2015年3月，湖北省宜城市被列为全国农村宅基地制度改革试点市。目前，改革试点工作正按时间节点积极稳妥审慎推进，并已取得阶段性成果。一是摸清了宅基地“家底”宜城市共有宅基地11.24万宗，面积4.37万亩，户均982.4平方米。一户一宅9.27万户，一户多宅0.87万户，超占面积8.63万户。二是精心编制实施方案《宜城市农村宅基地制度改革试点实施方案》于2015年6月29日得到国土资源部批复。三是制定了7个办法（征求意见稿）即《农村宅基地有偿使用办法》、《农村宅基地自愿有偿退出办法》、《农村宅基地历史遗留问题处理办法》、《农村宅基地收益资金管理办法》、《农村宅基地回购资金管理办法》、《农村宅基地管理办法》、《农村宅基地制度改革村民自治办法》。同时，还起草了《农村宅基地面积标准专题研究报告》。四是开展试点示范在该市胡坪、钱湾、新华、白庙、何骆、刘台、黄冲、罗屋等8个村（社区）先行先试，其村庄建设规划已经编制完成，外业调查工作和属性录入建库工作已经全部完成，宅基地5714宗，已经公示5079宗，966宗已经具备发证条件。

有议论认为，“种粮补贴”，使一部分农民“拿着政府发给的补偿进城了”。这种议论，含有这样一种意思：农民进城成为市民，还该不该得“补偿”？其实，对农补贴，这是世界多数国家通用的做法。“种粮补贴”是我国产业政策中，惠农政策的重要组成部分，对保障我国粮食基本自给，有特殊意义。至于部分农民进城后，还拥有土地享受着“种粮补贴”，却不能就事论事。应该看到，农民保有土地进城，是预防进城失败“无退路”的一项有力措施。这部分农民暂时还得这笔钱，要从城市反哺农村的大局去理解。而这笔钱的实质意义，并不在于是进城农民得还是在乡农民得，关键是能不能真正起到调动农民种粮的积极性。从这个意义上讲，真正该得这笔钱的人，既不是单纯意义上的承包户，也不是进城农民或在乡农民，而应该是真正的粮食生产者——不管你是什么户籍身份，或以什么形式进行粮食生产。从以上看出，按“计税面积”发放“种粮补贴”，与当初的政策设计，可能已经产生了偏移，这种办法，现在与农民是否种粮或者生产粮食的多少，挂钩不是很紧。随着农村劳动力向城市转移、土地合理有序流转和新型农业生产经营主体的出现和增多，出现了“一些实际在种粮农民，拿不到这项补贴，拿到补贴的部分农民，实际没有种粮食”的情况。同时，由于农村土地的复杂性，也使得一部分真正种粮的农民，没有享受到补贴的实惠。

从2014年开始，中国农业发展进入黄金十年。经过2014-2015两年的全速发展，中国农业将进入黄金发展的钻石期。而作为农业的基础要素之一——农村土地，一直就是许多农业创富者们关注的重点。就在2015年年底的中央农村工作会议上，也明确提出，2016年针对土地改革要有重大动作。因此，可以预见的是，2016年农村土地政策将有重大改革，同时也将迎来千所未有的重大赚钱机遇！土地疯狂赚钱的3个关键环节都说农业火了，许多人纷纷流转土地，但农村土地究竟如何赚钱？又如何赚大钱？土地赚钱不在拿地上，也不在地域上，而关键在3个问题上——1.项目许多经营者花钱流转了土地，但由于没有好的项目结果无法盈利，成本无法收回，最后导致赔钱。也就是说，土地赚不赚钱，不在土地本身，而在于地上物！2.土地增值土地盈利主要是项目盈利，而要使土地翻倍增值，不是要使土地本身增值，而要通过经营使整个产业升值。3.补贴很多人抱怨拿不着补贴，觉得那都是离自己很遥远的事。其实不是补贴不好拿，而是你不会拿，才与补贴失之交臂！

