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  • 不同用途的农村土地承包期限是如何规定的?
    土地管理法按照土地的用途,将土地划分为农用地、建设用地和未利用地,其中的农用地又包括耕地、林地、草地、农田水利用地和养殖水面等。本条根据我国农村土地家庭承包的实际情况,对不同用途的农村土地承包期限及其上限做出规定。一、耕地的承包期限耕地是指种植农作物的土地,包括灌溉水田、望天田(又称天水田)、水浇地、旱地和菜地。据统计,我国耕地总面积约为14亿亩,人均1亩多一点。1982年底全国农村67%的基本核算单位实行了包干到户,1984年以后一直稳定在99%以上,实行家庭承包经营的耕地一直占耕地总面积的97%左右。因此,我国农村实行土地承包经营制度的土地主要是耕地。土地承包期限的长短,应考虑到我国农村的实际情况,根据农业生产经营的特点,农业经济的发展趋势以及当前的农业承包经营政策等因素确定。期限太短,不利于土地承包经营权的稳定和农业的发展;期限太长,则不利于对土地利用方式的适当调整以及有关利益的协调。耕地的承包期为30年的规定,符合有关法律的规定和目前我国农村的实际做法,同国家政策的规定也是一致的。二、草地、林地的承包期限草地是指生长草本植物为主,用于畜牧业的土地,包括天然草地、改良草地和人工草地。草原是草地的主体。我国是草原资源大国,天然草原近60亿亩,占国土总面积的41.7%。草原总面积仅次于澳大利亚,居世界第二位。从1984年开始,在全国推广草原承包工作。目前,我国草原承包面积2.08亿公顷,占可利用草原面积的76.9%。在实践中,一些地方对草原实行50年的承包期。林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地,包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地以及迹地和苗圃等。我国林业用地面积38.5亿亩,其中集体所有的林地约占59%,国家所有的林地约占41%。林地承包经营政策是我国农村林业的基本政策。到2001年6月,全国集体林地70%已承包到户,已核发林权证的林业用地面积为33亿亩,占全国林业用地面积38.5亿亩的85.7%。林地的承包期一般为30年至50年。对于草地、林地的承包期限,我国法律未明确规定。土地管理法规定,农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。草原法也只是规定,全民所有的草原、集体所有的草原和集体长期固定使用的全民所有的草原,可以由集体或者个人承包从事畜牧业生产。国家政策也曾原则规定,土地承包期再延长30年不变,营造林地和“四荒”地等开发性生产的承包期可以更长。同耕地相比,草地和林地有其特殊性。以林地为例:首先,林地上一般生长着多年生的乔木、竹类、灌木等,而耕地主要是用于种植农作物,一般是一年一季或者两季,有的是三季,很少种植多年生植物。其次,从事林业开发投资大,林木生长期、收益期长,风险也比较大。如榉木、水青冈、红豆杉、柚木的采伐或经营期限至少在50至60年。再如我国特有的银杏树,其木材、果实、叶子等均有较高的经济价值,但生长极为缓慢,所以又称“公孙树”,形容祖辈种树到孙子辈才结实。目前我国的很多寺庙中都生长着千年以上的银杏树。浙江东阳地区种植的香榧树,15年开始结果,100年才进入丰产期,并可延续四五百年,有的可达上千年。第三,我国对森林实行限额采伐制度,林地上种植的林木不能任意采伐。采伐必须申请采伐许可证并按照要求完成更新造林任务。因此,承包方的生产经营和处置产品的权利受到较多限制。鉴于林地的上述特殊性,许多地方都将林地的承包期限适当延长。在立法过程中,许多地方、部门建议,同耕地相比,林地的承包期应当适当长一些,以规定30年至70年为宜。对有些特殊的树种,70年的承包期仍显不够,应当更长。本法根据国家关于“营造林地和‘四荒’地等开发性生产的承包期可以更长”的政策精神和我国农村土地承包的实际做法,对草地和林地的承包期及承包期的上限做出了规定。三、需要说明的是,本法规定的承包期限是法定期限鉴于全国绝大多数地方第二轮承包已结束,有的地方第二轮延包的年限比本法规定的承包期限长的实际情况,为了稳定既存的农村土地承包关系,防止因本法的实施引发重新承包土地,造成不必要的混乱,更好地维护承包方的合法权益,本法在第62条对这种情况做了特别规定:“本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包,包括承包期限长于本法规定的,本法实施后继续有效,不得重新承包土地。”另外,本条是关于实行家庭承包方式的耕地、草地和林地的承包期限的规定。对于采取其他方式承包的土地的承包期限,依照本法的规定,由当事人双方根据实际情况协商确定。例如,实践中,一般鱼塘的承包期为1至3年。对承包“四荒”进行治理开发的,国家有关政策规定承包期最长可以达到50年。
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    发布时间 2015-11-27 17:17
  • 土地出让金逾期不缴会怎么样?
    房企从政府土地管理部分拿到土地后,一般会按规定向政府上缴的土地出让的全部价款(也就是土地出让的交易总额),但是由于房企资金问题,经常会出现土地出让金逾期不缴的情况,那么,土地出让金能否延期缴纳?如果土地出让金逾期不缴会怎么样呢?如果政府同意申请,是否需要补交土地出让金?经原出让方批准,可以推延出让起始时间,同时按申请当时的基准地价全额补交延期时段的土地出让金。土地出让金逾期不缴的后果是什么?1.依合同承担违约责任;2.承担缔约过失责任,依法解除合同,收回土地。根据土地出让收支管理通知,对于未按时缴纳土地价款的单位和个人,要依法采取有效措施限期追缴。除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外,要严格按规定加收违约金。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人,拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动;有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案,可以通过提高竞买保证金或违约金等方式,限制其参加土地招拍挂活动。对于2009年审计调查发现的个别地方越权减免缓缴或者变相减免土地出让收入的现象,省级财政、国土资源管理、监察、审计等部门要依法采取措施予以纠正,并限期补缴应缴的土地出让收入。延期交纳的土地出让金违约金能否在所得税前扣除?问题的关键是土地出让合同约定延期交纳的土地出让金是正常经营活动中的违约金,还是政府及相关部门的罚款?其实关键看土地出让合同是民事合同还是行政合同,如果是民事合同,则违约金为经济违约金;如果是行政合同,则属于行政处罚,其实总局在2013年2月4日答疑中就明确了土地出让合同是民事合同,则土地出让金违约金属于正常经营活动中的违约金,可以在企业所得税前扣除。一般来说,土地出让金是应该按时上缴的,但由于各地情况不同,有的地方土地出让金还是可以延期上缴的,不过得跟政府协商好,包含土地出让金延迟缴纳会不会再交其他费用等。>>推荐阅读:土地出让金需要多少钱?土地出让金计算方法
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    发布时间 2015-11-26 11:53
  • 2015农村改革真正富了谁?是农民吗?
