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不动产登记条例实施后对农村集体土地流转制度有什么影响

农村土地相比于城市土地具有多样性，不仅有用于农林渔牧的农业用地，也有用于生产的乡镇企业建设用地，有用于居住的宅基地等，地上不动产更是因此而具有多样性；如此多样性的不动产，其流转的形式也并不统一，有可能涉及买卖、转包、租赁、抵押、置换及其他多种流转方式，这就更增加了农村土地流转的复杂性。而不动产登记条例要把如此多样复杂的农村土地流转进行统一而明确的登记，这无疑会对农民集体土地的流转制度产生深远的影响。一、不动产登记条例实施后对农村土地流传制度的有利影响。（一）统一登记，有助于农村集体土地流转的市场化进程。不动产登记条例实施后，不动产登记薄将对农村土地所涉及的不动产进行统一登记，正所谓一册在手，包揽无余，各种形形色色的农村土地相关的不动产均有明确的形貌，土地有四至，房屋有面积，用途有界定，价值能评估。如此则各种农村土地所涉不动产，均能转换成货币，进行统一衡量。闲置的土地，由此获得价值；同类的土地，得以比较价值。如此市场主体有充分的余地对农村土地进行挑选，通过自有竞争来优化农村土地相关不动产权利的配置，进入良性发展的轨道。在登记制度完备之后，比如有城市的人想要承包农田进行粮食生产，就可以通过与承包人签订合同后，对自己的转包权进行不动产的登记备案，免除了长期发展的后顾之忧。不会因为对承包权的不确定，而担心土地随时会被发包人收走的问题，可以安心发展生产。（二）对农村土地相关不动产进行明确登记，有助于有效化解土地流转过程中产生的各种纠纷。不动产登记条例实施后，农村土地相关的不动产如能得到明确登记。那么土地流转过程中，相关不动产的权利人就确定了，一旦发生土地被征收的情况发生，就不至于轻易陷入纠纷之中。比如，一个农民转包了另一个农民的林地，在不动产登记条例实行之前，林地上的林木的所有权到底属于谁很有可能会界定不清。转包发包人会认为林地上的树木当然是属于他所有，而转包承包人则认为，自己承包林地之后，已经经过精心打理，原先的小树已经变成了大树，这个树木应属于他所有。一旦当林地被征收，树木变成地上附着物需要补偿时，这时候矛盾往往就极容易激化，为此而打官司，闹上法庭的事例比比皆是。如果，不动产登记薄上明确记载了林木的所有权归谁所有，那么这样的纠纷就很容易得到解决了。（三）有助于农村土地流转交易的安全。农村土地流转有一个特点，就是往往随意性比较大，流转土地往往就说个大概的土地面积。这一方面取决于农民的法律意识相对于居民可能稍差，另外一个重要的原因，就是在不动产登记条例实行之前，农村土地相关不动产往往缺乏有力的权属证明。比如现在农村中普遍的住宅均没有房产证及土地使用权证，相邻农户之间极容易发生宅基地纠纷。有时候，村民购买的其他村民的宅基地，可能又有其他村民提出异议，会认为其中部分宅基地是属于他所有。一旦遇到这种问题，即使起诉到法院，在没有不动产登记的情况下，法院也难以判断是非。而不动产登记条例实施之后，如果宅基地使用权进行了准确登记，购买人就不会再遇到类似困扰。购买人作为利益相关人，就可以对宅基地使用面积进行信息查询，从而获得准确信息，就不至于面临模棱两可的局面。（四）有助于公民自由迁徙权的实现。不动产登记条例如果实行得足够顺利，农村土地所涉不动产作为财产权利能够自由交易，顺畅流通，那么农村土地就可以与农民的人身分离开来，农民无需一定依附于土地。那么我国的农民就有可能实现跟美国的农民一样的迁徙自由；而我国的的人口大部分都是由农民构成，如果农民能够实现自由迁徙，那么我国的公民便没有了农民与非农民的严格区分，全体公民在国土范围内的自由迁徙将成为可能。试想一个农民，想要种田，他的地可以通过调换、租赁等土地流转方式从想要生活的地方获得，那么就没有必要一定要生活在原先的地方；哪怕这个农民不再想做农民，想从事其他非农产业，那么其离开土地，并使土地获得流转之后的收益，仍然不影响其从土地中获得生活保障，其就可以大胆行走四方，而不必局限于故土了。二、不动产登记条例实施后，对农村土地流转的不利的影响：（一）有可能造成农村土地资源的过度集中，导致贫富差距的增大。