遍。农村土地承包法规定，承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。一些外出务工者出于对基本生活保障的考虑，并不愿意放弃土地承包经营权，于是他们就将承包的土地转包给其他农户耕种。通常情况下，土地接包方要向原土地承包经营权人支付转包费，但也有转包方不支付转包费的情况。需要说明的是，转包后，虽然土地不再由原承包方耕种，但土地承包经营权的主体并没有变化。因此，你家还拥有该承包地的土地承包经营权。对于是否能要回来继续耕种，要看当时双方的约定。如果没有约定固定年限，一般在给予合理期限提前告知的情况下，可以要回继续耕种。如果双方约定尚未到期的话，还不能要回。因此一般来讲，为了明确双方的权利义务关系，减少争议，这种情况最好通过书面合同约定。律师颜梅生

8月27日，《国务院关于稳定和完善农村土地承包关系情况的报告》指出，将配合修订土地承包法律法规。报告表示，抓紧研究农村土地集体所有权、承包权和经营权相互权利关系，以及土地承包经营权抵押担保、土地承包关系长久不变、土地承包经营权入股、进城落户农户承包地有偿退出机制、加强工商资本租赁农户承包地监管和风险防范等问题，配合全国人大开展农村土地承包法修订完善工作，依法规范土地承包关系。同时，报告指出，将有序开展承包土地的经营权抵押、担保试点，涉及突破相关法律的，按照有关程序提请全国人大常委会授权。鼓励地方依法探索建立对工商资本租赁农地监管和风险防范制度，形成管用的制度约束，扎好防范风险的篱笆。>>推荐阅读：农村土地承包关系将稳定并长久不变，是真的吗？

农村土地流转交易市场正在形成，但工商资本下乡，介入土地流转，仍将受到审慎监管。“加强对工商企业租赁农户承包地监管。”农业部部长韩长赋27日表示，政府将对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地明确上限控制。同时，各地政府将建立健全资格审查、项目审核和风险保障金制度。定期对租赁土地企业的农业经营能力、流转承包地用途等情况进行监督检查。受国务院委托，农业部部长韩长赋向十二届全国人民代表大会常务委员会作完善农村土地承包关系报告时作上述表述。韩长赋透漏，目前，全国县（市）级以上土地流转交易市场1324个，乡镇土地流转服务中心17268个。截至2014年底，全国家庭承包耕地流转面积4.03亿亩，流转面积已经占到家庭承包经营耕地面积的30.4%。韩长赋表示，政府鼓励农民在自愿前提下通过互换并地解决承包地细碎化问题，引导农民以多种形式长期流转承包地。截至2014年底，全国经营面积在50亩以上的农户数超过341万户，家庭农场超过87万家，依法登记的农民合作社达到129万家，龙头企业超过12万家，各类农业社会化服务组织超过115万个。现阶段，对土地经营规模相当于当地户均承包地面积10—15倍、务农收入相当于当地二三产业务工收入的，将予以重点扶持。数据显示，中国农村土地交易市场正快速形成，但风险监管仍将是政府重要工作。韩长赋称，一些地方土地流转求大求快的倾向仍然存在，个别地方甚至将流转面积、流转比例纳入绩效考核，用行政命令强行推动。一些地方农村土地流转信息不畅、合同不规范，目前全国仅有3/5的县和1／2乡镇建立了土地流转服务平台，近1／3的土地流转未签订合同。特别是土地流转中“非粮化”、“非农化”的问题值得警惕，对工商资本违法违规用地、浪费农地资源的行为还缺乏有效防范和监管措施，对粮食规模经营主体的扶持政策尚未落实。资本下乡将继续受到严格监管。2015年4月，农业部、中央农办、国土资源部、国家工商总局四部门印发指导意见，明确提出了工商资本租赁农户承包地上限控制、分级备案、审查审核、风险保障金和事中事后监管等五项制度建设要求。韩长赋表示，各地正抓紧研究制定具体措施，加强对工商资本租赁农地监管和风险防范。

咨询：补缴土地出让金计算标准是怎样的?回复：根据《土地管理法》第二条“国家依法实行国有土地有偿使用制度”的释义：国有土地有偿使用制度，主要是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。补缴土地出让金计算标准：根据《开平市人民政府办公室关于印发开平市国有建设用地价格计收管理办法的通知》(开府办〔2014〕6号)的文件规定，按照价格计收办法计算公式来计算补缴金额。