    中央推进农村改革,鼓励农村土地流转、规模化经营。我们村委会组织成立合作社,把村民承包的土地流转过来,种植绿色无公害特种蔬菜,培育优质水果,实现了标准化、规模化、集约化和产业化。不久前,我们根据发展需要,在村里牵头成立合作社,注册了南昌县三江源蔬菜有限公司,主要从事蔬菜生产、加工和销售。合作社经营耕地2618亩,年生产绿色无公害蔬菜15700吨,年实现销售收入4700万元,带动农户500余户,起到了很好的示范带动作用。目前,三江镇已成为南昌市重要的二线蔬菜生产基地和江西省首批认定的无公害蔬菜生产基地。全镇2万亩耕地经检测均达国家发展绿色食品A级环境标准:被农业部认定为无公害产品的有水蕹、黄瓜,指标检测达到绿色食品要求的有荸荠。现在,三江镇常年从事蔬菜营销的有1620余人。农户以前在家种植水稻,一年也就是1万多元的收入。现在,地有合作社负责打理,家门口建起了蔬菜合作基地,多数村民转变为“工人”,不仅可以拿到土地租金,,每月还可以固定领取工资。我们农民实实在在地享受到了党的好政策,农村改革真正富了农民。(经济日报记者黄俊毅整理)
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    发布时间 2015-11-25 11:18
  • 2015年农村土地改革从哪些方面惠及个人?
    2015年农村土地改革从哪些方面惠及个人?事件“我们乡下人种田也有证啦!”11月6日,江西省南昌县黄马乡徐家村曹门自然村66岁的张根娣翻出耕地确权证,高兴地对《经济日报》记者说。张根娣家10口人,承包了10亩责任田。今年南昌县抓紧推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作,张根娣和其他村民一样,顺利地拿到了证书。南昌县是全国首批农村改革试验区之一。中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文告诉记者,农村集体产权制度改革是农村改革的重点和难点,自2011年起已先期试点。近日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》,进一步推进此项工作。看土地制度改革的三条底线中央农村工作领导小组办公室副主任韩俊表示,农村土地制度改革必须坚守三条底线——土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。基本方向是:落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权。如何落实集体所有权呢?就是落实“农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有”的法律规定,明确界定农民的集体成员权,明晰集体土地产权归属,实现集体产权主体清晰。稳定农户承包权,就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到本集体组织的每个农户。放活土地经营权,就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体,发展多种形式的适度规模经营。农村除了土地资产,还有非资源性的经营性资产。大家熟悉的乡镇企业就属于农村非资源性的经营性资产。现在,农村非资源性的经营性资产数量很大,全国总量大约有几万亿元。这一块资产过去在一些地方没有管好,被少数人控制,利益也没有让农民共享。《方案》中提出通过股份合作制的改革方式,把集体的经营性资产确权到每个农户、每个农民身上。农民参与经营管理,要有知情权、监督权。对经营收益,每一个拥有股份的集体组织成员都有分红的权利。“在实践中,绝大多数农村集体组织实行股份合作制的产权制度改革后,基本都采取将这些资产实行租赁经营的办法,很少有自己经营或入股经营的,主要就是为了防范风险。”陈锡文对记者说,“农村集体产权制度改革将以保护农民集体经济组织成员权利为核心,确保集体经济发展成果惠及本集体所有成员”。
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    发布时间 2015-11-24 11:26
  • 国有划拨土地的使用权的转让和抵押
    国有划拨土地使用年限是多长?国有划拨土地是没有使用期限的限制的。国有划拨土地转让是怎么样?要和政府的土地管理部门签订土地出让合同,取得国有土地使用权,才可以转让。法院处理当事人因转让国有划拨土地纠纷的原则是怎么?国有划拨土地使用年限土地使用者经县级以上人民政府依法批准,无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨国有土地使用权是国有土地使用权的一种,其特殊之处主要有两个方面,一是权利取得的方式,因为没有向国家支付土地使用费,属于无偿取得国有土地使用权;二是权利的期限,除有法定期限的情形外,划拨国有土地使用权一般没有使用期限。国有划拨土地使用权转让最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对转让国有划拨土地使用权的立法精神。国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。也就是说,国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同,取得国有土地使用权,否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。人民法院对当事人因转让国有划拨土地纠纷的处理原则(1)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。(2)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。因为此时土地使用权人已经获得国有土地使用权,其有权依照法定程序转让国有土地使用权。(3)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让方向国家土地管理部门交纳土地出让金,从国家土地管理部门获得出让土地使用权。受让方不是非基于原转让合同获得土地使用权,但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。(4)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让人亦非基于原转让合同获得土地使用权,但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。国有划拨土地的使用权能否抵押?划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押,但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押:即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人,领有土地使用权证,地上建筑物有合法产权证明,经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的,没收其非法收入,并根据其情节处以相应罚款。
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    发布时间 2015-11-23 11:36
  • 国土部:《国家土地督察条例(草案送审稿)》审议通过
    11月19日下午,国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明主持召开第4次部务会议,审议并原则通过《国家土地督察条例(草案送审稿)》。会议指出,建立国家土地督察制度,是党中央、国务院为加强土地管理、实行最严格的土地管理制度作出的重大决策。国家土地督察制度实施近10年来,在落实耕地保护基本国策、保障经济社会发展、促进生态文明建设方面发挥了重要作用。目前,我国还没有一部专门的关于土地督察制度的法律法规,土地督察工作面临着缺乏法律支撑、督察职权无保障、法律责任约束力不足、督察机构自身约束不够等问题。为全面落实中央全面推进依法治国的要求,加快建设法治国土,亟须尽快制定出台《国家土地督察条例》。会议认为,目前,制定出台《国家土地督察条例》已经有了很好的立法实践基础。经过近10年发展,具有中国特色的国家土地督察制度已经初步建立,形成了基本的制度安排、工作机制和管理规则,建立了一支比较完备的土地督察队伍。各派驻地方的国家土地督察局在工作实践中创造了许多行之有效的经验和做法。会议指出,《国家土地督察条例(草案送审稿)》主要把握了4个原则:一是落实党的十八届三中、四中全会决定关于加强耕地保护、建设生态文明的精神,明确新形势下土地督察的职责定位。二是以现行国务院有关规定为立法基础,参考国内外有关监督制度经验,总结创新,构建中国特色的国家土地督察制度。三是明确监督对象和责任主体,系统设计督察职责、督察权限和督察程序,确保国家土地督察制度的实施效能。四是在加强监督的同时,注重约束督察机构自身的行为和维护被监督对象的权利,实现国家土地督察工作的全面规范。送审稿包括总则、督察机构和人员、督察机构的职责、督察权的行使、督察程序、法律责任、附则等内容。国土资源部领导库热西、汪民、赵凤桐、张德霖、钟自然、王广华出席会议。国土资源部总工程师彭齐鸣、部相关司局和直属单位负责人列席会议。
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    发布时间 2015-11-20 11:45
  • 土地流转经营权终于可以贷款了!
