12月14日，在北京人民大会堂重庆厅我国首届“创新型土地流转服务体系推介会”隆重召开。本次推介会由土流网主办，得到农业部经管司、长沙市政府、湖南省农经局、汉寿县农经局、岳阳县农经局等多个单位的大力支持，相关领导出席致辞。土流网部分分公司负责人及多家知名新闻媒体到场共襄盛举。会议中，解决土地经营权估值和变现环节的创新型土地经营权抵押贷款试点情况发布。土流网创始人兼CEO伍勇对推介会现场对此作了详细解说。土地经营权抵押贷款试点土流网在土地经营权抵押贷款方面推出了“土流金服”模式。土流网作为被正式引入的民间“第三方”，搭建了湖南省担保中介平台，与相关政府部门、金融机构一起成功解决了土地承包经营权贷款中估值、变现两大难题。一是价值确认难。目前我多农村很多地区尚无专业性的评估机构和人员，也缺乏权威价值评估参考基准。针对这一问题，土流网会先与金融机构签订合作协议，建立土地赔付基金。农民向金融机构提出贷款申请，同意后由土流网土地估价专家评估其土地价值以及放款金额，并出具书面报告，最后由银行放款。二是变现处置难。由于目前土地经营权的流转市场机制尚不健全，交易主体和交易机制不完善，经营权难变现，给金融机构带来了很大风险。在具体操作过程中，如果贷款农民因特殊原因未能及时还款，土流基金会划拨资金先行赔付给银行，之后依法将该农户抵押的土地经营权以合理价格转让，待新的转包受让方转包期限届满后，土地承包经营权自动退还给原农民。目前该模式在岳阳、汉寿等多地试点成功，分别帮助两地几十户农民用土地承包经营权抵押到了2460万元和1700万元的信贷资金。而且“土流金服”采用的是互联网模式，融资成本低，可以为农民提供低至1%甚至免费的低利率担保，远低于市场行情的3%。新型还款保证保险为进一步完善土地承包经营权抵押贷款中的风险防控机制，土流网还与国内某知名保险公司签订战略合作协议，利用双方在服务“三农”领域的优势，进一步探索分散农业风险和解决农村“贷款难”问题的有效途径，共同建立风险分摊机制。土流网和该保险公司以涉农信贷和涉农保险合作为依托，通过市场之手，将“贷款保险”的新型还款保证保险模式引入土地流转贷款中。双方重点在贷款抵质押物保险、涉农保险保单质押贷款、涉农贷款保证保险以及支持农村信用共同体建设等方面开展合作。对满足“三农”金融服务多元化、多层次需求、合力推动农村金融创新发展向深层次推进有着重要意义。

中央经济工作会议在北京闭幕。会议指出，要完善农村土地经营权流转政策，搞好土地承包经营权确权登记颁证工作，健全公开规范的土地流转市场。对此，中国人民大学重阳金融研究院表示，在不动产登记和农村土地确权登记的基础上，预计2015年土地改革将成为贯穿各领域改革的一条红线。土地改革是“牵牛鼻子”的改革。首先，通过土地改革，可以完善土地租赁、转让、抵押程序，建立城乡统一的建设用地市场；其次，可以让土地通过抵押等形式进入资本市场，从而拉动以农村土地为基础资产的金融改革创新，为我国金融发展注入新的活力。再次，土地改革使得产权更加明晰，可以为深化财税体制改革奠定了基础。最后，土地改革有利于加快我国农业集约化进程，提高资源使用效率，促进我国生态文明体制改革，推动形成人与自然和谐发展的现代化建设新格局。十八届三中全会以来，农村土地承包关系、农村土地经营权流转、新型农业经营主体、农业社会化服务体系等方面改革持续推进，全国58个“农村改革试验区”进行了农村宅基地制度改革。在农民住房财产权抵押、担保、转让，创新土地流转形式，加大金融服务对农村支持力度，探索农民增加财产性收入渠道等领域已形成一批可复制推广的经验。目前，我国已经在全国展开确权登记工作，按照部署，全国将用约5年的时间基本完成确权登记工作，这对保障农民宅基地用益物权、放活农村土地经营权具有深远的意义。2015年我国将继续推进农村土地登记确权工作，在此基础上加快发展土地经营权流转市场，稳步推进土地经营权抵押、担保试点，促进农村土地规模化经营，让土地改革释放出更多的城镇化红利，让广大农民平等参与农村土地改革，共享现代化成果。“我国农业现代化进程不断推进，我国农业正处于由传统农户分散经营向集约化的新型经营体系转变的新阶段，农村经济的改革创新已成为必然趋势。2015年我国仍将坚持土地改革，解决好土地流转、规模经营的突出问题，释放城镇化红利，形成全国人民能够共享的改革成果。”中国人民大学重阳金融研究院表示。

陕西省政府日前召开2014年土地矿产卫片执法监督检查警示约谈会，西咸沣西新城、陕西有色集团等18个违法用地问题严重的县级人民政府、开发区管委会及省属大型国企主要负责人被集中警示约谈。根据陕西省2014年土地卫片执法检查最终验收结果显示，2013年度全省新增建设用地29.94万亩(耕地20.97万亩)，其中，违法用地5.67万亩(耕地2.11万亩)。据国土部门统计，截至目前陕西全省土地共涉及违法案件3057宗，立案查处1563宗，非立案查处1494宗，查处率为100%。收缴罚款2.2亿元，拆除违法建筑物33.21万平方米，没收建筑物1963.39万平方米，申请法院强制执行442宗，向监察机关建议党政纪处分1101人，落实1082人，移送司法机关追究刑事责任30人，落实10人。陕西省副省长庄长兴表示，目前陕西土地违法量大面广的形势依然没有根本改观，反弹压力很大。陕西省将进一步加强土地管理，坚持依法行政，对土地违法行为尤其是对违法占用耕地和基本农田行为实行“零容忍”，依法依纪严肃追究违法责任和监管责任，坚决维护国土资源管理秩序。