山东高唐县后关村老张是流转了600亩土地的大户，一年种玉米和小麦两季。“我种粮收入五六十万没有问题，同时收储周边的农作物秸秆送到当地的泉林造纸厂，一年又能赚三四十万元，还有国家十多万的种粮补贴。”老张粗略一算，流转的600亩土地竟然创造出百万的收益!土地规模化经营不仅自身效益逐渐显现，国家政策扶持力度也加强，是现代农业大势所趋。适度规模经营和农村土地流转推进后，不少农户体拿到了实惠。土地怎样流转才能拿到国家补贴?根据土地相关文件要求，对符合以下条件的农村土地流转项目，财政对土地流转方按每亩100元的标准给予一次性奖励。1、具有稳定的土地流转关系，土地流转期限在3年以上，单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份合作社入股面积300亩以上)。2、对流转期限在三年以上的规模流转，流转价格的确定应采取实物计价、货币兑现或根据项目盈利水平和物价上涨情况分年段确定增长幅度，以确保农民长远土地收益不降低。3、对取得工商部门营业执照，具有示范带动作用、运作规范(有章程、股权证书、实行“保底分红”)的土地股份合作社优先扶持。4、符合土地承包政策法律、土地流转操作规范、流转合同手续完备。5、当地政府重视土地流转工作，能够安排土地流转扶持资金，用于对土地流转农户的奖励。流转了土地，种粮补贴归谁?《农村土地承包法》第七条规定，农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。另外，根据财政部、农业部最新公布的《关于调整完善农业三项补贴政策的指导意见》，自2015年起，将各地从中央财政提前下达的农资综合补贴中调整20%的资金，加上补贴种粮大户试点的资金和农业“三项补贴”增量资金，统筹用于支持粮食适度规模经营。这笔资金将重点补贴种粮大户、家庭农场、农民合作社、农业社会化服务组织等新型经营主体，即“谁多种粮食，就优先支持谁”。适度规模将获更多补贴2014年，国家倡导大规模流转土地发展规模农业，但到2015年一号文件，国家转变为鼓励合作社、家庭农场通过土地流转发展规模农业，并将稳步推进农村土地制度改革试点。未来，规模农业和种粮大户将获得国家更多的补贴!这意味着，对于农业企业、合作社、家庭农场来说，基于自身的承载能力去搞适度规模的土地经营，包括国家会在深耕、技术更新等一系列工作，都会有相应的补贴政策。流转土地前，你需要做好这些准备①规划一个赚钱的商业模式;②要打通流通和品牌环节;③为后期农业金融产品做好准备

1月8日，尉氏县第一批《农村集体土地使用证》试点颁发仪式在邢庄乡八里岗村举行。县长韩治群出席仪式并发放全县第一本新版集体土地使用证，县领导吕念来、陈国际等出席仪式。仪式上，县长韩治群把全县第一本新版集体土地使用证交到该村村民何全义的爱人手中。这本印着“尉土集（2015）第200201JC0001号”的集体土地使用证，对土地使用权人、土地所有权人、宅基地坐落、地号、使用权面积等一系列信息作出明确标示，并在右页粘贴着比例尺为1:200的宗地图。韩治群指出，农村集体土地确权登记发证工作涉及群众切身利益，是依法保护农民土地权益，促进社会和谐稳定的重要举措，也是推进农村土地管理制度改革、统筹城乡经济社会发展的必然要求。要充分认识农村集体土地确权登记发证工作的必要性和紧迫性，按照以点带面，全面推进的方式，努力把这项工作抓实抓好、抓出成效。据悉，启动仪式当天，共发放第一批新版集体土地使用证479户。延伸：土地确权让农民吃了定心丸！传统型的农民总是要有地可种，但是那几届的农民现在都上年纪了，地种不了了，也不能没有土地呀，现在吧，土地流转、大户承包、合作社入股，很多经营形式的出现让农民心里忐忑，要是将来土地成了别人的该咋弄啊。现在好了，国家要让农民放心，要确保农民离地不失地，干脆把土地使用权确定下来，农民家家户户都有地，国家给你发个确权证，只要拿着这个红本本，就有了法律保护，谁敢说这块地不是你的！其实这就像一颗定心丸，农民还怕啥呢。

2016年农村两权抵押贷款试点过程中如何保障农民合法权益？根据之前已经发布的《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，国家要从以下几个方面保护农户的合法权益、防范试点潜在风险。一是明确“两权”抵押贷款由农户、家庭农场、农民合作社等农业经营主体自愿申请，保证农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。二是强调要坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。三是强调要支持农业适度规模经营，鼓励对经营规模适度的农业经营主体发放贷款。四是要求试点地区政府采取利息补贴、发展政府支持的担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制。