    以一张土地流转权证做抵押,11月18日上午,在多个政府职能部门的见证之下,达县帝源家庭农场总经理蒋登帝与达州市农商银行签订协议,获得贷款120万元。农场后续建设急需的资金终于有了着落,蒋登帝高兴地告诉记者:“土地流转经营权终于可以抵押贷款了,这对我们来说简直就是及时雨!”当天,共有三家现代农业企业与银行签订了土地流转经营权抵押贷款协议,总共获得贷款720万元。首批土地流转经营权抵押贷款成功签约,标志着我市土地流转经营权改革取得了重大突破。此时距国务院今年8月出台《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》仅仅3个月。近年来,随着传统农业的转型升级,达州市农村土地经营权流转明显加快,家庭农场、农民专合社、现代农业企业等新型农业经营主体不断涌现并蓬勃发展,人们对盘活土地存量资产、发挥土地流转经营权的价值具有强烈的现实需求。人民银行达州市中心支行积极贯彻国务院部署,通过广泛深入的分析调研,牵头制定了《达州市农村土地流转经营权抵押贷款试点工作方案》。达州市农商银行作为试点银行,按照土地流转尊重农民自愿、农民利益不受损失、耕地红线不突破的原则,创新开发出针对家庭农场、农民专合社、土地经营业主等小微新型农村经营主体作为服务对象的“蜀信·土地流转贷”金融产品,拓宽了支农服务的领域。据悉,由于土地流转经营权抵押贷款利用的是人民银行低利率的支农支小再贷款资金,所以,它的贷款利率更加优惠,还能有效降低融资成本。同时,土地流转经营权抵押贷款直接以流转土地经营权作抵押,辅之以地上定着物收益,以及经营收入、财政奖补资金账户质押和股东连带担保,突破了担保公司担保的传统做法,使得它的办理程序更加方便灵活。另外,试点银行还积极争取涉农保险、风险担保基金等其他风险缓释政策,有效降低了土地流转经营权抵押贷款的风险。人民银行达州市中心支行负责人表示,今后将继续积极引导辖区金融机构盘活存量、用好增量,增加对关键领域和薄弱环节的信贷支持。同时,引导地方法人金融机构全面开展土地流转经营权抵押贷款,积极申请使用支小再贷款、用常备借贷便利、信贷资产抵押发放再贷款等新型政策工具在达州的运用,为达州引入更多低成本资金,及时、精准、定向地支持“三农”、小微企业发展。达州市人民政府联系金融工作的有关负责人表示,我市首次开展的土地流转经营权抵押贷款试点,是适应我市农业现代化发展、适度规模经营和新型城镇化的现实需要,有利于盘活农村土地资产,增强农村土地资源效能,推进农村金融产品和服务方式创新,为农村金融注入新活力,提高农民贷款的可获得性和便利性,促进农业现代化加快发展。
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    发布时间 2015-11-20 10:04
  • 明知亏损巨大,他为什么还要承包土地?
    昨天的记者调查中我们了解到渝水区鹄山乡蒙山脚下的晓堆村土地撂荒的问题,从这我们也可以看到目前我区部分偏远农村会存在土地无人耕种的问题,那么这个问题要如何处理呢?今天继续跟随我们看下去。据区农业局专家介绍,土地撂荒,是近年来出现的新问题,已经是一个不可忽视的问题,其根本原因是农业生产利润太少,能外出的劳动力基本上涌进城市赚钱,再加上生产力落后;其次助推此现象加速发生的主要原因是家庭承包责任制的生产关系落后,已经越来越不能适应现代农业的规模化经营和社会化生产的要求。就目前形式而言,有效的解决途径是加快土地流转,既能为农民增加财富,又能促进农业现代化和专业化发展。农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式,保留承包权,将经营权以出租、入股、互换、转包等形式转让给其他农户或其他经济组织的行为。既然它能够有效解决农村荒地的问题,那么有人会去流转他们的土地吗?前段时间记者来到种粮大户陈木生在鹄山乡承包的稻田进行采访,今年晚稻的收成很好,陈木生也是非常的满意。去年下半年,在鹄山乡土地流转的政策支持下,陈木生开始承包土地,陆续从鹄山村委、小堆村委、蓝塘村委承包了2000亩土地,如今俨然是个“大地主”。其中,600多亩都是荒地,如今荒地在他手上也变成了良田。陈木生告诉记者,过去老表们一亩地每年才收入1000多元,根本维持不了家用,所以都出去打工,把地荒在这里,有的甚至荒了十几年,他觉得十分的可惜,所以想到了来鹄山乡这边承包荒地。这些荒地的改造并不容易,长时间的荒废导致土地贫瘠,而且土地太硬,不好翻。陈木生请人用拖拉机翻这些荒地每亩就要花200元,而翻普通水田只要七八十元钱,成本高了很多。万事开头难,这些荒地至少要3年才缓的过来,陈木生算了一笔账,即使今年收成好,但也肯定是亏损巨大的。记者问道,既然明知亏损巨大,为什么还要来承包土地呢?陈木生说,是看准了现在国家各级政府都很重视农村土地流转,而且农业产业化是以后的发展方向,想趁着还年轻在土地上有一番作为。另外,也是想着能为老表们做点事,让他们不用操心家里的地,还能打工增加收入,一举多得的事情。陈木生还告诉记者,2000亩还不是他的目标,2万亩才是他的目标,他打算用3到5年的时间,做到规模化、产业化。他了解到,鹄山乡在今年下半年准备流转4500亩土地,他打算尽可能全部收入囊中。接下来,他准备视经济效益情况,种植大蒜、荞头、药材等经济作物,走出一条农业产业化之路。要解决农村土地没人耕种的问题是任重而道远,土地流转是个一举多得的好办法,希望有越来越多的像陈木生这样的种植大户能通过土地流转,让荒地未来有人可种,帮助解决我区偏远农村土地撂荒问题。
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    发布时间 2015-11-19 12:32
  • 租赁耕地要支付农户多少租金?