在积极推进新型城镇化的过程中加大生态建设，让城市融入自然，正成为各方的共识。但与此同时，资金投入巨大等问题也成为实现这一目标过程中的新挑战。为此业内专家指出，需要在生态金融领域加强研究和创新，从而有效解决城镇化生态建设中资金瓶颈的难题。近日在京举行的２０１４年生态金融讨论会上，我国首家生态金融智库正式诞生。它主要围绕生态金融产业等课题展开研究，探索如何促进金融体系与绿色、可持续经济的融合，探讨如何制定实现生态文明建设目标的金融政策和法规。此举从侧面表明，产业界、金融界已越来越意识到，今后在推进城镇化建设中生态金融扮演的作用将日益重要。中国人民大学校长、生态金融研究中心理事长陈雨露在大会上表示，目前我国已把生态文明建设提到前所未有的战略高度，金融应该在这一过程中发挥重要作用。生态金融是一种创新模式，可以有效解决城镇化生态建设中资金瓶颈的难题。既可以切实解决用钱的燃眉之急，也可以从长期上达到可持续发展的效果，构筑生态建设的金融改革方案和制度方案有很强的可操作性。“当前生态建设面临着明显的资金短缺问题，从顶层设计上去解决生态资金的来源是目前迫在眉睫的任务。”北京东方园林公司董事长、北京巧女公益基金会理事长何巧女表示，“应依靠金融创新，让绿色产业变得有利可图，从而引导更多资金流入绿色事业，实现可持续发展。”中国人民银行研究局首席经济学家马骏博士也表示，吸引足够的社会资金配置到绿色产业，用有限的政府资金撬动几倍、十几倍的社会资金发展绿色经济，是建设生态文明制度体系的一个关键环节。马骏表示，为了应对巨大的环境挑战，我国应建立绿色金融体系，用以引导社会资金投向绿色项目。相关资料显示，在当前推进城镇化生态建设过程中，治理环境污染的挑战巨大。尤其是要打好气、水、土污染防治三大战役，如果没有足够的资金投入，污染治理的攻坚战将难以有效展开。但资金恰是个拦路虎，当前，地方政府融资平台受限，土地财政收缩，有限的资金很难用到生态治理上来。何巧女表示，今后我国生态金融在机制和法规政策的创新方面，应重点考虑几个方面。一是政府可以考虑开征生态资源税或从财政收入的增长中拿出一定比例的资金用于生态建设。二是可以考虑成立国家生态银行、国家生态产业发展基金，推出生态建设债券，国家开发银行、中国农业发展银行可以设立生态专项贷款。三是落实生态项目政府和社会资本合作（ＰＰＰ模式）的框架体系，推出生态资源交易所。此外，应加大发展互联网生态金融事业的力度以及成立以民营企业为主要股东的全牌照生态金融公司。从整体上看，目前我国生态金融尚在起步阶段。相关资料显示，国内相关机构与联合国环境署可持续金融项目已联合发起了绿色金融工作小组，并已完成了关于我国生态金融建设的研究报告。相关专家表示，从长远看，不论是城镇化过程中的生态建设还是遏制环境恶化，都需要有持续、足够的资金投入，尤其是需要借助金融杠杆的手段来撬动，因此今后生态金融创新的力度需进一步加快、加大，形成更加成熟的产品及产业链。

记者近日获悉，贵州省已在全省范围全面启动不动产统一登记工作，推动不动产登记职责整合。目前，遵义、六盘水、黔东南、铜仁、岑巩、余庆等市、县已完成不动产登记职责整合工作。据了解，11月7日，贵州省编办下发《关于省国土资源厅地籍管理处加挂牌子等事项的批复》，同意在该省国土资源厅地籍管理处加挂省不动产登记局牌子，同时选择仁怀、威宁等7个县（区）开展县级不动产统一登记制度试点。11月18日，贵州省印发《不动产统一登记工作领导小组关于加快推进全省不动产登记工作的通知》，对不动产登记职责整合提出明确要求，并建立月报和督查制度。截至目前，贵州9个市、州和贵安新区已全面启动不动产统一登记工作，遵义、六盘水、铜仁、黔东南等市（州）进行了不动产登记职责整合。其中，遵义市已基本完成市级职责和机构整合工作，市国土资源局地籍管理科加挂不动产登记局牌子，市住房城乡建设局所属市房屋产权登记处（正科级）成建制划入市国土资源局管理，更名为市不动产登记事务中心，为市国土资源局所属副县级事业单位。六盘水市在市国土资源局增设不动产登记科。黔东南州国土资源局土地利用与地籍管理科加挂不动产登记局。铜仁市在市国土资源局地籍管理科加挂不动产登记处牌子，在市国土资源勘测规划院加挂不动产登记事务中心牌子，编制和人员按人随事走调整。县级不动产登记职责整合也取得进展，息烽县等41个县启动县级不动产统一登记工作。岑巩县在全省率先进行县级不动产统一登记职责整合，明确将土地、房屋、林地、草原等不动产登记职责整合，由国土资源部门承担，成立县不动产登记局，隶属县国土资源局，为副乡级全额拨款事业单位的二级局，编制和人员按人随事走调整。随后，余庆县也完成县级不动产登记职责整合工作，在县国土资源局设不动产登记管理科（县不动产登记管理局），将县住房城乡建设局所属县房屋产权登记中心成建制划归县国土资源局管理，更名为县不动产登记事务中心，为县国土资源局所属副科级事业单位。“贵州的做法，为全国其他地方推动市县级不动产登记职责整合工作提供了示范和借鉴。”国土资源部不动产登记局负责人表示，实现不动产统一登记制度“四统一”的前提是登记机构的统一，当前首要工作是在加快省级不动产登记机构职责整合的同时下沉一级，规范、有序、稳妥地推进市县级机构职责整合，把这项工作抓紧、抓实、抓好。

人民网武汉12月8日电以“深化土地制度改革,促进城乡统筹发展”为主题的2014年中国土地学会学术年会今天在湖北武汉召开。国土资源部党组成员、副部长、中国土地学会理事长王世元在讲话中强调，应凝聚共识，按照党中央、国务院要求，坚持底线、试点先行、审慎稳妥推进土地制度改革。湖北省副省长甘荣坤出席会议并致辞。年会特邀美国规划协会首席执行官詹姆斯·德里南、国际项目部主任杰弗瑞·苏尔分别作题为“APA引领精明增长”、“精明增长的理念与地方实践”的大会主题报告。中国工程院院士郭仁忠、南京农业大学教授曲福田、湖北省国土资源厅厅长孙亚等专家也做了主题学术报告，与会代表分专场进行了学术交流。王世元指出，深化土地制度改革、促进城乡统筹发展，是破解新时期我国经济社会发展一系列重大问题的迫切需要，是全社会共享改革成果的根本要求，也是加快建设法治国土的客观要求。王世元强调，深化土地制度改革、促进城乡统筹发展，应当贯彻落实党中央、国务院的决策部署，围绕健全城乡发展一体化体制机制目标，在不断深化国有土地使用制度改革的同时，审慎稳妥推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度的改革，推动建立城乡统一的建设用地市场，正确处理好政府和市场关系，保障土地所有者和使用者的土地权益，让国家、集体和个人公平分享土地增值收益，为推进新型城镇化和农业现代化提供支撑。一是以夯实土地权能为前提，建立起产权体系完整、权能明确、收益合理、权利保障的土地产权制度。二是以建立健全城乡统一建设用地市场的基本规则、标准和制度为方向。核心是破除城乡体制障碍，将国有建设用地和农村集体建设用地纳入统一市场体系，统一规划，统一规则和标准，统一平台和监管，建立健全利益平衡机制。三是以妥善合理地分配土地增值收益为关键点。坚持以人为本、地利共享的基本原则，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。四是发挥好市场配置资源的决定性作用和更好地发挥政府作用。全面落实土地用途管制要求，强化对城乡建设用地市场的宏观调控，加快制度创新和法制建设。王世元提出，中国土地学会应紧紧围绕深化土地制度改革目标和重点任务开展前沿研究，充分尊重实践探索开展改革研究，同时，发挥服务科技创新和科学普及的平台作用，为深化土地制度改革聚合社会力量、营造良好氛围。会议期间，王世元会见了詹姆斯·德里南和杰弗瑞·苏尔。原国家土地管理局局长、中国土地学会名誉理事长邹玉川，原国家土地管理局副局长、中国土地学会顾问刘文甲、王万茂应邀出席会议。中国土地学会副理事长、正副秘书长，各工作委员会、各分会主任委员，各省（区、市）学会理事长、秘书长及专家、学者，部机关有关司局、部直属单位有关负责同志参加了会议。