《安徽省人民政府关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的实施意见》日前出台，明确了安徽省辖内农村承包土地(指耕地)的经营权和农民住房财产权(以下简称“两权”)抵押贷款试点工作的基本原则和主要任务，要求慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点，有效盘活农村资源、资金、资产，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式。坚持依法有序、自主自愿、风险可控《意见》指出，农村承包土地(指耕地)的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点，要坚持依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，引导农村土地经营权有序流转。《意见》明确，“两权”抵押贷款试点地区以县级行政区域为单位，在自愿申报基础上经省政府遴选推荐上报，试点地区名单以经全国人大常委会授权公布为准。开办“两权”抵押贷款业务的金融机构以在试点地区设立分支机构的银行业金融机构为主，原则上应覆盖全部银行业金融机构。明确七项试点任务建立“两权”抵押物处置机制《意见》提出了试点工作的八项主要内容及任务。一是加快推进确权登记颁证进度。探索建立流转土地经营登记备案制度，建立完善宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证制度，探索实行统一登记。二要建立“两权”抵押登记制度。规范登记流程，完善他项权利证书的发放和登记注销程序。农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。建立完善多级联网的农村土地产权交易平台，完善“两权”流转处置功能，建立“两权”抵押、流转、评估的专业化服务机制，支持以各种合法方式流转的农村承包土地的经营权用于抵押。三是规范“两权”价值评估行为。试点地区要建立“两权”抵押价值评估制度，努力做到一次评估、三年有效，切实减轻农民负担。探索建立“两权”价值评估的中介服务机构，引入独立的第三方评价机制。四是开发“两权”抵押贷款产品。金融机构要在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度，简化贷款管理流程。鼓励金融机构在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入，鼓励对经营规模适度的农业经营主体发放贷款。五是建立“两权”抵押物处置机制。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。试点地区要完善抵押物处置措施，鼓励通过挂牌流转、专设机构收储等方式，确保当借款人不履行到期债务或发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。探索建立宅基地使用权有偿转让机制，农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。六是建立风险缓释及补偿机制。采取利息补贴、壮大政策性融资担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等多种方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制，探索纳入“4321”新型政银担风险分担机制。大力推进农业保险和农民住房保险工作，扩大保险覆盖范围，充分发挥保险的风险保障作用。积极推进农村信用体系建设，为“两权”抵押贷款提供良好信用环境。七是加大货币政策扶持和监管政策支持。设立首期专项支农再贷款限额10亿元，后续限额将根据需求逐步增加。全部试点工作于2017年底前完成《意见》指出，“两权”抵押贷款试点要遵守物权法、土地管理法、农村土地承包法、城市房地产管理法等有关法律法规和政策要求，先在全国人大常委会授权试点地区范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。“两权”抵押贷款要由农户等农业经营主体自愿申请，流转土地的经营权抵押需经承包农户同意，抵押仅限于流转期内的收益，不得损害农民的土地承包权益。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。试点地区要完善确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险。坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。按照国务院统一部署，全部试点工作于2017年底前完成。集体林地经营权抵押贷款和草地经营权抵押贷款业务可参照该《意见》执行。