    日前,广西容县创新农民土地流转专业合作社在容西镇西山村成立,标志着该县土地流转已经朝着规范化和依法依规轨道迈进。容县鼓励农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。通过组建土地流转专业合作社,促进农村土地的依法有序和适度流转,社员之间资源和信息共享,互帮互助,提高农村经济抗击自然灾害和市场风险能力,以进一步优化农村土地资源配置,提高土地利用效率和效益,化解农民外出务工后家中田地无人经营的难题。例如,容县一家铁皮石斛种植专业合作社租赁容州镇峤北村四篓组50户农户120亩耕地建起铁皮石斛种植示范基地,每亩每年支付农户租金1500元,农户到基地务工每月工资2800元。至今年11月初,容县参与流转集体土地承包经营权的农户13.42万户,占全县农户总数的68.16%,土地流转累计达到54.62万亩,其中山地40.89万亩,耕地13.73万亩,租赁方全部按照“依法、自愿、有偿”的原则,与农户签订了土地和水面经营权转让合同。全县15万多名农民成为既领工资又收土地租金的“两栖”农民。农村集体土地承包经营权快速流转,加快了该县农村经济的发展。至11月初,该县农民专业合作社已发展到357家,其中国家级示范社1家,自治区级示范社5家,玉林市农民合作社示范社11家,专业合作社成员2.61万多户,带动非成员3.2万多户。生产经营涉及粮食、畜禽、水产、果蔬、花木、中药材等方面。据容县农业局统计,今年1至10月,容县农民专业合作社成员户和通过合作社成员带动实现的农业产值达25.4亿元,占全县农业总产值的51.2%;农村居民人均现金收入9058元,同比增长12.3%。
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    发布时间 2015-11-19 12:00
  • 农村土地承包确权要不要加妇女姓名?
    11月5日,记者从州妇联了解到,今年自治州首次提出将妇女姓名列进农村土地承包证,确保和维护好农村妇女土地权益。这走在了全疆妇女土地确权登记工作的前列。当前,州直正在开展农村土地承包经营权的确权登记工作。为维护好妇女的权益,实现真正的男女平等,自治州印发《自治州农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作实施方案》通知。通知中第十条明确提出,要妥善处理维护农村妇女土地权益问题。在农村土地承包经营权确权登记颁证工作中,坚持男女平等原则,无论采用什么标准进行登记和颁证,权证和登记簿上要有妇女姓名,不得以任何理由剥夺或侵害其土地权益。“这是真正把口头上的男女平等落到了实处。”州妇联权益部部长韩叶红说,这项工作的落实,解决了过去很多侵犯妇女权益案件却得不到保护的问题。尼勒克县科克浩特浩尔蒙古民族乡恰哈那木村村民冶贵珍夫妻共生育了6个儿女,当年他们家按照人口分了103.2亩地。后来,5个女儿相继出嫁,冶贵珍与儿子住在一起,这些承包地被儿子耕种至今。2013年,几个女儿把冶贵珍的儿子告上了法庭。法院认为,当时分地是按照人口分的,那么即使女儿出嫁,也应该把口粮地带上。可是土地承包经营证上却没有冶贵珍这些女儿的名字,她们的正当权益无法得到保障。“这起简单的案件办了两年,几位妇女最终找到妇联,希望自己的合法权益得到保障。如果妇女名字早就加进土地承包证中,就不会有这么多纠纷。现在有了这条规定,今后妇女权益会得到有效保障。”韩叶红说。
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    发布时间 2015-11-17 10:07
  • 土地划拨和土地出让的区别
    土地划拨和土地出让两个词在社会生活中常常让人们感到迷惑,究竟这两个词的区别代表的差异有多大呢?实际上,划拨和出让的区别指的是国有土地使用权的取得方式不同,在不同土地权属性质前提下,土地使用权的取得方式就不一样。出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由土地使用者向国家交纳土地出让金后才能取得土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征:(1)取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。(2)取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定,但不得超过法律限定的最高年限。(3)取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后,在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利,其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权,其特点是无使用年限。一般来说公益事业用地及安居工程、经济适用住房、集资合作建房、回迁住宅等建设用地等多为行政划拨供给土地。而划拨土地,不用交土地出让金,只可以使用、收益,不可以转让、抵押、出租,如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。由此可见,划拨土地使用权有两种基本形式:(1)经县级以上人民政府依法批准,土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。(2)经县级以上人民政府依法批准后,土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权是无偿的,也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。所以,总的来看,出让取得的土地使用权交易时不存在额外的费用,如果是划拨的土地在交易时要补交土地出让金,增加交易成本。在此提醒购买二手房的读者,购买时必须弄清所购房屋土地使用权取得方式,尤其是法律内涵,避免自己吃哑巴亏。
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    发布时间 2015-11-16 15:51
  • 土地转让手续办理条件及程序
    在土地转让过程中就需要了解的就是土地转让手续了,具体需要了解土地转让条件,需要了解土地转让有什么样的程序,需要了解土地转让需要什么文件、证明等。真正地了解了这些问题,助于减少土地纠纷。土地转让需要什么条件?在办理土地转让手续过程中,首先要知道哪些土地能转让而哪些不能转让。土地使用权方式决定了转让条件有所不同,以出让方式取得的土地使用权,房地产项目转让时,应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。要按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让;要按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形,一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让房地产项目。这样规定,其目的在于严格限制炒买炒卖地皮,牟取暴利,以保证开发建设的顺利实施。以划拨方式取得的土地使用权,应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定,其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目,要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外,对准予转让的有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续。是经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行,因此,经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的,经有批准权限的人民政府批准,也可以不补办出让手续。土地转让程序有什么样的程序?土地转让手续是如何完成的呢?1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时,还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明,委托书、身份证明等资料。