在东北产粮大县走访，一个个现代农业园区非常壮观：上万亩农田成方连片，灌渠联网、道路成环。说起效益，当地领导兴致勃勃：“大公司运作，规模化经营，1斤有机大米能卖到40元！”效益这么好，农民能挣多少？领导说，地流转给公司，农民拿着地租，还能去园区上班，相当于挣了两份钱。问起村里的农民，他们却不买账。农民抱怨，一亩地就几百元租金，公司赚再多，也跟农民没关系。再说打工，现在种地都是机械化，上万亩用不上20人，这么多人哪能都去呀？1、农村土地流转是我国特殊土地产权制度的产物农村土地流转是我国当前特殊的国情和特殊的土地产权制度的产物。一方面，不少地区的人地矛盾空前紧张，“农地细碎分割，经营规模太小，造成生产效率之低落”；另一方面，不少地区却出现了耕地的大量抛荒弃耕，农民对土地投入的积极性明显下降。土地流转应先保障农民权益，不但是市场经济在农村延伸的必然要求，还是进一步充实土地承包经营权的必然选择。但是，土地流转在实践中却成少数人的盛宴。一些地方的土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人“寻租”的手段。在一些地方，农民拿着土地被圈占后不及应得1/10的补偿，沦落为失地的流民。这并不是个别现象。数据显示，2012年流转入企业的土地面积同比增长34%，2013年同比增长40%。而土地流转纠纷也居高不下，仅去年全国就受理18.8万件。究其原因，是一些领导干部对集体土地所有权制度的认识上有偏差，侵犯了农民的土地承包经营权。2、农村土地流转必须依靠法律农村土地流转，乃至新一轮的农村土地制度改革，必须依靠法治，从法律的高度制止公共权力肆意侵犯农民的集体土地所有权和权利被漠视的现象。如果说农村土地承包经营权结构的一次分离，是为了解决农地生产过程中的效率问题，那么，经营权从土地承包经营权二次分离，则是为了有效解决农地资源优化配置问题。如果任由土地流转成为少数人的盛宴，不但会损及政府的公信力，也会是危及土地流转政策的执行。3、土地流转保障农民权益，必须成“铁律”土地流转应先保障农民权益，这必须成一条“铁律”。就当前来说，致力于建立一个保障环境，比让农民尽快把土地流转出去要更加重要。其中，尤其要避免农民盲目过快地把土地流转出去。正如国家发展和改革委员会城市和小城镇发展中心研究员杨禹所言，“让更多的资源由市场来配置，而不是由权力来配置。”一是修改农村土地承包法和物权法等法律的有关内容，明确土地承包权和经营权的内容、性质、内涵及法律关系。强化土地承包经营权二次分离与集体建设用地入市、宅基地赋能等土地产权制度改革的系统性、协同性，确保改革红利最大释放。二是依靠法治保障农民在土地二次分离过程中的权利和利益，从更深远看，只有尊重法治，才能避免“强势”政府从“弱势”农民身上“夺取”土地，才能使农村的改革和发展走得更快、更远、更健康。

国务院新闻办公室定于2014年12月5日（星期五）上午10时在国务院新闻办新闻发布厅举行新闻发布会，请农业部总经济师、新闻发言人毕美家、种植业管理司司长曾衍德介绍我国今年粮食生产形势等有关情况，并答记者问。[毕美家]工商资本下农村，给农村带去了资金、技术、人才和先进的管理理念，为农业现代化的发展发挥了积极的作用。与此同时也产生了一个副产品，就是出现了非粮化甚至非农化的倾向，引起了社会的广泛关注。对此，中央态度十分明确，就是要加大粮食生产扶持的力度，鼓励和支持流转土地要用于粮食生产，遏制非粮化、严禁非农化，绝不允许借土地流转之名，搞非农建设。为了鼓励流转土地用于粮食生产，《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》明确提出：一是要通过新增补贴向粮食生产规模经营主体倾斜，优先安排农机具购置补贴，开展生产者补贴试点、目标价格保险试点、营销贷款试点，逐步实现粮食生产规模经营主体“愿保尽保”等措施，重点扶持粮食规模化生产。二是通过粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区的产业规划和相关的农业生产扶持政策，引导经营主体生产粮食。三是通过合理引导土地流转价格，以降低粮食生产成本，稳定粮食种植面积。可以采取粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等政策，遏制农田抛荒。为了防止工商企业下乡引发“非农化”，《意见》明确指出，鼓励工商资本发展良种种苗的繁育、高标准设施农业、规模化养殖和开发农村“四荒”资源等适合企业化经营的现代农业。同时，对于工商企业租赁农户承包地加强监管和风险的防范，要求各地对工商企业长时间大面积租赁农户承包地有明确的上限控制，建立健全资格审查、项目审核、风险保障金三项制度，严格准入的门槛，加强事后的监管，同时要定期对租赁土地企业的农业经营能力、流转承包地用途等情况进行监督检查，及时查处违法违规的行为等。

近年来我国农村土地流转发展很快，但也出现一些问题，包括强制流转，片面追求流转规模与速度等等，侵害了农民的合法土地权益。资本下乡导致的“非粮化”、“非农化”等问题也比较突出。如果听之认之，就会影响我国农村土地的有序流转和适度规模经营的健康发展。中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，对农村土地流转的乱象进行规范，设计顶层红线，定调“三个不能搞”,划出三条红线，以引导农村土地健康流转。这“三个不能搞”其实是三条红线，只有遵循这些红线，农村土地流转才能真正促进现代农业发展与农民增收。这三条红线包括：第一条红线是不能强制流转农民土地，要保护农民的承包权，保护农民利益，土地流转权归农户。虽然中央鼓励农地流转创新形式，但并不是基层想怎么来就怎么来。中央允许做的才可以，比如可以通过互换解决承包地细碎化问题，也可以推进土地经营权抵押、担保试点，更可以让农民以承包经营权入股发展农业生产。但土地流转权归农户，土地承包经营权属于农民，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益也应归承包农户所有。不能搞大跃进，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥。要尊重农民在流转中的主体地位，村级组织只能在农户书面委托的前提下才能组织统一流转，禁止以少数服从多数的名义将整村整组农户承包地集中对外招商经营。要通过加强土地流转服务体系建设来确保土地的有序健康流转。第二条红线对资本下乡划的红线，那就是防止“非粮化”、“非农化”等问题。工商企业进入农业有意义，但存在问题也不少。资本下乡的优点是经营理念新，能够带来新技术、新品种与新的经营模式，但过分追逐利润容易加剧“非粮化”、“非农化”倾向，挤占农民的就业空间。为了防止资本下乡引发的“非农化”，《意见》对下乡的资本划定了经营范围，那就是发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖和开发农村“四荒”资源等农民一家一户做不了的，不分代替农民来种了。还要对对工商资本流转的土地加强监管和风险防范，对那些长时间、大面积租赁农户承包地要有明确的上限控制，要建立健全资格审查、项目审核和风险保障金制度，加强准入门槛与强事后监管，还要定期对租赁土地的资本进行监督检查，查处纠正违法违规行为等。第三条红线是提出了四个“严禁”，坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。农村土地流转既要放活，但也要扎个笼子，现实中耕地“非农化”时有发生。不少地方把农村的土地以农业开发名义占用，然后以种种名义，用于非农开发。《意见》提出要以用途管制为抓手，提出四个“严禁”严禁借土地流转之名违规搞非农建设。四个“严禁”包括：严禁借土地流转之名违规搞非农建设，严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等，严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为，严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。总之，促进农村土地流转对现代农业的规模经营意义重大，但必须以土地用途管制为前提条件。在流转过程中一定要尊重农民的土地权益，不能改变土地的用途，尤其是非农化的用途。只有这样，土地流转才能够健康发展。