市场化发展到一定程度，不可避免会导致垄断的产生，当农村土地流转完全步入市场化的轨道之后，作为土地使用权拥有者的农民，势必会进入优胜劣汰的天演轨道，一些经营不善的农民，懒惰农民的土地慢慢会被善于经营者所兼并，最终失去土地的保障。如国家任由市场化进程不断深入，那么农民之间的贫富差距的扩大在所难免。事实上，现在农村中真正从事农业生产的人口比例较之外出打工从事非农生产的人数已大为减少，农民间的贫富差距，因非农收入的差异而日益加大；而土地是农民间收入均衡化的最后保障，一旦土地流转进入市场化，那么因土地形成的收入均衡也势必被打破，贫富差距的进一步扩大很难避免。（二）有可能使农民的社会保障问题日渐凸显。农民的最大社会保障就在于土地，一旦不动产登记条例实施后，农村土地的流转得以自由进行，很多农民在谋求短期利益的情况下，出卖土地，丧失农村土地相关不动产的长期收益，而农民的身份并未转换，年老时无法获取足额的养老金，此时这些农民的养老问题将会成为困扰全社会的一大问题。三、不动产登记条例实施后，农村集体土地流转登记的发展方向。（一）土地流转登记应进一步细化，使流转法律关系更加明确清晰。不动产登记条例虽然对农村土地相关的不动产的登记进行了列举，比如林木的所有权，宅基地的使用权等，但是因为农民土地所涉及的不动产流转的复杂性，没有穷尽列举，虽有保底条款规定“法律规定需要登记的其他不动产权利”也应进行登记，但是该法律实践当中如何操作，仍然是个不太确定的问题，根据以往法律的实施的实践来看，很有可能对农村土地使用权的流转、租赁、置换、抵押等不会有明确的登记操作规程，如果不能对农村土地登记细化至此，很多农村土地流传的法律关系仍然无法明确，土地流转当中的纠纷仍将大量存在。对此问题，可出台专门针对农村土地不动产流转的不动产登记细则加以明确。（二）土地流转登记应成为平衡农村土地流转及农民社会保障的有力信息支持平台。农村土地流转进行统一登记后，将进入对农民土地权益调查的大数据时代，哪些是真正的失地农民，哪些是可从土地中获取社会保障的农民，将有可能获得准确的信息，如何限制农民任意处置土地变成完全没有任何社会保障的失地农民，也是土地流转制度设计过程中需要考虑的一个问题。例如，可以通过设定土地流转期限，来规避农民真正失去土地情况的发生。（三）土地流转登记应降低农民对土地的人身依附性，为城乡收入一体化指明方向。不动产登记条例实施后，因不动产能够获得统一登记，那么土地流转登记可在全国范围内进行，农民可以在全国范围内，进行土地流转，而无需依附于户籍所在地。当社会保障制度完善后，城乡可以实现真正一体化。（四）土地流转登记的完善，应该为土地的集中利用指明方向。不动产登记条例实施后，农村土地流转登记制度的完善，应该为土地集中利用指明方向。随着现代科学技术的发展，土地集中之后的机械化农业生产，可以大大提高生产力，提高生产效率。在完善的土地流转登记制度下，农民的土地使用权可以集中起来进行统一经营，这样农民既可以因土地使用权获得收益，国家也能因现代化的机械生产而加快发展农业经济。总之，不动产登记条例的实施，对农村土地流转制度的发展既是机遇，也是挑战，不过总体而言，能够促进农村土地流转制度的良性发展。

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发布时间 2015-10-23 11:06

“农民为啥离开土地“：没有农民的土地

在过去的20多年里，无论是学者还是政府官员，都致力于把农村富余劳动力转移作为农民增收的有效措施，“农民的出路在于非农化”，“农业的出路在于工业化”，“农村的出路在于城镇化”等判断，几乎成为人们解决“三农”问题的共识。为加速农村富余劳动力的转移，农业部、财政部、劳动和社会保障部、教育部、科学技术部、建设部等六部委联合启动了农村劳动力转移培训阳光工程。加速了农村富余劳动力的转移就业，使中国农民的劳务收入成为农民收入增加的主要部分。在地方政府为完成农村劳动力转移就业任务而伤脑筋的时候，“民工荒”现象出现了。2004年中国首次出现民工荒，之后民工荒现象就愈演愈烈。