2、审查。接到申请后,办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解,凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,抵押、查封、出租而未通知承租人知道的,权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续,并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。3、现场勘察。现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让,应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素,并制图确定四邻、面积,必要时需经四邻签章认可。4、地价评估,并提供报告书。审核评估报告与转让协议,转让价明显低于市价的,建议市府优先购买;价格过高的,可建议采取必要调控措施。5、填写转让审批表。认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料,用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。6、审批。审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后,经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。7、交纳有关税费8、登记编号。审批后,也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存,按年度缴档案室。9、土地使用权变更登记如何办理土地过户手续?在土地转让手续过程中,办理过户手续是很重要的一步。你要去当地国土局,如果是私人土地则带土地使用许可证,如果是集体土地则需要土地所有集体法人代表开具证明以及集体土地使用许可证。你需要提供详细资料:①双方协议及其相关证明文件;②测绘资料及其图纸;③其他相关资料(各地要求不一样)。其他问题①办理土地证后,才能办理房产证,土地证是办理房产证的前置条件;②国土部门只收取证书工本费及其相关费用,各地规定不一;营业税、交易税等,由税务部门征收;也有由国土部门代收的情况。具体问题分析:农村土地买卖具体手续是什么?现在土地资源越来越稀缺,资本下乡现象也渐渐增多,那么,关于农村土地转让手续中,应该怎么办理呢?1、农村土地大部分都属于集体土地性质,土地证上有户主名字,但所有权属于集体所有,不能过户,不支持交易。当然生活实际中,也有交易的情况发生,就是买卖双方签订协议交易。但这种交易是不合法的,完全不能得到法律承认。将来发生土地纠纷,法院是不会支持买家的,即如果将来该地块增值了,那么卖主反悔了,他可以随时向法院起诉要求拿回土地的使用权,买家打官司必输(卖家最多退你交易当时的地价款)。所以,这种交易是建立在卖家单方面的信用上的。2、还有少部分农村土地因土地征用或者其他原因,属于出让土地性质。那么就完全可以进行过户交易。具体,买卖双方携交易协议及相关证件至当地国土局办事大厅,办理土地过户手续。在办理土地转让手续过程中需要注意两点:首先,要了解土地性质看其是否能流转,如若可以流转,则依照法定程序进行办理;其次,要签署正式的合法的合同,以便将来产生纠纷时能够依法维权。
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    发布时间 2015-11-16 15:19
  • 汪洋:稳妥开展农村承包土地经营权抵押贷款试点
    用发展新理念大力推进农业现代化(学习贯彻党的十八届五中全会精神)党的十八届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》(以下简称《建议》)对大力推进农业现代化提出明确要求。这是从我国经济社会发展全局出发,着眼实现全面建成小康社会宏伟目标作出的重要部署。习近平总书记多次指出,小康不小康,关键看老乡。全面建成小康社会,最艰巨最繁重的任务在农村;同步推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化,薄弱环节是农业现代化。没有农业现代化,没有农村繁荣富强,没有农民安居乐业,国家现代化是不完整、不全面、不牢固的。农业是全面建成小康社会、实现现代化的基础,必须坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重,加大强农惠农富农政策力度,大力推进农业现代化。近年来,我国农业现代化水平稳步提高,有力促进了农业稳定发展和农民持续增收,为战胜各种困难和风险、保持社会大局稳定奠定了坚实基础。随着我国经济发展进入新常态,经济增长从高速转向中高速,经济下行压力加大,对农业现代化提出了新的更高要求。不仅需要稳定农业生产、保障农产品供给,为经济社会发展创造良好环境;而且需要挖掘农村居民消费潜力、用好农业农村投资空间,为稳增长增添新的动力。从农业自身看,资源环境约束越来越强,国际竞争日趋激烈,大力推进农业现代化也是农业持续发展的内在要求。在新的历史条件下推进农业现代化,必须按照《建议》的要求,“牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念”,破解发展难题,厚植发展优势,“着力构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系,提高农业质量效益和竞争力”,加快实现我国由农业大国向农业强国的转变。一、积极创新,完善现代农业发展体制机制创新是引领发展的第一动力。大力推进农业现代化,必须加大创新力度,努力形成适应现代农业发展、契合市场经济要求的体制机制。要创新农业经营方式。这是农业现代化的客观需要。《建议》强调,“加快转变农业发展方式,发展多种形式适度规模经营,发挥其在现代农业建设中的引领作用”。规模过小是我国农业现代化的最大制约。扩大农业经营规模,可以将更多现代生产要素、经营模式、发展理念引入农业,推进农业机械和科技成果应用,开拓农产品市场,提高农业组织化、产业化、市场化水平。要积极利用专业合作、股份合作、土地流转、土地入股、土地托管等多种形式,发展农业适度规模经营。着力培育新型经营主体,引导和支持种养大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等发展壮大。从我国国情看,家庭经营在相当长的时期都将占据基础性地位,要加快发展经营性服务,搞好公益性服务,完善农业社会化服务体系,这也是发展规模经营的有效方式。要创新农村产权制度。这是农业现代化的重要保障。农村产权制度涉及面广,最主要的是土地产权。《建议》提出,“稳定农村土地承包关系,完善土地所有权、承包权、经营权分置办法,依法推进土地经营权有序流转,构建培育新型农业经营主体的政策体系”,“深化农村土地制度改革。完善农村集体产权权能”。这进一步明确了农村产权制度改革的主要任务,对激活农村土地等要素、促进资源优化配置意义重大。要坚持农村土地集体所有,坚持农村基本经营制度不动摇,依法维护农民土地承包经营权。要统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点,稳妥有序开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点。积极发展壮大集体经济,探索农村集体经济的有效实现形式。保障农民集体经济组织成员权利,赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权,建立农村产权流转交易市场,激发农村发展活力。要创新科技等现代要素支撑体系。这是农业现代化的内在要求。《建议》提出,健全“现代农业科技创新推广体系”,“发展现代种业”,促进农机装备产业发展壮大,“提高农业机械化水平”,“推进农业标准化和信息化”等。促进农业科技创新,必须深化农业科技体制改革,健全科研和基层农技推广人员激励政策。要着力突破一批共性关键技术,加快解决现代种业提升、主要农作物生产全程机械化、农业信息化等突出问题。农业科技等现代要素的应用,必然要求劳动者的现代化,要重视提高农民综合素质,培养新型职业农民,把农业发展转到主要依靠科技进步和劳动者素质提高的轨道上来。