近日中共中央办公厅、国务院办公厅下发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，各类资源参与农村经营的热情将被激发。记者从农业厅了解到，我省将鼓励有条件的地方开展“互换并地”，鼓励农民采取组建合作社、土地入股、竞价招租、转让经营权等形式，提高农用土地流转率。省农业厅相关负责人指出，《意见》核心是盘活农村土地资源，提高农村土地产出效率。《意见》对农地使用权解绑，引入资金、技术、管理、经营等各类资源，以适度规模化方式，提高农地使用效率，是大势所趋。我省稳步推进农村土地承包经营权确权登记试点工作，结合确权登记工作，鼓励有条件的地方开展“互换并地”，解决承包地块细碎化问题。积极争取省级财政支持，对市县确权测绘费用按比例进行补贴。建设全省统一的“省有中心、市县有分中心、乡镇有网络”的农村土地承包管理信息系统，对土地登记、档案管理、经营权流转实行信息化管理。按照归属清晰、权责明确、形式多样、流转顺畅的要求，建立健全土地承包经营权流转市场，规范有序流转土地承包经营权。积极向省政府建议对农村土地流出方给予补贴，鼓励农民采取组建合作社、土地入股、竞价招租、转让经营权等形式，提高农用土地流转率。鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。利用省财政资金支持18个市县建设农村土地流转服务中心。推广使用农村土地流转合同示范文本，引导流转双方依法订立书面合同。研究提出家庭农场发展意见，建立登记制度，明确认定标准、登记办法、扶持政策。开展家庭农场经营者培训工作。推动相关部门采取奖励补助等多种办法，扶持家庭农场健康发展。

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。文件提出要实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转。按照全国统一安排，稳步推进土地经营权抵押、担保试点，研究制定统一规范的实施办法，探索建立抵押资产处置机制。针对土地流转，《意见》提出了四个“坚持”的基本原则：坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，以家庭承包经营为基础，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展；坚持以改革为动力，充分发挥农民首创精神，鼓励创新，支持基层先行先试，靠改革破解发展难题；坚持依法、自愿、有偿，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；坚持经营规模适度，既要注重提升土地经营规模，又要防止土地过度集中，兼顾效率与公平，不断提高劳动生产率、土地产出率和资源利用率，确保农地农用，重点支持发展粮食规模化生产。“《意见》对土地流转的各方面发展都进行了规划，尤其是在规范经营权抵押方面的安排非常及时。”中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田说。今年以来，包括北京、四川、湖南等地陆续有金融机构启动农地承包经营权抵押贷款业务，涉及机构包括中国邮政储蓄银行及各地城商行等。与此同时，国有大行也开始瞄准这项业务，工行、建行甚至国家开发银行都在这一领域有试点打算。据了解，目前全国已有19省的相关地区正在开展试点。但是记者此前走访多地发现，目前开展该项业务的地区，都或多或少因为法律、政策的现实阻碍而面临重重困难，尤其是在抵押资产处置方面，现在还没有出台相应的机制。由于机制缺位，目前已经出现了因抵押物处置不当而产生的矛盾。郑风田表示，现在有好多地方的土地经营权全被村干部拿走后做抵押了，农民都不知道，一旦出现坏账就会引发纠纷。另有知情人士告诉记者，今年在山东某地，有农户把全村的土地经营权都流转过来，随后发现还不上200多万元抵押贷款，就选择了“跑路”。对此，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文此前在接受记者采访时表示，三权分置理论确实解决了一些实践问题，但要注意的是，经营权是可以流转的，如果流转之后的经营权再用于抵押，当出现承租人因还不起银行钱而跑路时，就会出现原有土地承包人和银行都拿不回土地的局面。郑风田表示，出了问题后经营权作为抵押物如何处置是目前这项改革争议最大的地方。抵押是一种金融行为，必然伴随着风险。而化解风险的办法在各地可能是不一样的，可以期待文件中提出的探索建立更完善的机制。而且这个机制不应仅是针对处置的，从评估到贷款再到保险都要建立起来才行，例如设立专门的资产评估机构等，因此还有待银行部门会同农业部门发布完整的政策纲要。而据陈锡文透露，为了保证试点工作有序进行，央行有关部门正在研究制定土地经营权抵押贷款的整体方案。另外，《意见》还对稳定完善农村土地承包关系、加快培育新型农业经营主体、建立健全农业社会化服务体系等做了详细安排。提出在稳步扩大试点的基础上，用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题；坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田，禁借土地流转之名违规搞非农建设；以及各地对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地要有明确的上限控制，建立健全资格审查、项目审核、风险保障金制度，对租地条件、经营范围和违规处罚等作出规定。