全国第一单农村宅基地抵押贷款在浙江义乌发放了！近日，义乌市北苑街道黄杨梅村村民季建忠，在义乌市行政服务中心国土局窗口，用自己的宅基地住房作抵押，从银行获得了30万元贷款，用于补充经营资金。让沉睡的资产转化为农民的活钱，这可是迈出了实质性的一步！如果你羡慕季建忠的好运，那么现在，这个好运同样可能降临到你的身上！因为——日前闭幕的第十二届全国人大常委会第十八次会议正式授权国务院调整相关法律，明确提出：在北京市大兴区等232个试点县（市、区）行政区域，允许以农村承包土地的经营权抵押贷款；在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域，允许以农民住房财产权抵押贷款；这些调整在2017年12月31日前试行。农村“两权”抵押贷款试点进入正式实施阶段！农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单所在省（区、市）试点县（市、区）北京市大兴区、平谷区天津市宝坻区、武清区河北省玉田县、邱县、张北县、平乡县、威县、饶阳县山西省运城市盐湖区、新绛县、潞城市、太谷县、定襄县、曲沃县内蒙古自治区呼伦贝尔市阿荣旗、兴安盟扎赉特旗、开鲁县、锡林郭勒盟镶黄旗、鄂尔多斯市达拉特旗、巴彦淖尔市临河区、赤峰市克什克腾旗、包头市土默特右旗辽宁省海城市、东港市、辽阳县、盘山县、昌图县、瓦房店市、沈阳市于洪区吉林省榆树市、农安县、永吉县、敦化市、梨树县、柳河县、洮南市、东辽县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、抚松县、梅河口市、公主岭市、珲春市、龙井市、延吉市黑龙江省克山县、方正县、讷河市、延寿县、五常市、哈尔滨市呼兰区、桦川县、克东县、富锦市、汤原县、兰西县、庆安县、密山市、绥滨县、宝清县江苏省东海县、泗洪县、沛县、金湖县、泰州市姜堰区、太仓市、如皋市、东台市、无锡市惠山区、南京市高淳区浙江省龙泉市、长兴县、海盐县、慈溪市、温岭市、衢州市衢江区、缙云县、嵊州市、嘉善县、德清县安徽省宿州市埇桥区、金寨县、铜陵县、庐江县、阜阳市颍泉区、黄山市黄山区、定远县、涡阳县、宿松县、凤台县福建省漳浦县、建瓯市、沙县、仙游县、福清市、武平县、永春县、屏南县、邵武市、古田县江西省安义县、乐平市、铜鼓县、修水县、金溪县、新干县、信丰县、吉安县、贵溪市、赣县山东省东营市河口区、青州市、平度市、沂南县、武城县、枣庄市台儿庄区、沂源县、寿光市、莘县、乐陵市河南省长垣县、安阳县、宝丰县、邓州市、济源市、长葛市、遂平县、固始县、浚县湖北省钟祥市、武汉市黄陂区、宜昌市夷陵区、鄂州市梁子湖区、随县、南漳县、大冶市、公安县、武穴市、云梦县湖南省汉寿县、岳阳县、新田县、桃江县、洞口县、沅陵县、慈利县、双峰县广东省蕉岭县、阳山县、德庆县、郁南县、廉江市、罗定市、英德市广西壮族自治区田阳市、田东县、玉林市玉州区、象州县、南宁市武鸣区、东兴市、北流市、兴业县海南省东方市、屯昌县、文昌市重庆市永川区、梁平县、潼南区、荣昌区、忠县、铜梁区、南川区、巴南区、武隆县、秀山土家族苗族自治县四川省成都市温江区、崇州市、眉山市彭山区、内江市市中区、蓬溪县、西充县、巴中市巴州区、武胜县、井研县、苍溪县贵州省德江县、水城县、湄潭县、兴仁县、盘县、普定县、安龙县、开阳县、六盘水市六枝特区云南省开远市、砚山县、剑川县、鲁甸县、景谷傣族彝族自治县、富民县西藏自治区曲水县、米林县陕西省杨陵区、平利县、西安市高陵区、富平县、千阳县、南郑县、宜川县、铜川市耀州区甘肃省西和县、金昌市金川区、武威市凉州区、陇西县、临夏县、金塔县青海省大通回族土族自治县、互助土族自治县、门源回族自治县、海晏县、海东市乐都区宁夏回族自治区平罗县、中卫市沙坡头区、同心县、永宁县、贺兰县新疆维吾尔自治区呼图壁县、沙湾县、博乐市、阿克苏市、克拉玛依市克拉玛依区农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单所在省（区、市）试点县（市、区）天津市蓟县山西省晋中市榆次区内蒙古自治区和林格尔县、乌兰浩特市辽宁省铁岭县、开原市吉林省长春市九台区黑龙江省林甸县、方正县、杜尔伯特蒙古族自治县江苏省常州市武进区、仪征市、泗洪县浙江省乐清市、青田县、义乌市、瑞安市安徽省金寨县、宣城市宣州区福建省晋江市、古田县、上杭县、石狮市江西省余江县、会昌县、婺源县山东省肥城市、滕州市、汶上县河南省滑县、兰考县湖北省宜城市、武汉市江夏区湖南省浏阳市、耒阳市、麻阳苗族自治县广东省五华县、连州市广西壮族自治区田阳县海南省文昌市、琼中黎族苗族自治县重庆市江津区、开县、酉阳土家族苗族自治县四川省泸县、郫县、眉山市彭山区贵州省金沙县、湄潭县云南省大理市、丘北县、武定县西藏自治区曲水县陕西省平利县、西安市高陵区甘肃省陇西县青海省湟源县宁夏回族自治区平罗县新疆维吾尔自治区伊宁市此次调整，意义重大！根据现有的《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》：土地所有权，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，是不得抵押的。而这次，国家暂时调整实施了法律规定，明确提出：在防范风险、遵守有关法律法规和农村土地制度改革等政策的基础上，赋予农村承包土地（指耕地）的经营权和农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款融资功能。但是您也要注意，既然国家的试点名单是分两个，那么侧重点一定是有所不同的。在农村承包土地的经营权抵押贷款试点地区，允许以农村承包土地的经营权抵押贷款；在农民住房财产权抵押贷款试点地区，允许以农民住房财产权抵押贷款。相应地区的农民，千万不要弄混了。“三农”专家、中国农业大学教授朱俊峰认为，虽然“两权”抵押贷款仅仅是在试点区得到了实施，但是这种尝试本身就是一种突破，将给“三农”发展带来巨大的影响：“农民拿这个钱可以去做一些工商业，也可以拿这个钱在农村扩大再生产，多租一些地、多上一些项目。总而言之，农民的房子作为不动产，以前是死水一潭，除了居住之外没有其它的用武之地。那么现在贷款之后，就可以把这块资产盘活。”