毫无疑问，土地是农业的地利，解决好土地问题就奠定了农业盈利的基础。2015创富现代农业、土里生金的三大绝招！绝招一：与农民合作，低成本拿地，让经营风险骤降没有规划的盲目拿地，流转土地价格虚高，增加营收风险！高价把土地拿到手，种的是低收益的大田，最后还雇人来种！高价流转土地后，没有可持续盈利项目，低收益造成收入压力！绝招二：不盲目，做好盈利规划，让土地收益倍增做休闲创意农业，大规模流转土地，但却不知道怎么干！大面积规划，修路、搞设施建设，资金越投越多，但却不知道怎么盈利！辛辛苦苦做了休闲设施建设，结果毫无新意，没有人来！绝招三：不胡搞，洞察土地政策，实现土地价值倍增流转了大量土地想搞建设，但是国家对土地有限制！投了巨额资金，但却找不到盈利点！长期持续往地里投钱，犹如千刀万剐，却发现越赔越多！手里资源很多，不知如何整合！缺少整体规划和盈利模式！

由骆永民和樊丽明撰写的《经济研究》2015年第8期论文《土地：农民增收的保障还是阻碍？》指出，农村土地是农民获取农业收入的保障但同时也是获取工资性收入的阻碍，土地对农民总收入的影响并不显著，且会随着经济环境的变化而转换于“阻碍”和“保障”这两种角色之间，农村人均土地面积扩大能够提高农业投资对农业收入的促进作用并降低其对工资性收入的促进作用。早期的经济学思想中，均认为土地是极其重要的生产资料，是农民收入的基本保障，而关于“土地是否具有负面影响”的思考却比较罕见，代表文献为Stijns（2005）。他的研究发现，土地对经济增长有明显的阻滞作用，原因在于土地资源的丰富容易将经济体引向初级加工和农业出口的发展方向，而不是将更多的资源投向具有高附加值的制造业，从而不利于经济增长和民众收入的提高。而更多的文献则将注意力集中于采用现实数据，直接实证土地资源对农民收入产生的影响：其一认为土地仍是农民收入的重要保障，并且是造成农民收入差距的根源所在；其二认为土地禀赋压抑了农民务工的积极性，阻碍农民获取更高收入。这些文献的基本结论是，土地是农业收入的保障，却同时也是务工收入的阻碍，但也有部分文献认为土地可以和务工收入之间实现良性互动（Gray&Bilsborrow,2014）。进入二十一世纪以来，随着中国改革开放的不断深入和工业化的快速发展，务工收入在农民收入中的比重不断攀升，土地在农民增收中的作用也日渐式微。本文主要从土地对农民收入的直接影响、对农产品和劳动力区域竞争的影响、对生产性资本增收效应的影响这三个方面来研究土地在农民增收中的作用。本文首先建立了一个符合中国城乡二元经济特征的随机动态一般均衡（DSGE）模型，核心假设是农村的农业产出有一个极限值，从数理逻辑上细致描述了土地影响农民增收的机理，并进一步采用贝叶斯估计、数值模拟的技术得出重要结论：土地是农民农业收入的保障同时也是工资性收入的阻碍；本地土地资源丰富会导致相邻地区农民的农业收入下降、非农收入上升；土地禀赋能够提高农业生产性资本对农业收入的促进作用并降低其对工资性收入的促进作用。进一步地，本文使用中国大陆30个省份1998—2012年面板数据，并采用基于静态和动态的普通、空间、门槛和平滑转换面板回归模型，对DSGE模型的结论进行了实证检验，结果表明本文的理论结论具有很好的实证依据并且在不同的模型设定和估计方法下均是稳健的。本文的DSGE模型和计量模型还发现这样一个重要细节——土地对工资性收入的负面效应低于对农业收入的正面促进作用，故而整体而言土地仍是农民收入的重要保障，即扩大农村人均土地面积占有量将会有效促进农民纯收入的增加。总体而言，努力实现“愿耕种者有沃土，愿务工者无羁绊”，可以在最大限度上实现土地的增收价值。另外，由于省际竞争的存在，对土地禀赋较为优越的省份而言，需要采取相关措施在努力保持本省农业竞争优势的同时，尽可能地减少外地务工人员涌入所给本地农民获取工资性收入带来的阻力。