近日，记者从湖南新田县农办获悉，东升农场在湖南农村信用社以流转土地抵押的900万元贷款已到账，贷款期限5年，年息6%。这是该县在全国率先发放“农村土地流转证”后，以农村土地承包经营权抵押贷款缓解农业企业“融资难”的一个缩影。新田县是全国农村土地承包经营权确权颁证整县推进试点县。该县组织力量开展前期调研、入户动员、摸底调查等工作，召开了多个层面的座谈会，在广泛征求各方意见、反复论证的基础上，数易其稿，制定了《新田县农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作实施方案》。记者在该县莲花乡新屋场村，看到一张张色彩鲜明的土地航拍平面图贴在墙上，上面清晰地标注着每户户主的姓名、地块面积和地理位置，还有得到核实确认后所按的鲜红指纹。村民们围着公示榜兴奋地议论着“绿色的是我们的田地，浅色的是村里的房屋”、“我家的田就在河转弯这里”……村委会主任刘道春还指着航拍平面图，兴奋地告诉记者：“通过确权，我们的田土都将有自己的‘身份证’，土地确权让我们吃下了定心丸啦！”而在全国统一印制的农村土地承包经营权证暂未发放的情况下，如何让作为新型农业经营主体的家庭农场、种养大户、农民专业合作社、涉农公司等能及时、顺利地解决农村土地融资的“瓶颈”问题？新田县委书记唐军、县长秦山成带领县里一班人，尝试创新突破，制定出台了《关于推进农村土地承包经营权抵押贷款（授信）工作的意见》和配套实施细则。该意见明确：乡镇成立土地流转中心，村级成立土地流转站。以农村土地流转合同为凭据，县政府设计“农村土地流转证”，作为县内融资抵押的合法有效证件，向流转土地的企业和大户颁发。此举为盘活农村存量要素资源、拓宽“三农”融资抵押范围、破解新型农业经营主体“融资难”问题、加快推动现代农业发展和新农村建设，开辟了一条新路。来自广东的东升农场，在该县两个村流转了980户耕地共5100亩，建立了湖南新田东升农场，种植了菜心、塔菜、奶白、金银栗，超甜玉米等品种，公司年产值达到1.2亿。该农场通过流转土地作抵押，用“农村土地流转证”即获得授信贷款3000万元；在今年10月份永州市首届银农对接会上，即签约获发贷款900万元。公司负责人刘道忠带领记者走在流转过来的田地上，兴奋地说：“以前因为怕地界被破坏，村民们一直不同意统一平整，小田块不能整成大田，现在土地确权后，我们公司把流转过来的土地，80%以上都平整过来了，实行机械化耕作，既节约人工成本，提高了工作效率，村民也没有担忧了；土地流转证发到我们手里，现在银行也可以贷款给我们，让我们企业也没有担忧了，企业的发展越来越好了，我们决定再追加投资3000万元，建一座检验检测大楼和农民培训中心。”目前，该县共有18家企业获颁“流转证”后，通过土地承包经营权抵押，获得农发行、农村信用社等金融机构授信贷款1.3亿元，实际获得贷款3600万元。同时，全县有296个村已完成现场调绘，190个村完成矢量化处理，114个村已经开展公示；全县打印工作底图1219张、完成确权草图绘制1018张；完成公示图制作800张、承包信息公示表768套。预计，该县农村土地确权颁证工作在年底前可全面完成。

农村经营主体抵押物不足一直是“三农”融资的难点，今后河北农民可以将承包土地经营权预期收益为抵押进行贷款了，日前《河北省农村土地经营权抵押贷款管理暂行办法》下发实施，有望缓解贷款难题。《办法》包括总则、管理和服务体系、抵押人及资格条件、抵押登记管理、抵押物评估及保险、贷款用途、额度、期限及利率、贷款流程及管理、抵押物处置和附则９章共计４０条。《办法》提出优先支持以种植粮食作物为主、示范带动作用突出的农民合作社、家庭农场、专业大户。《办法》提出三种模式对土地经营权的价值进行评估：一是金融机构自行对抵押的农村土地经营权价值进行评估；二是组建由专家、经验丰富的种养业农户、承贷银行业金融机构等共同参加的评估小组进行评估；三是委托具备专项资质的中介机构进行评估。据了解，土地经营权抵押贷款用途为农业生产、畜牧养殖、购置或更新农业设备及其他合法农业生产经营活动。抵押授信金额由承贷银行业金融机构根据借款人资金需求、承贷能力及抵押物评估价值等综合确定，原则上不得超过其所提供抵押土地经营权评估价值的７０％。贷款期限由借贷双方共同协商确定，但不得超过农村土地经营权的剩余承包期限、不得超过土地流转合同剩余期限的５０％。抵押贷款的执行利率由借贷双方协商确定，原则上应低于承贷银行业金融机构同档次商业贷款利率水平。对于借款人无法到期还款的问题，《办法》提出对抵押的土地经营权通过县级农村产权交易中心，以公开竞价、公开协商等方式进行农村土地经营权再流转，流转所得由贷款人优先受偿，有剩余金额的，退交借款人，不足以偿还借款本息的，由风险补偿基金代偿；对无法实现再流转的，可以使用农村土地经营权抵押风险补偿基金或担保资金偿还贷款，将抵押的农村土地经营权转由政府委托的机构进行处置。

自一年前国土资源部发布《节约集约利用土地规定(草案)》向社会公开征求修改意见之后，草案已于半年前在国土资源部会议上审批通过。今年9月，《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(下称《意见》)正式实施，而这一指导意见对工业用地供给与利用提出了新的要求，将对工业地产市场产生长远影响。《意见》提出，目前国内工业用地产出强度较低、地区分化明显，需在用地取得、供地方式等方面制定鼓励政策，形成节约集约用地的激励机制。而未来工业用地进一步优化资源配置将从两方面入手，一是引导新区土地出让，二是鼓励标准厂房建设和中小项目向标准厂房集中。扩大工业用地投入产出比目前我国工业用地产出率明显低于发达国家同期水平。以产出率较高的上海为例，2010年产出为13.4亿元/平方公里，仅为上世纪80年代纽约和东京的1/3和1/7。从地区来看，工业用地产出分化明显，341个国家级开发区中，工业用地产出强度达到12984.94万元/公顷，高新技术产业用地产出强度为26668.11万元/公顷。其中，工业用地产出强度最高达24.9亿元/公顷，最低仅26.2万元/公顷，二者相差万倍。与低产出率相对应的是大规模的工业用地供给。“以高额的住宅、商业土地出让金来补贴低廉的工业用地，看似旨在拉动城市产业、就业和税收，实则是非良性的土地财政循环。”月星集团投资管理中心副总经理周建成向中国房地产报记者指出。国土资源部数据显示，我国城镇存量用地中工业用地比例偏高。2010年全国城镇存量用地中工业用地比例高达26%，珠三角、长三角等一些制造业发达地区的工业用地比例超过40%，个别地区甚至超过50%。为此，在土地供应方面，《意见》指出要严格核定各类城市新增建设用地规模，适当增加城区人口100万～300万的大城市新增建设用地，合理确定城区人口300万～500万的大城市新增建设用地，从严控制城区人口500万以上特大城市新增建设用地。在提高产业用地产出方面，《意见》提出，“原依法取得的工业用地改造后提高容积率但不改变用途的，不再追缴土地价款，鼓励‘旧工厂’改造和产业升级，促进落后产能淘汰退出和企业兼并重组。推动特大城市中心城区部分产业向卫星城疏散，强化大中城市中心城区现代商贸、现代服务等功能，提高城市土地产业支撑能力。”引导新区产业用地出让在缺乏产业导入与支撑的前提下，许多中小城市尤其是三四线城市都陷入了以产业新城为名直接进行房地产市场开发的“造城大跃进”，但是由于市场周期与产业周期难以协调，产业空心化、新城地产化现象不断凸显。同策咨询研究中心总监张宏伟指出，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去之后由于配套不全等原因成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组一项调查显示，中国12个省会城市平均每个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市平均每个规划建设约1.5个新城新区。新城新区开发过热产生的“空城”、“鬼城”现象已经让很多中小城市陷入了危机。为此，此次《意见》提出严控城市新区无序扩张，“严格城市新区用地管控，除因中心城区功能过度叠加、人口密度过高或规避自然灾害等原因外，不得设立城市新区；确需设立城市新区的，必须以人口密度、用地产出强度和资源环境承载能力为基准，以符合土地利用总体规划为前提。”此外，规定还要求新城新区规划必须遵守《城市新区设立审核办法》，严格审核城市新区规划建设用地规模和布局。制定新区用地扩张与旧城改造相挂钩的方案，促进新旧城区联动发展。“工业用地是新城土地供应重要组成部分，《意见》从土地出让模式上缓解了新城新区投资过热现象。”国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中表示。去年国土部发布的《节约集约利用土地规定(草案)》中已经对工业用地供应方法提出先出租后出让、设立出让门槛的设想，根据这种出让办法，“拿地、抵押、再拿地、再抵押的滚动开发模式就可以得到遏制”，刘云中认为。新型标准厂房或成趋势《意见》同时指出，需制订扶持标准厂房建设和鼓励中小项目向标准厂房集中的政策，加强标准厂房建设的土地供应，促进中小企业节约集约用地。“标准厂房的出现实际上是为了满足更多企业的需求，为了保证企业在其生命周期结束后还能继续使用，”曾任联东U谷副总裁的王东升接受本报记者采访时表示，“但是场频的配置会适当偏高，因而标准化也会造成成本的浪费。”“开发商可以把相对集中的行业，用相同标准来做；不同的行业，用另一种标准来设计，以此避免使用同一种标准所带来的浪费。”王东升认为。对此，《意见》表示鼓励建设一定规模的多层标准厂房，支持各类投资开发主体参与建设和运营管理。事实上，一些地方性土地指导意见也体现出类似的思路。《浙江省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》(浙政发[2008]3号)就规定：“对符合规划、不改变土地用途，在企业原有建设用地上加层改造、提高建筑容积率的，不再增收土地价款，并减免城市建设配套费。而本次出台的《意见》中提出：国家级和省级开发区建设标准厂房容积率超过1.2的，所需新增建设用地年度计划指标由省级国土资源主管部门单列，而对现有工业项目不改变用途前提下提高利用率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的，不再增收土地价款。