山东高唐县后关村老张是流转了600亩土地的大户，一年种玉米和小麦两季。“我种粮收入五六十万没有问题，同时收储周边的农作物秸秆送到当地的泉林造纸厂，一年又能赚三四十万元，还有国家十多万的种粮补贴。”老张粗略一算，流转的600亩土地竟然创造出百万的收益!的确，随着农村土地流转加快，规模经营效益显现。土地规模化经营，是土地通过转包、租赁、互换、入股等各种形式流转集中连片起来。土地规模化经营不仅自身效益逐渐显现，国家政策扶持力度也加强，是现代农业大势所趋。适度规模经营和农村土地流转推进后，不少农户体拿到了实惠。土地怎样流转才能拿到国家补贴?根据土地相关文件要求，对符合以下条件的农村土地流转项目，财政对土地流转方按每亩100元的标准给予一次性奖励。1具有稳定的土地流转关系，土地流转期限在3年以上，单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份合作社入股面积300亩以上)。2对流转期限在三年以上的规模流转，流转价格的确定应采取实物计价、货币兑现或根据项目盈利水平和物价上涨情况分年段确定增长幅度，以确保农民长远土地收益不降低。3对取得工商部门营业执照，具有示范带动作用、运作规范(有章程、股权证书、实行“保底分红”)的土地股份合作社优先扶持。4符合土地承包政策法律、土地流转操作规范、流转合同手续完备。5当地政府重视土地流转工作，能够安排土地流转扶持资金，用于对土地流转农户的奖励。流转了土地，种粮补贴归谁?《农村土地承包法》第七条规定，农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。另外，根据财政部、农业部最新公布的《关于调整完善农业三项补贴政策的指导意见》，自2015年起，将各地从中央财政提前下达的农资综合补贴中调整20%的资金，加上补贴种粮大户试点的资金和农业“三项补贴”增量资金，统筹用于支持粮食适度规模经营。解读：这笔资金将重点补贴种粮大户、家庭农场、农民合作社、农业社会化服务组织等新型经营主体，即“谁多种粮食，就优先支持谁”。适度规模将获更多补贴2014年，国家倡导大规模流转土地发展规模农业，但到2015年一号文件，国家转变为鼓励合作社、家庭农场通过土地流转发展规模农业，并将稳步推进农村土地制度改革试点。2016年，规模农业和种粮大户将获得国家更多的补贴!这意味着，对于农业企业、合作社、家庭农场来说，基于自身的承载能力去搞适度规模的土地经营，包括国家会在深耕、技术更新等一系列工作，都会有相应的补贴政策。流转土地前，你需要做好这些准备①、规划一个赚钱的商业模式;②、要打通流通和品牌环节;③、为后期农业金融产品做好准备