推进农业现代化还离不开金融的支持,要“深化农村金融改革,完善农业保险制度”,通过金融创新,提高信贷、保险等为农服务的能力。二、协调推动,提高现代农业产业素质现代化的农业,必然是内部结构合理、与经济社会发展相适应的农业。因此,大力推进农业现代化,必须坚持协调发展。要促进农业内部协调发展,形成现代化的农业生产结构。在我们这样一个有13亿多人口的发展中大国,保障国家粮食安全始终是农业现代化的首要任务。为此,《建议》强调,“坚持最严格的耕地保护制度,坚守耕地红线,实施藏粮于地、藏粮于技战略,提高粮食产能,确保谷物基本自给、口粮绝对安全。全面划定永久基本农田,大规模推进农田水利、土地整治、中低产田改造和高标准农田建设,加强粮食等大宗农产品主产区建设,探索建立粮食生产功能区和重要农产品生产保护区”。稳住了粮食生产,就稳住了农业的大局,保障了口粮供给,粮食安全就有了基本的保障,就可以拿出更多的资源发展多样化的生产。在强调提高粮食产能的同时,《建议》明确指出,“推动粮经饲统筹、农林牧渔结合”,这为农业结构调整指明了方向。要鼓励农民立足资源禀赋、面向市场需求,调整农作物种植结构、畜牧水产养殖结构,努力满足社会对农产品多方面的需求,不断提高农民收入。发挥区域比较优势,加快打造具有区域特色的农业主导产品、支柱产业,优化农业区域布局。要促进农村一二三产业协调发展,形成现代化的农业产业体系。《建议》提出,推动“种养加一体、一二三产业融合发展”,“促进农产品精深加工和农村服务业发展”,“推进产业链和价值链建设,开发农业多种功能,提高农业综合效益”。一二三产业协调发展是农业现代化的新内涵,也是提高农业综合效益、促进农民增收的关键。要注重引入新技术、新业态和新模式,积极推动农产品加工增值,加快发展订单直销、连锁配送、电子商务等现代流通方式,千方百计提高农业附加值,挖掘农业的生态价值、休闲价值、文化价值,发展乡村旅游等现代特色产业,不断拓展农业现代化新领域。要促进城乡协调发展,形成城乡一体化发展的格局。关键是要在破解城乡二元结构、推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置上取得重大突破。要把工业和农业、城市和乡村作为一个整体统筹谋划,促进城乡在规划布局、要素配置、产业发展、公共服务、生态保护等方面相互融合和共同发展。引导城市资金、技术、信息、人才、管理等现代要素向农业农村流动,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,从根本上增强农业农村发展能力,以适应工业化、城镇化对农业现代化的新要求。三、绿色发展,促进农业资源保护和可持续利用坚持绿色发展,保障农产品的质量安全,实现农业的可持续发展,是农业现代化的基本要求。必须牢固树立尊重自然、顺应自然、保护自然的理念,加快建设资源节约型、环境友好型农业,促进形成资源利用高效、生态系统稳定、产地环境良好、产品质量安全的现代农业发展格局。《建议》明确提出,“坚持城乡环境治理并重,加大农业面源污染防治力度”,“扩大退耕还林还草,加强草原保护”,“开展退耕还湿、退养还滩”等,都是为了让透支的资源环境逐步休养生息,促进农业可持续发展。要加强土地、水、森林等资源的保护和合理利用,把山水林田湖作为一个生态系统统筹起来进行保护和修复。鼓励开展轮作和间作套作等,探索实行耕地轮作休耕制度试点,促进种地养地相结合。大力推广测土配方施肥、农药精准科学施用、农业节水灌溉,推动农作物秸秆、畜禽粪便、农膜等农业废弃物资源化利用。加快农业环境突出问题治理,实施好重金属污染耕地修复、地下水严重超采区综合治理试点和新一轮退耕还林还草工程。要下决心通过多方面努力,把超过资源环境承载能力的农业生产退出来,把过量使用的投入品、过多的污染物减下来。要全面提高农产品质量安全水平。大力推进规模化、标准化、绿色化、品牌化生产,加强产地环境保护,实行严格的农业投入品生产使用和监管制度,实现生产源头可控制。建立全程可追溯、互联共享的农产品质量和食品安全信息平台,健全从农田到餐桌的农产品质量安全全过程监管体系。加快完善农产品质量和食品安全法律法规,落实生产经营者主体责任,严惩各类食品安全违法犯罪行为,保障人民群众“舌尖上的安全”。四、深化开放,统筹利用国际国内农业市场和资源《建议》强调,“坚持开放发展,着力实现合作共赢”。推进农业现代化,必须有战略思维和全球眼光,重视学习国外先进技术和经验,统筹用好国际国内两个市场、两种资源。我国是全球第一大农产品进口国、第二大农产品贸易国,农业发展已经深度融入国际市场,要积极推进农业贸易健康发展。在确保粮食等重要农产品供给安全的情况下,努力扩大特色优势农产品出口,适度进口国内紧缺农产品。扩大农产品出口,是发挥我国资源优势,提高农业效益,增加农民收入的重要手段。适度进口国内紧缺农产品,有利于调剂国内市场、保障供给,更好地满足人民群众多层次需要,还有利于缓解资源环境压力,为我国农业休养生息创造条件。要科学制定农产品进出口规划,把握好时机和节奏,调控好农产品进出口品种和规模,实现满足国内需求、保护国内产业和农民利益的有机统一。推进农业现代化,必须加强国际农业交流与合作。要积极引进、消化和吸收国外先进技术,注重引进国外的优良种质资源、先进设备等,加大引进高层次科研人才力度,充分运用世界现代科技成果,增强农业科技创新能力。加强农业利用外资工作,积极开展国际农业投资合作,学习借鉴国际先进管理经验。不断拓展农业国际合作领域、创新合作方式,充分利用我国农业技术、经验、设备等优势,推进农业走出去,参与国际农业开发,特别是要加强与“一带一路”沿线国家的农业合作,提高合作利用国际农业资源能力。五、共享成果,真正让农民在农业现代化建设中受益共享是中国特色社会主义的本质要求,也是农民积极投身现代化建设的强大动力。既要引导农民积极参与现代农业建设,也要作出合理的制度安排、形成有效的机制,让农民更多分享现代化建设成果。《建议》提出,“持续增加农业投入,完善农业补贴政策。改革农产品价格形成机制”,“完善农民收入增长支持政策体系”等,目的是为了让农业现代化的成果真正惠及农民。《建议》强调“坚持工业反哺农业、城市支持农村,健全城乡发展一体化体制机制”,也是为了让农民分享工业化、城镇化发展成果。要不断完善农业支持保护政策,保障农民利益。要健全龙头企业与农民利益连接机制,探索农民通过土地入股等形式参与规模化、产业化经营,分享产业链条上的增值收益。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,逐步形成城乡统一的建设用地市场,让农民公平分享土地等资源资产增值收益。完善城乡劳动者平等就业制度,深化户籍制度改革,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,并与城镇居民有同等权利和义务。促进城乡公共资源均衡配置,健全农村基础设施投入长效机制,把社会事业发展重点放在农村和接纳农业转移人口较多的城镇,推动城镇公共服务向农村延伸。提高社会主义新农村建设水平,开展农村人居环境整治行动。总之,要通过推进“四化”同步,让农民与城镇居民一道,在共建共享发展中有更多获得感,朝着共同富裕的方向不断迈进。《建议》提出,“实施脱贫攻坚工程”,到2020年,稳定实现农村贫困人口不愁吃、不愁穿,义务教育、基本医疗和住房安全有保障,我国现行标准下农村贫困人口实现脱贫,贫困县全部摘帽。这也是让农民共享发展成果的重要体现。要进一步强化责任,加大工作力度,深入实施精准扶贫、精准脱贫,因人因地施策,提高扶贫实效,坚决打赢脱贫攻坚战。用新的发展理念推进农业现代化,必须充分发挥我国政治优势、制度优势。各级党委和政府要坚持把“三农”工作放在重中之重的位置,切实加强组织领导,加大投入力度,强化责任落实,健全工作机制。加强农村基层党组织建设,打造本领过硬的农村干部队伍。尊重农民意愿,依法保障农民合法权益,发挥农民主体作用,发挥农村集体经济的优越性。要加强农垦在农业现代化中的引领作用,用好供销合作社这个服务农民生产生活的生力军和综合平台,调动各类市场主体参与现代农业建设、服务农村发展的积极性。中国农村情况千差万别,推进农业现代化要因地制宜、从实际出发,大胆探索、积极实践,形成全国多路径、多形式、多层次推进农业现代化的新格局,“走产出高效、产品安全、资源节约、环境友好的农业现代化道路”。(作者汪洋)
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    发布时间 2015-11-16 09:08
  • 土地出让价格从何而来?