“农民的承包地经营权可流转之后，农民更愿意一次性流转30年，这样可以一次性拿到很多钱。然而流转费到手之后，很多人不会理财，钱一下子花完了。”中国科协副主席、书记处书记陈章良说。他表示，如果政府不做好相应的社会保障工作，农民面临的问题就是——钱没了，地也没了。陈章良在“2014城市中国计划年会-中国城镇化”论坛期间阐述了城镇化过程中“如何使农民的承包地有效转移”遇到的一系列难题。他表示，很多问题的提出极为有理，然而在实施过程中难度非常大，操作起来面临着太多的难题和困惑。“改着改着，改不动了——这时就对自己说，这就是大家都说的改革进入深水区了。”陈章良自嘲道。承包地经营权可流转：农民一次拿几十万钱花完地也没了十八届三中全会决定将农民土地承包权与经营权分离开来，土地流转成为大的趋势。陈章良作为原广西壮族自治区人民政府副主席，以自己参与地方改革的经历举例向大家说明，土地流转过程中遇到的实际难题。农村土地流转，按照规定农民每年收取流转费用。然而在陈章良看来，相比按照每年、每亩地收取流转费，大部分农民都更倾向于一次性收取流转费。“一下子收30年，几十万，农民想着拿到这些钱就可以进城了。”那么问题来了。大多数农民并不懂如何理财，“甚至从来没有见过这么多钱”，有的人就想着买车，买别的，甚至出现了聚众赌博的情况……最后就是，钱没了，地也没了。陈章良表示，从政府角度来看，如果不能干预这些被流转土地的农民的低保、医保，这些最起码的社会保障，直接简单地将土地流转出去就会带来一系列问题——失去土地的农民没有生活来源和基本保障，就可能在城镇化过程中出现类似贫民窟的问题。土地同权同价：盖了房政府也不给批路车开不进去随着小产权房能否合法化、是否应该合法化的争论，农村经营性建设用地与国有土地同权同价的问题也成为学界讨论的焦点。陈章良提到，土地同权同价，就意味着用地可以抵押、担保，建设，农民可以自己使用。然而问题又来了：如果农民自己建设，那么相应的水、电、气用什么方式进来？如果市政没有跟上，那么建起来的房子就是——小产权。而小产权的未来到底如何，很多人在忐忑和侥幸心理中关注着政府的反应时，国土资源部已经郑重声明：不合法。正如陈章良赤裸裸的例证：房子建起来了，可是政府不给你批条路，买了房也开不进车去。银行行长：怎么收取农民抵押财产？老人躺病床小孩拉裤腿对于农民农房财产权可抵押、担保的问题，也依然是停留在纸上。中国长久以来的城乡二元制度，造成的太多不一样，其中之一就是：城市居民的房产有产权证，可以自由买卖。然而农村不然。而横亘在此次改革面前的一大难题就是，农民如何处置自己的房产？陈章良说，他走访了8个省份发现，农村土地可流转以后，农村的住房一旦被允许，农民会立即卖掉——他们需要这个钱，揣着进城。而关于房产可以做抵押担保贷款的问题，也似乎多是美丽的愿望大于实际。几个银行的行长都有过相似的吐槽：农民的房子做抵押贷款不是不行，可是当投资失败，我们上门收取抵押物时候，人还没进门呢，狗就冲出来了，怎么搞？而有的说法却似乎又戏谑又心酸。“你要上门收他的房子，把他们赶出去，赶到哪里去呢？老人在病床上躺着，小孩子来拉住你的裤脚，你要把他们赶到哪里去？赶出去也是这样——不是住在行长家，就是住在市长家。”简单粗暴地“让农民进城”远非真正的城镇化。之前那些“进城不是让农民在阳台上养鸭”的说法也从来不缺，而今天陈章良也再次强调，把农民赶到楼房上去，他们的谷子他们的粮食他们的泥巴，放到哪里？这些才是改革过程中遇到的切切实实的难题。城镇化是中国的必经之路，然而缺失了相关配套设施、基础社会保障的改革不是真正的改革。除了改不动时就用“深水区”来自嘲和自勉，陈章良也说，“有那么多人还在贡献智慧。方向是对的，不能急，一定要避免出现别的国家出现的贫民窟的状况。总是可以实现——让农民进城后有一个可以落脚的地方，让他们的小孩可以接受更公平的教育。”