全面深化改革领导小组第五次会议9月29日召开。会议审议了三个改革方案，两个和三农有关。会议提出：“发展农业规模经营要与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应”。潜台词：悠着点，别走得太快太急，慢慢持续稳定地土地集中，慢慢持续稳定地释放劳动力。落在未来一个季度投资上，建议加大对宅基地和集体企业土地价值重估的标的关注力度。9月29日，全面深化改革领导小组第五次会议召开。有以下看点：1、会议审议了三个改革方案，两个和三农有关(《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》、《积极发展农民股份合作赋予集体资产股份权能改革试点方案》)，一个和科技创新有关(《关于深化中央财政科技计划(专项、基金等)管理改革的方案》)。和上次一样：“建议根据会议讨论情况进一步修改完善后按程序报批实施”。应该是原则上通过，部分细节需要修改，不用再次过会，修改稿走程序发出即可。2、农地流转和规模化运营方面争议最少，道理也很简单，未来几年，中国最大的问题在于潜在增速持续下行。怎么样才能稳住或者缓解潜在增速下行的压力呢？很简单，保证工业企业和服务业的劳动力供给就行。中国劳动力总人口开始见顶回落，放开单独二胎到形成新劳动力供给需要时间，唯一的办法就是有中国特色的“圈地”运动。在这里，圈地绝对不是一个贬义词。因为，它有中国特色。特色在哪儿呢？就在这句八股文：所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局(相比以往，三权分置是新提法，算预期内的突破)。在这里，所有权是虚的，承包权才是实实在在的东西。你甚至可以把承包权部分等同为所有权，哪怕农民进城了，这个东西依然在农民手里。经营权也是实实在在的东西，现在鼓励农民租出去。中国农民是幸运的，国家对农地的政策可以概括为一句话：可以租，不许卖。从不鼓励出租，到大规模出租，租金上涨是一定的(再次搬出安徽阜阳的数据，农地转让之前，300-400块钱每亩每年租金，大规模转让三年后，租金上涨至800-900元)。但是呢，鼓励出租不等于会很快一股脑儿被租完。这次会议提出：“发展农业规模经营要与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应”。潜台词：悠着点，别走得太快太急，慢慢持续稳定地土地集中，慢慢持续稳定地释放劳动力。所以，农地价值重估的过程或许会持续较长一个时间段，比如说5-7年。3、搞活农村集体经济，上一次大力发展农村集体经济，还是上世纪八十年代的事情。几十年时间过去了，集体经济的规模从举足轻重，逐渐逐渐变得可有可无。集体企业主营收入占比数据最能说明问题：不是集体经济在落末，而是其他经济发展太快。过去三十年的城镇化，基本上是以大为主的城镇化，所以农村集体经济发展速度严重滞后与城市经济。但是，从2013年底开始，中央明确提出新型城镇化道路。“新”在哪儿呢？新就新在“三个一亿人”，就地城镇化一个亿，然后农民工落地转为市民一个亿。新就新在“留得住浓浓的乡愁”，既要大城市，更要发展中小城镇。中小城镇和就地城镇化，靠什么呢？靠乡镇企业和集体经济，否则你让农民离开田间地头后吃啥？但是，经过几十年的发展，农民们想搞集体经济，最缺一样东西：资本。没有资本，你搞集体经济就是一句空话。进京赶考，你也要给点盘缠不是？所以呢，需要系统性考虑农民那什么入股的问题。左看右看，农民手中有的东西，无非那么几样：宅基地和农地。但是我们都知道，这些东西基本上是不怎么值钱的。怎么办呢？很简单，给农民手里财产一个价值重估的机会。农地价值重估靠租金上涨，租金上涨通过流转和规模化经营实现，宅基地重估靠集体建设用地入市。综合以上几点，落在未来一个季度投资上，建议加大对宅基地和集体企业土地价值重估的标的关注力度。

因生产需要，要向本地的银行贷款，我提出用自家的7亩耕地的承包经营权作抵押，但银行说这不符合法律规定，不同意贷款给我。请问，自家承包的土地真的不能抵押吗？根据《农村土地承包法》农村土地承包经营权按照取得原因的不同可以分成两种：一种是通过发包方和集体组织的成员订立土地承包经营合同，即通过村内家庭承包方式取得;一种其它方式，即“四荒”地的承包方式，为通过招标、拍卖、公开协商等方式设定的土地承包经营权。《农村土地承包法》第10条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。第49条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。第50条：“土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承;在承包期内，其继承人可以继续承包。”由于该条被规定在《土地承包法》的第三章“其他方式的承包”中，因此应认为不适用于家庭承包的情形。另外，抵押权也受到相关的限制，《承包法》和《物权法》只规定四荒地承包经营权的抵押，对家庭承包的土地经营权能否抵押没有明文规定。《担保法》34条第2款的规定，耕地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权属于不得抵押的财产，可见现行立法对家庭承包的土地能否抵押持否定态度。即土地是否可以抵押要看取得土地承包经营权的方式，如果是通过家庭承包方式取得则不可以抵押;通过其他方式取得的土地承包经营权则可以抵押。