2010年的春天“招工难”的报道充斥各大网站，有些企业家绞尽脑汁把五六十岁的“奶奶”们动员进了工厂。地方行政领导带领企业到西部劳务输出大省去招工的现象也成为人们谈论的话题。学者们解释“民工荒”的原因时，大都把公共就业服务体系建设滞后，用工企业与农民工的信息交流不畅通作为主要原因，认为我国农村劳动力总量依然很大，就业不充分仍然是主要问题。那么，农村劳动力情况到底如何呢？社科文献出版社出版的《2007年人口与劳动绿皮书》指出，近年来，随着农村劳动力不断向非农产业转移，我国农村青壮年劳动力供求矛盾突出。调查显示，3/4的村已无青壮年劳动力可转移，青壮年劳动力的短缺现象正由沿海向内地蔓延。国务院发展研究中心对农村劳动力利用状况进行过一次较全面的调查，覆盖全国17个省区、20个地级市、57个县市、166个乡镇、2749个行政村。从调查来看，74.3％的村庄表示本村能够外出打工的青年劳动力都已经出去了，只有1／4的村认为本村还有青壮年劳动力可转移。大部分村庄对于青壮年劳动力供给表示担忧。2009年开始，我们对山东、山西、河北、四川、重庆、陕西、黑龙江等省市农村的调查发现，农村实际老龄化程度平均超过30%，农业从业者劳动力老龄化则更为突出，50岁以下的农业劳动力平均不足10%。如神道村全村212名劳动力，从事农业的只有58人，由于居家迁出的农户越来越多，近三年初、高中毕业生只有6人，无一人从事农业；马家垅村140名劳动力，50岁以下的农业劳动力仅为12人，且全部为留守妇女，80后的年轻人全部选择了外出打工；庆丰村从事农业劳动的540人中80后青年只有9人；大峪沟村，户籍显示的劳动力数量1007名，留在农村的农业劳动力只有36人，80后无一人参加农业劳动。需要注意的是，老一代的农民工返乡后不仅退出了流动劳动力的市场，一部分人也由于身体多病退出了农业劳动力群体，尽管他们仍然是统计意义的劳动力。因此，简单地从统计数据判断中国农村农业劳动力的状态有失偏颇。2010年8月，我应邀赴黑龙江齐齐哈尔市为农业部主办的农村基层干部培训班授课，我与来自黑龙江、吉林、辽宁、内蒙、河北、天津等6个省市自治区80多个村的支部书记、村主任和合作社的负责人，就农业劳动力问题进行了座谈，会上还进行了问卷调查，调查和座谈的问题包括：本村的土地面积、户籍人口、常住人口、农业劳动力数量以及对农业的影响。我们把一些数据进行了整理，下表是村干部根据自己了解的情况提供的一个村庄劳动力情况的大致估计以及村干部对此问题的反映。80个村庄差异很大，劳动力的数量最多的有1110人(如红太村)，最少的只有120人（如乌兰察布市的各胡天村）。土地面积最多的人均20多亩，少的人均只有0.7亩，甚至已经没有了耕地（如天津的赵北庄村）。但是有一点是共同的，80位村干部的反馈，没有一个村里有30岁以下的农业劳动力。尽管这是一个大致的估计，但我们可以看到农村劳动力的现状和问题。关于劳动力对农业的影响，除了少数城市郊区村庄被城市化和工业化外，绝大部分村庄认为农村劳动力短缺，“对农业的影响很大”，或“现在影响不大，再过些年会有影响”。以下是一些村干部对农业劳动力问题的反映：“村里许多土地荒芜，无人经营”；“现在的影响是科技不能应用，将来的影响是荒芜土地，影响粮食安全”；“农民的儿子不种地，瓦匠的儿子不砌砖，谁知道以后会怎么办呢”；“我们村十年后就没有人种地了”；“我村的土地向种田能手转移了，但是再过十年，种田能手种不动了，以后就不知道该怎么办了”；“我们村种地的都是50岁以上的，农业可持续发展受到威胁”；“年轻人即使失业也不种地，将来吃粮会成问题”；“我村的土地已经卖给了开发商”；“现在农业问题很大，但相信‘车到山前必有路’”；“走集体化道路，解决农业问题”；“现在的干部为了政绩，欺上瞒下，希望上级领导能亲自听听农民的声音”；……我们的调查发现，农业劳动力匮乏导致的直接后果是土地利用粗放化，农业产出减少，多样化农业难以为继。土地粗放经营精耕细作本来是中国农业的传统，但随着农业劳动力的匮乏，粗放经营又一次成为人们应对农业劳动力不足的措施。我们调查发现目前粗放经营有三个典型表现。第一种表现是“广种薄收”。