    金九银十的温度一直延续至今,近期多地地王频出,不断刷新土地出让金的最高纪录。甚至有个别优质地块在挂牌之时,其起始价就直逼地王纪录,这就是所谓的准地王,想不成地王都难。那么,在每一块土地在入市之初,其出让起始价是根据什么标准来制定的呢?土地出让价格土地价格的高低,要看土地开发成本和使用情况、生产经营盈利的情况而定。土地价格的评估必须严格遵守国家的法规、政策。我国《宪法》规定:“城市土地属于国家所有”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条规定:“国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”因此,城镇国有土地使用权价格的评估,不包括土地的所有权和地下资源、埋藏物和市政公用设施。2014年12月10日,国务院最新发布《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》规定,严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地。制定土地出让价格的原则1、开发原则土地的使用权出让及其出让前的评估工作,必须在服从城市规划要求的前提下,有利于扩大土地开发、利用,提高土地开发、利用的合理性,以促进经济建设。一般来说,旧城区开发工程量大、投资多,因此出让使用权的价格也较高。2、地段原则土地使用权的出让价格,应按不同区域、城市土地经济价值和效用的大小进行评估。《国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定》中指出:“场地使用费的具体标准,应根据不同条件分等合理确定。原则上沿海地区应高于内地,大中城市应高于中小城镇,城市中心、繁华地段应高于其他区和郊区,在原有工业区设厂应高于新开辟的工业区,利用原有企业进行改造应高于新建工厂等。”这些规定也适用于土地使用权出让价格的评估。为了合理确定土地的使用权的出让价格,在城市又划分若干等级地段,在市区的特级地段又根据繁华程度与经济效益,再划分成若干段。在确定了城市建筑地段的不同等级后,就可“按图划区”,分别评估各类地域的平均价格。3、效益原则由于用途不同而取得不同的经济效益,应在服从城市规划的前提下,选择取得“最大使用效益”的用途或项目,来评估其出让价格。在不同情况下采用不同的估价方法在不同情况下,土地出让价格的估算适用于不同的估算方法。我国国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌三种出让方式,分别选用针对性、适应性强的估价方法,这是保证估价结果合法、合理的关键一步。以拍卖方式出让国有建设用地使用权时,宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。市场法能够充分考虑在估价基准日近期市场上,类似宗地的交易行情和市场承受能力,其测算价格简单明了,容易被土地出让人和竞买者认同和接受;假设开发法则详细分析了拟出让土地在规划条件限制范围内,最有效的利用方式、建筑成本以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等因素。此外,以挂牌方式出让国有建设用地使用权时,如果拟出让地块在缺乏交易案例,但存在潜在性收益的情况下,除可选取假设开发法等方法外,也可以侧重选取收益还原法。事实上,土地的出让价格受多种因素的影响,并没有一个严格的公式来精确计算地价。因此在制定和评估土地出让价格时,应实事求是,充分考虑上自然因素、社会因素和经济因素等可能影响土地价格的因素,从而规范土地市场,保证房地产市场的平稳发展。
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    发布时间 2015-11-13 17:31
  • 划拨土地权和出让土地权之间的异同及联系
    划拨土地和出让土地是在土地流转的过程中两种重要的形式,但很多人都弄不清划拨土地和出让土地的异同及联系。今天就给大家介绍划拨土地权和出让土地权的区别、共同点以及划拨土地使用权如何转为出让土地权。划拨土地权和出让土地权的区别1、划拨土地也指划拨土地使用权:根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定:划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定:“土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。”对开发商而言,划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的,没有向国家缴纳过土地出让金。2、出让土地使用权:土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。简单说来,就是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。取得出让土地使用权有以下几个特征:(1)取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益,表现为一定年期内的地租,一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。(2)取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定,但不得超过法律限定的最高年限。(3)取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后,在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利,其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。对开发商而言,出让土地是指开发商以有偿的方式取得土地,并且根据评估地价的20%到50%支付了土地出让金,这样的土地具有使用年限。总体而言,划拨土地使用权与出让土地使用权有这4点的区别:1、使用权性质不一样;2、出让土地的,土地使用者向国家支付土地使用权出让金。划拨可能出点使用费用(非出让金),也可能一点不出费用;3、使用的权限不一样。划拨土地不能转让,出租,抵押等;出让土地在出让期内可以转让,出租,抵押;使用期限不同,出让土地有具体使用期限,使用期届满返回国家,划拨则无时间限制。划拨土地权和出让土地权的共同点:1、都是土地的流转。2、土地的性质都是使用权而不是所有权。划拨土地使用权可以变更为出让土地吗?可以,但需要经过县政府的批准,补交土地出让金。向当地国土部门提交申请后,由县政府审批同意,你需要和当地国土局签订土地出让合同,补交土地出让金,土地出让金不得低于同等用途同等级别基准地价的70%。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”、第60条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”、第61条规定:“以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。”
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    发布时间 2015-11-13 13:37
  • 农村土地承包经营权的取得方式有哪几种?
    农村土地承包经营权的取得方式有哪几种?(一)基于民事行为取得承包经营权,包括创设取得和移转取得两种情况:1、土地承包经营权的创设取得,主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权,分为家庭承包与以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包。通过这两种方式承包的,都应当签订承包合同,承包合同自成立之日起生效,承包方于合同生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。2、土地承包经营权的移转取得,是指在土地承包经营权的流转过程中,受让人通过转包、互换、转让等方式,依法从承包人手中取得土地承包经营权。我国物权法规定,土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。农村土地承包法表明,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。(二)非基于民事行为而取得承包经营权在这里主要是继承问题。继承法第3条规定的遗产范围中没有规定承包经营权,因此在我国民法学界对于承包经营权能否继承有不同的看法。农村土地承包法认可承包人应得的承包收益的继承,而有限地认可土地承包经营权的继承:1、以家庭承包方式取得的林地承包经营权,承包人死亡的,其继承人可以在承包期内继续承包;2、以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权,承包人死亡的,其继承人可以在承包期内继续承包。
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    发布时间 2015-11-10 09:39
  • 国外土地流转的特点有哪些?