近期，有关境外游资撤离中国是否会引发中国房价大跌甚至楼市崩盘的观点成为财经热点话题。中国房价是境外游资炒高的吗?对于这个问题，如果做个调查，我相信没有几个人的回答是“YES”。为什么这么说?首先，国际金融危机以来，游资进入和撤离中国的事几乎每天都在发生。美元贬值，人民币走强吸引了大量国际游资进入中国。它们之所以进入中国主要是来套汇、套利的,当然这在一定的间接的程度上会推高物价，这种影响必定是在美元的持续暴跌和人民币持续的暴涨的情况下才会发生。然而，无论是美元持续的暴跌还是人民币持续暴涨都不可能长期存在。此外，游资撤离中国毕竟只是一部分，除非有个统一的“命令”，否则不可能所有的境外游资一夜之间撤离中国，事实上根本不会有这样统一的“命令”。因此，游资撤离中国不会导致中国的房价大跌,更谈不上引发中国楼市的崩盘。之所以会有这样的认识，是因为10月29日,就在美联储宣布退出QE的当天，国务院常务会议要求重点推进住房等六大领域消费,被有些人解读为,是中国及时应对QE退出的措施。这显然是牵强附会。美国退出QE对中国房价不会有什么直接影响。其次，游资的特点是快进快出，如果境外游资来中国炒楼的话很有可能被套牢。中国的房地产市场受政策的影响很大。虽然这些年来，政府一直强调房地产市场的健康发展，但是，在具体的政策上各地不一，摇摆不定。这样的行业，境外游资即便进入也是很少的一部分。因此，境外游资炒高中国房价无从说起。第三，中国房价之所以比较高，其原因是多方面的。毋庸讳言，中国房价从某种程度上说是境内游资炒高的。但是，这不是问题的根本，中国房价之所以比较高，最根本的原因是中国地方财政对土地出让金的依赖，不断炒高的地价直接导致了房价的高企。此外，不合理的税费及不断扩大的需求为本已高企的房价火上加油。因此“土地财政”才是炒高中国房价的真正“元凶”。不改变“土地财政”，中国房价还会继续走高，房地产市场的健康发展也只能是说说而已。

翻开“巡视清单”，工程建设、土地出让、矿产开发、国有企业、政府采购、科研经费、民生资金等领域的腐败问题，几乎涉及所有被巡视地方和单位，堪称当前腐败问题“高发区”“重灾区”。因在工程建设、土地出让、矿产开发等领域存在腐败问题，被中央巡视组点名的地方和单位占到被巡视地方和单位的六成以上(超过28个)，反映了当前这一问题的普遍性。土地出让腐败成“重灾区”着实让人惊叹，因为其腐败问题都占到了被巡视地方和单位的六成以上，这么大的比例，充分说明了土地出让腐败的问题有多严重，更说明了查处这类腐败的紧迫性。但是从另外一个角度来看这类腐败，其实也是情理之中和意料之内，一则，土地背后所蕴含的大利润让人难以抵御，尤其是以房地产为首的行业的蓬勃发展，让土地成为了城市最收欢迎的资本，就如去年2月，中央出台“国五条”调控楼市，却让房价迎来了新一轮上涨，进入5月份，一线城市又不断拍出“地王”，由此可见一斑。二则，地方政府的“土地依赖”给了土地出让腐败一片沃土，政府对土地出让的依赖不断上升，据《中国经济周刊》今年4月报道，对土地财政依赖度最大的为北京，第二为浙江，而浙江、天津两地政府负有偿还责任的债务，都有2/3的份额要靠卖地来偿还，这就意味着，没有了土地财政，那么地方财政将面临着极为严重的后果甚至崩盘。三则，对于土地出让腐败，还有制度缺失的问题，尤其是对于干部的监管缺失，如“一把手”、国土资源等重要岗位和重要部门没有得到应有的监管，也就是说，权力没有相应的笼子来装，这就让一些权力游离于监管之外，如此监管，又岂能让腐败问题不发生?所以，要想让土地出让腐败真正得到遏制，既要从干部监管教育的层面来进行治标，更要从转变经济发展方式的角度来治本，只有让“土地依赖”不再成为地方经济发展的硬伤，才能真正把土地出让中的腐败裂缝堵住。

加强土地流转有关政策的宣传工作。由于一些地方对土地承包流转的有关法律政策宣传不到位，群众对土地流转的认识还存在误区。主要表现在“两不愿”和“两不敢”。“两不愿”，即部分农民怕土地转包出去后，自己丧失土地，不愿放弃土地经营权；部分农户怕政策不稳，不愿流转土地经营权。“两不敢”，即：担心农村政策不稳，不敢大胆投入；农业生产的自然和市场双重风险，不敢大规模开发。同时，在进行土地流转中，由于口头协议多，私下流转多，容易引发土地流转矛盾纠纷，为土地有序流转埋下了隐患。因此，加强土地流转有关政策的宣传工作至关重要。加大土地综合整理力度。对部分暂不愿意放弃土地经营权的农户，在充分尊重农民意愿的基础上，采取地块同质互换并给予一定资金补助等办法实现土地连片集中，改变土地细碎化状态，进行土地集中连片开发，促进土地快速流转。同时，可结合新农村建设，引导农民集中居住，实现村村联建，治理空心村，将置换出的土地进行连片开发。强化土地流转的管理。建立土地流转管理机构，以乡镇农业服务中心为依托，建立农村土地流转交易服务中心，指导办理流转手续，协调处理各方面的关系。规范运作，规范服务，土地流转合同要制定违约责任，防止各类矛盾纠纷的发生。

据湖南日报11月5日报道(记者柳德新通讯员李锋)中国人民银行长沙中心支行与我省农口部门近日联合出台《湖南省农村土地承包经营权抵押贷款试点方案》(简称“《试点方案》”)，在湘乡市、岳阳县、桃江县、汉寿县、澧县、双峰县、沅陵县、永兴县、资兴市和新田县共10个县（市）开展农村土地承包经营权抵押贷款试点。今年中央1号文件提出，在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。我省力争经过1年试点，创新推出一批以农村土地承包经营权为核心抵押物的涉农信贷产品，完善土地承包经营权抵押贷款管理机制，建立健全涵盖土地承包经营权确权颁证、抵押登记、评估流转、风险处置等环节的融资配套政策与服务体系。根据《试点方案》，试点县（市）金融机构可结合自身业务发展实际，制定农村土地承包经营权抵押贷款操作细则，细化贷款对象、贷款流程、贷款额度、贷款期限、利率及风险处置机制等内容。试点县（市）农村合作金融机构和村镇银行要充分发挥自主创新权限大、熟悉本乡本土情况的优势，选择确权颁证基础扎实、评估抵押登记配套完善和农村金融生态环境较好的乡（镇）或村开展试点；各省级金融机构要对试点县（市）的分支机构下放创新权限，加大信贷额度、人员经费配置等方面的倾斜力度，适当提高涉农信贷创新产品不良贷款容忍度。湖南省将完善农村土地承包经营权抵押贷款中介服务体系，鼓励试点县（市）探索建立土地承包经营权抵押贷款风险补偿机制，设立土地承包经营权抵押贷款风险基金。试点县（市）将探索建立科学有效的评估体系，加快县（市）、乡（镇）土地流转服务机构体系建设，建立统一的县级土地流转交易平台，推动土地流转市场规范发展。