由于家庭青壮年劳动力外出，几个儿子把耕地均留给老人耕种，由于老年人的体力、精力的原因，不能像年轻时一样对每一块土地都精耕细作了，只是“把每一块土地撒上种子不至于荒了地就行了。能收多少算多少，反正也不指望它”。第二种表现是“只管种和收”。一些年轻人常年在外打工，只是种地时回家看看，把种子撒到地里，或请人帮助播上种，然后就“一去不复返”，施肥、除草、灌水，一应投入均免掉了。就等着收获季节回家收获。好在现在品种的科技含量高了，不施肥、不灌水，遇上风调雨顺竟然还有一些产量。第三种表现是“只种不收”。一些年轻人外出打工，只管播种，不问收获，也许是工作太忙抽不了身，也许是农业收益的微不足道而导致的对收获物不屑一顾，熟透的麦子仍淹没在杂草丛中。所得到的只是政府的种粮补贴。按照老百姓的说法，收麦子的成本比买相同重量小麦的面粉还要高，因此，就只能是任其自然，算是为生态环境做出了贡献。某市水利农机局钟局长讲过这样的现象，由于农村青壮年大量外出打工，今年市里组织的抗旱工作队到一个村民小组，发现全组只有四个劳动力在家，其余的都是老弱病残，大抽水机要七八个人抬，结果是连抬机器的人都找不齐。地里的苗子旱蔫了，政府很着急，农民却无动于衷，没有放弃打工回家抗旱的。70岁的组长张老说，全组共156人，外出打工的就有70多人，青壮年劳动力基本都出去了，在家种地都是老人，今年想找几个年轻人多引进一些先进技术来增加产量，但是没有一个愿意留在村子里。“村里的年轻人没人愿意种地，也不会种，他们会算账，种田又苦又累，又挣不了几个钱。”老农民们担心，“我们这些老家伙再过十几年就种不了田了，到时候谁来种地呀！”传统的粗放经营依靠数量较多的土地和自然肥力较高的土壤来获得农产品与增加产量。其农产品总产量的增长，主要通过扩大耕地面积的途径来实现。因粗放农业在单位土地面积上投入的活劳动和物化劳动很少，故产出很低。它是社会生产力水平低下的产物。过去，粗放经营方式一般出现在地多人少、边远偏僻、生产比较落后的地区。现在的粗放经营不仅在落后地区，在农业生产条件好的发达地区也很普遍。而且粗放经营的目的也不同了，传统的粗放经营是为了增加收入，而今天的许多粗放经营的目的在于“不让地荒了就行了”。复种指数下降减少复种指数或调整产业结构是人们应对农业劳动力不足的另一个措施。如华北地区传统种植制度是一年两熟，种植玉米和小麦，随着种地与打工比较效益的扩大，农业劳动力日益减少，许多人逐渐改为一年一熟（只种玉米），进入冬季随处可以看到大面积的空白地。在我们调查的村庄里，一个村子1000多亩耕地，只有两户农民种了小麦。因为小麦需要多次灌溉，浇水费用高，农民认为“划不来”。在南方水田，原本可以种双季稻，许多人改成了单季稻，以至于中央不得不采取措施。下面一则来自中央电视台的新闻或许可以反映这样一种现象。2008年4月14日中央电视台报道：近几年，部分水稻主产区“双季稻改单季稻”趋势明显，去年以来因“双改单”导致水稻面积减少400多万亩。今年为了防止加重这种现象，国家从政策支持和技术保障入手，确保水稻种植面积，稳定粮食产量。在外打工的湖南省湘潭市古云村农民彭军旗，这两天正在自家的3亩田里忙活着种早稻。可去年的这个时候，老彭还在外面打工。由于近几年农业生产资料成本上涨，再加上种双季稻劳动强度大，像彭军旗这样的农民，不再种植早稻和晚稻，而是选择每年只种一季中稻。农业部水稻专家指导组组长廖西元：早稻平均产量是350公斤左右，晚稻也是350多公斤360公斤的样子，这样加起来是700多公斤，而我们现在中稻的平均单产只有479公斤，这样每亩就相差200多公斤的产量。为了防止“双季稻改单季稻”，确保水稻面积和产量，国家出台了更直接的惠农政策。农业部种植业管理司副司长王守聪：对这个双季稻，我们从以前的（良种补贴）17块钱，增加到25块钱，实行水稻生产有一亩补一亩，实现全覆盖，而为了避免补贴资金被挤占、截留、挪用，发放方式也做了改变。今年我们早稻的面积一定要稳定在8800万亩以上，确保全年的水稻的面积达到4.4亿亩以上。今年中央财政支农投入比上年增加1500多亿，粮食收购价又不断提高，再加上今年全面推广机械化直播和抛秧技术，劳动强度大大减轻，像老彭这样的农民今年又纷纷回来种双季稻了。