    国外土地流转的特点有哪些?1、重视土地流转与土地规模经营的关系农业规模经营是促进农业经济发展、提高农业竞争力的重要途径。纵观世界各国的农业现代化发展历程,土地的适度集中和规模经营是经济社会发展到一定阶段的必然要求和选择。同时,土地使用权的流转与土地规模经营具有内在的逻辑关系,即土地使用权流转的结果往往都会导致土地的适度集中和规模经营。2、充分发挥政府在土地流转中的引导作用从国外土地流转和规模经营的特点看,在土地流转中,无论从政策的制定、农业法规的出台与修改,还是对农民的保护,政府都发挥非常重要的作用。如,日本为解决小农经济带来的土地分散问题,促进土地自由转让和扩大规模经营,政府于1961年制定《农业基本法》,放宽对土地买卖的限制,扩大规模经营,后因农村工业化、城镇化步伐的加快,造成地价上升和农民兼业化现象。对此,日本政府又不失时机地从依靠土地买卖转变为提倡租地,即在不改变土地所有权的前提下,引导农民走规模化经营道路。3、土地流转形式多样化从各国的土地流转法律看,土地使用权流转的方式主要包括转让、出租、抵押、继承、交换、入股等。法国土地用益权可通过转让、出租、抵押等方式流转。日本主要通过租赁方式进行经营权的流转。各国允许土地使用权以多种方式流转的规定,表明各国在不同的土地财产权及人地矛盾关系下,在盘活农地资源、提高土地利用效率以适应农业结构调整方面的努力是一致的。多种流转方式不仅给土地经营者更多的选择土地流转的机会,而且适应现代农业国际竞争体系下农地规模经营及农业融资的需要,有利于农业的长远发展。4、土地流转法律体系比较健全各国基本上形成了一套土地使用权流转的法律规范体系。在土地私有的国家,宪法对私有财产及私有财产权给予特别的保护。在土地公有的国家中,宪法为土地使用权的确认及有关土地使用权转让提供宪法依据。在宪法规范的基础上,各国的民事法典或判例中也有具体的农地使用权流转规范。
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    发布时间 2015-11-04 15:21
  • 农村土地闲置的原因和危害
    据我国城市化进程的分析资料估计,今后20年,全国每年约有1200多万农村人口要转移到城镇地区。按照目前我国农村居民人均用地153平方米计算,每年将均有18.36万平方米的农村宅基地可能闲置不用。面对日益严峻的土地形势,依法依规处理好农村大量的闲置房屋,盘活用活有限土地资源,对于提升农村土地的资源利用率,解决当前我国土地日益稀少问题,加快新农村建设都有着十分重要意义。富裕农民对住房产生新需求。随着收入的增加,农民对住房环境、条件等提出了更高要求,而旧的住宅往往布局无序,宅基地缺乏统一规划,邻里间隔小,房屋采光、通风效果差,且每户的住宅面积也很小,加上道路狭窄,排水排污能力差等多种因素互相交织,使废弃旧宅基地建新居成为可能。加上农民的土地忧患意识不强,农户违规用地越来越普遍,闲置旧房越来越多,甚至成了一种约定俗成的群体性现象。农村剩余劳动力转移造成房屋闲置。一是恢复高考后一些通过上大学、当兵等途径“农转非”的人口,在农村却还为他们留有宅基地甚至耕地。二是随着城市化进程的加快推进,农民已经不再为土地所束缚,进城务工经商人员在城市购买了商品房,一些人接子女进城读书接受教育,举家迁入城市定居生活。从国家统计局的数据来看,从1990年开始,我国每年大约有1%的人口转化为城市人口。而中国人独有的乡土情结,落叶归根,使得这些人口的住宅长年处于空闲状态。生活方式的变化造成房屋闲置。受外来文化及城市居民生活方式的影响,目前,我国农村的居住方式日益呈现出家庭核心化的发展趋势,父母与已婚子女(主要是已婚儿子)一起居住的越来越少,分开各自生活的情形越来越多。而且大多数情况是,与已婚孩子分家后老人大多仍居住在祖上传下来的老庄户,当老人去世后,其原来居住的房屋便会闲置下来。宅基地管理缺位造成房屋闲置。农村宅基地基本上沿着一户一宅平均分配的无偿、无限期、无流转的管理政策。这种制度虽然减轻了农民负担,但在很大程度上助长了农村建房风气的高涨,增加了农村宅基地的需求量。农民为了保护自己土地权益,便是尽可能地在属于自己的土地上盖房并闲置。有些村民还采取一些欺骗的手段,如瞒报已有的房屋、虚报家庭人口数等骗取批准宅基地,结果就导致一户多宅、宅基地超标现象普遍。于是便造成了农村人口在不断减少,而农村住房占用土地却在不断增加的怪现象。
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    发布时间 2015-11-04 15:18
  • 土地新政:农村土地与国有建设用地享有同等权利
    11月2日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深化农村改革综合性实施方案》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。方案指出到2020年,农村各类所有制经济尤其是农村集体资产所有权、农户土地承包经营权和农民财产权的保护制度更加完善,新型农业经营体系、农业支持保护体系、农业社会化服务体系、农业科技创新体系、适合农业农村特点的农村金融体系更加健全,城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立。具体来看,方案指出,土地承包经营权方面,在有条件的地方开展农民土地承包经营权有偿退出试点;宅基地方面,探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制;集体经营性建设用地方面,允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地,与国有建设用地享有同等权利,在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,可以出让、租赁、入股,完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。
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    发布时间 2015-11-04 15:03
  • 注意:这样转让农村宅基地违法!
    日前,河南省滑县人民法院对一起违规转让土地使用权的宅基地纠纷案作出一审判决,宣告原告赵某与被告韩某所签订的土地转让合同属无效合同。原告赵某称,1998年经县政府批准,为原告规划了一处宅基地,原告办理了用地规划许可证,但因原告家庭经济条件等原因,原告在该宅基地上种植了树木。2014年7月原告准备建设时,被告率人进行干涉,并出示了原告与被告于2001年12月6日签订的土地转让合同。该合同原告并不知情,也并非原告所签。因法律规定农村宅基地不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让,据此,原告向法院提起诉讼,要求依法确认其与韩某所签订的土地转让合同无效。法院在案件审理过程中查明,被告韩某与原告赵某不属于同一经济组织成员,且被告系城镇户口。法院审理后认为,民事活动应该遵守法律规定。农村宅基地具有无偿性、福利性和限制转让性。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。根据国家政策,非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖、转让协议应当无效。本案诉争的转让合同违反法律禁止性规定,故原、被告签订的土地转让合同,依法应当认定为无效合同。
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    发布时间 2015-11-04 12:00
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