今年以来，“改革”在A股市场奏响一曲主题“交响乐”，土地流转是其中一个重要“乐章”。十八届三中全会以来，土地流转政策陆续出台，在相关政策的“指挥”下，市场预期谱写的曲调将该“乐章”推向高潮。此外，土地流转正在“触网”的伴奏下引起市场更大的热情，农业投资的“协奏曲”正渐入佳音。政策带热土地流转预期今年以来，改革主题就一直成为市场关注的焦点，其中土地流转就是改革主题中重要的一环。与其他改革主题一样，政策的推动和预期与土地流转板块及个股的变化息息相关。2013年9月，受益于土地改革和海南率先破题的预期，土地流转及海南板块成为市场最大热点。申银万国指出，对新一轮改革来说，城市的国企混合所有制改革、农村土地流转，以及县域经济的新型城镇化将是三个最大的看点，也是改革红利的集中所在。土地使用权流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。我国土地按性质和用途可分为农用地、建设用地和未用地三大类。土地流转主要涉及到农用地及建设用地下的农村集体建设用地。随着2013年11月十八届三中全会闭幕，土地流转政策宣告正式拉开序章。全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，主要涉及到农地流转概念的两方面内容。一方面，加快构建新型农业经营体系；另一方面，赋予农民更多财产权利。随后，安徽省政府下发了《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，决定在涡阳县、埇桥区等20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作。受此影响，土地流转概念股再度大幅上涨，其中安徽地区和海南地区的相关土地流转概念股表现尤为突出。今年以来，土地流转的相关政策出台速度进一步加快。从2014年1号文《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，到3月发布的《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》，再到4月《国务院批转发展改革委关于2014年深化经济体制改革重点任务意见的通知》，一系列的政策均体现出政策层面上推进农村土地制度改革的决心。2014年8月11日，《关于进一步加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》下发，强调加快推进农村房地一体确权登记发证，这为土地流转政策的推进进一步扫清障碍。日前有媒体报道，由国土部、农业部、央行等起草的《农地入市试点方案》正准备提交中央全面深化改革领导小组。土地使用权出让、租赁、入股、转让、抵押，使用年期与同用途国有建设用地使用权等同。10月底，农业部牵头国家发改委、财政部、国务院发展研究中心等，将联合召开以农垦改革为主题的大型会议。农业部在接受其他部委改革意见、建议的同时，将在全国农垦系统内部署一场深层次改革。目前农业部方面已经制定了农垦改革方案，具体的路径是，以谷物、天然橡胶、奶业等三大农业战略产业为发展重点，探索培育国际大粮商计划；发展目标是，到2020年争取农垦土地年生产的商品粮能达到1000亿斤，约满足35%左右的国内城市人口的口粮需要，同时，培育2-3家农业企业集团进入世界500强。在国内几大农垦中，海南农垦“走出去”的步伐也较快，值得重点关注。土地流转之所以被市场所看好，与其对于经济的积极意义密切相关。首先，土地流转可提高市场对土地配置的效率，在满足城镇化和工业化对土地日益增长的需求的同时，又可有效保护耕地；其次，土地流转也可保护农民合法权益，使其获得更多的土地增值收益，改善收入分配结构，提高内需水平；最后，土地流转还可提高农业生产比较效益，是早日实现农业现代化的必由之路。随着改革预期的日渐升温，近期市场对于土地流转制度改革政策的深化预期也在进一步提高，在去年底28个土地流转制度改革试点地区的基础上，土地(林地)入市及证券化、土地经营权抵押、农村宅基地市场化交易政策等方面也料将迎来实质性突破。“触网”模式开启土地流转新思路安徽省绩溪县“聚土地”项目的实施开启了土地流转“触网”模式，打开了土地流转的新思路。今年3月，由浙江省供销社直属企业浙江兴合电子商务有限公司联合阿里巴巴集团聚划算平台、绩溪县庙山果蔬专业合作社等单位在安徽省绩溪县实施了“聚土地”项目，并于阿里巴巴聚划算平台推出。该项目将土地流转与电子商务结合起来。农民将土地流转至电子商务公司名下，电子商务公司将土地交予当地合作社生产管理，淘宝用户可以通过网上预约，对土地使用权进行认购，并获得市级农作物产出。农民除了可以获得土地租金外，参与该项目的生产环节还能获得工资。据了解，安徽绩溪县瀛洲、伏岭镇的仁里、龙川、湖村三个行政村的1000亩田地被切割成最小只有1分地的单位，以580元的价格出租，消费者可以享受到这1分地上作物1年的所有权。此项目一经推出，便受到网友和当地农民的热捧。9月30日，“聚土地”二期上线新闻发布会在杭州召开，阿里巴巴宣布二期项目将于11月11日于聚划算平台正式推出。二期项目与包括安徽芜湖和绩溪、浙江诸暨、江西婺源、海南三亚、重庆巫溪、北京延庆、吉林通榆在内的全国8大城市同步开启。二期项目较一期覆盖面更广、品种更多，物流速度也有所提高。消费者除了可以预购土地，订制套餐，购买农产品之外，还可以行使“地主权利”参观自己的农场及订购的农产品。此外，“聚土地”二期还提供扫码追溯农作物信息、电话客服解答疑问等服务。除了新概念和新工具外，“聚土地”项目之所以能够引发市场的追捧，是因为该项目大大带动买卖双方的积极性。此前的土地流转试点主要以农户直接进入市场与受让方达成协议，经村集体同意和服务中心审核，或由农户转包给村集体，再由村集体出租等方式，农地流转的转让方与受让方虽然都具备土地流转意愿，但由于缺乏相关的信息，碎片化农地流转佣金较低难以吸引中介，使得农地流转项目的活力受到了一定的压制。但通过“触网”，不仅解决了佣金低而导致的中介少、优化信息不对称、信息不畅通问题，土地流转还可实现跨地区、产业化、专业化的目的。在“触网”伴奏下，土地流转相关的新兴商业模式有望迅速崛起，在早期围绕纯土地概念掘金后，新兴农资商业模式成为后市布局新亮点。安信证券指出，专业大户的大量涌现等终端领域的变化，必将引起农资商业模式的变革，相关流通领域的变革已经开始，未来5-10年国内将涌向一批综合农资供应及服务商，机会巨大，投资者可重点关注四大领域。首先是农资流通B2C，由于土地流转使得农民结构发生变化，专业大户和家庭农场兴起下农资B2C需求旺盛，且相对应的是目前种、肥、药领域至少20%-30%的渠道费用，空间巨大；其次是农资综合平台，由于农资渠道具有深入农村、覆盖量大的特点，未来通过立体式的品种、服务的增加进行渠道增值的空间较大；再次是农村金融，目前已有农资公司相继成立小额贷款公司，这将有利于其通过自身农资信息等优势为经销商、种植大户和专业合作社等提供经营资金；最后是，农资企业通过合作社合资承包或直接承租等参与土地流转，并通过发展高效生态农业、降本增效等方式获益。