发展设施农业，一个重要的功能在于增加复种指数，调节季节供应，但是我们在一些村庄里看到政府投资的温室大棚在闲置，或者农民在棚里种植的依然是陆地蔬菜，设施没有发挥作用。一些地区试图通过产业结构调整，让农民种植劳动力投入少的果树、竹子等木本植物，应对劳动力的不足和增加农民的农业收入，结果发现，发展果树、经济林同样需要青壮年劳动力，没有必要的劳动投入和技术投入，农民难以实现增收的目标。耕地抛荒现象耕地抛荒是农业收入过低导致的农业劳动力匮乏引起的直接后果之一。调查发现耕地抛荒现象或多或少存在着，部分村庄耕地抛荒现象严重，农业资源浪费突出。如我们调查的一个半山区村庄过去粮食产量是自给有余，除了自己吃饭外还有少量余粮可到市场交易。而今，该村除了少数贫困户靠农业维持温饱外，大多数农户需要从市场购买粮食。有些农村的土地表面看来没有撂荒，实际却缺乏管理，农业产出微不足道，或把粮田改成了林地，有农民曾经和我们抱怨“树都长到稻田里来了”。某村是生产柿子的大村，改革开放初期，全村柿子产量每年均在300万斤以上，而今丰年的产量也难以超过80万斤。究竟有多少耕地抛荒了，依靠短时间的访谈很难掌握。各地政府都把没有荒地作为政绩来体现，我们在某县调查，县政府介绍该县没有耕地抛荒，镇里、村里都说没有耕地抛荒。结果我们入户调查走访的第一户，就有荒地。下面是访谈时的一段对话。“您家几口人，有几亩地？”“我家共有7亩耕地，2亩田，5亩土。女儿都出嫁了，两个儿子和儿媳妇都外出打工，我一个人在家种地，老伴帮助大儿子带孙子。”“您今年多大年纪了，还能种这么多地吗？”“今年72岁了，身体不好，种不动了。“只种了离家近的2亩水田，种的水稻和油菜。离家远的是旱地，原来种玉米，现在顾不上了，已经荒了好几年了。”“为什么不出租给别人种呢？”“本来想转给别人种，但离村里远，不方便，没人愿意种。只能荒着了，地里长的都是草。”村民反映说，村里的水田，离家近的地一般没有撂荒现象，一是老人们珍惜土地，二是这些地产出较高，可以解决农户的口粮问题。撂荒地较多的是那些离村庄远，老年人耕种不方便或是没有灌溉条件的旱地。尽管我们从各地的统计中难以获得荒地的准确数据，但是我们从各地正面报道中对农村抛荒现象可以略见一斑。如“农民工返乡创业，200亩荒地变粮田”，“承包5000亩荒地，成为种粮大户”等等报道，充分说明了大量荒地存在是这些成绩取得的前提。多样化农业难以为继重视多样化农业资源的利用，包括多样化商业资源，多样化文化资源，多样化社会资源，从而发挥农业的多种功能作用，发挥农村多功能作用，对农业可持续发展和国家粮食安全具有重要意义。在农业现代化过程中，我们不能机械照搬美国的现代农业模式，而是要从我国传统农业中发现自己特色的农业现代化道路。应该看到美国的数量型规模化农业模式，不仅会造成自然生态失衡，也会导致经济社会生态失衡。农产品同质化、大宗化、金融化，由此投机动机制造的农产品产量和价格的大起大落，使农产品产销体系不断处于紊乱状态，极大地增加了市场不确定性，破坏了农产品的生产与消费的平衡。因此，多样化农业就有了存在的价值。我们知道，中国的传统农业是充分利用各种资源满足自身需求的有效生产与消费模式，农民在自家的地里生产多种粮食、蔬菜，菜叶和粮食的麸皮、残渣再做饲料养鸡、养猪，这是一种小而全的多样化体系。当然，这与今天提倡的多样化农业不是一个含义，但是却蕴含了多样化农业的理念。我们看到，当今的农村随着劳动力的锐减，农业产业单一化趋势越来越明显，种植业越来越强调所谓专业化，分散的养殖在许多农村几乎绝迹，农户消费依赖市场的趋势越来越明显，无疑增加了整个社会的农业风险。因此，充分利用地貌多样、气候多样、生态多样、物种多样、民俗文化多样，突出特色资源要素，发展地域性、多样化的农业，可以合理利用资源，满足消费者多样化、个性化需求。这种多样化的、化整为零的生产方式，是化解国际化风险的有效措施。然而，多样化的农业需要高素质和足够数量的农业劳动力来支持。（选自朱启臻赵晨鸣主编《农民为什么离开土地》）

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发布时间 2015-10-20 10:17