2015政府收回划拨土地补偿为多少？国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定：新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”(或“七通一平”)土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。其基本计算公式是：土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数

2016年1月1日，时值元旦佳节，方洞镇组织了一次宅基地制度改革试点工作宣传活动。元旦当天适逢方洞场赶场，宣传活动场地有针对性地设置在了人流量相对较为密集的镇中心小学门口。“老辈子，过来了解一下国家的新政策嘛！拆旧房子有补助，建新房子有规划！”声音甜美的工作员正拿着麦克风向一名赶场的老大爷做着介绍，老大爷来到了宣传桌前，国土所工作人员对老大爷进行了详尽的政策宣传，对老大爷的一些疑问进行了解释，老大爷心中没有疑惑了，乐呵呵的说“现在政策好了，这是让我们农村人也能过上城里人的生活啊！我回去就给我儿子说，一定让他们参与这个事情。”那边，国土所长谢邦文指着新规划的农民社区规划图对一名中年大姐介绍到：“大姐，你看下，这是政府为你们新规划的房子，有大有小，户型随你选！”大姐笑哈哈的说到：“我家正准备修新房呢，有了这个政策，还是到农民社区修划算，我家修房子得省一大笔钱，现在的政府真是真心让农村群众脱贫致富啊！”“大姐你说得好！政府就是这个意思！”据悉，此次宣传活动政府出动宣传车辆2台，宣传人员15人，印发宣传传单、宣传新年挂历各1000份，均已现场发放完毕。宣传现场布置了宣传台、宣传标语、音响设备，力争将此次宣传活动做到最好。方洞镇此次的宅基地制度改革试点工作，涉及全镇，由增湾村、石牌坊村、陈田村3个村作为试点村先行铺开。方洞镇规划了龙源农民社区作为第一个解决全镇农民退出原宅基地后集中新建宅基地社区。方洞镇龙源农民社区是在十八届三中全会关于农村城镇化的精神指引下，结合本次农村宅基地制度改革而统一规划的一个新型农民社区。社区位于方洞镇陈田村（白鹤林），地处方洞镇上场口，地理位置优越、交通条件便利，本社区规划面积11300平方米，规划总建筑面积26000平方米，社区建成后，将入住农户180户。方洞镇陈田村村民委员会在镇党委、镇人民政府领导下，遵循“农村新社区纳入城镇化、社区实现园林化”的指导思想，实现公共服务到位、社会保障城乡一体化,努力将龙源社区建设成为环境优美、清洁宜居、低碳环保的新型农民社区。

明年土地供应方向是“补短板”“双创”及新产业用地将获重点保障记者黄晓芳本报北京12月29日讯记者黄晓芳从2016年中国土地政策蓝皮书新闻发布会获悉：2016年我国土地政策供应方向为补短板，重点保障创新驱动发展战略、大众创业万众创新用地，支持新产业、新业态的发展用地。中国土地勘探规划院院长高延利表示，2016年土地政策将重点围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的经济任务，为供给侧结构性改革提供助力。他表示，2016年土地供应的重心将放在调控区域经济平衡、倒逼土地利用方式转型、引导土地利用结构优化、促进土地用途混合布局等方面。建设用地的结构优化、闲置用地处置、低效用地再开发将成为未来满足发展用地需求的主要途径。2016年国土资源部也将选择一些地区开展系统性、整体性的土地制度改革试点，在重点实施农村土地征收、集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度改革试点的同时，与土地相关的财税、金融领域的改革也将协同推进。为实现建设用地总量控制和减量化管理，2016年国土资源部还将进一步完善土地用途管制，研究出台基于生态保护红线、永久基本农田红线、城市开发边界的国土空间治理和管控政策，构建新型的国土空间规划体系。高延利表示，2015年，为满足宏观经济发展与资源生态保护的需求，土地政策更加注重保资源和保发展的能力建设，更加注重参与宏观调控的科学化和精准化，更加注重制度建设的系统性和可操作性，并且稳妥推进了农村土地制度试点改革。

在刚结束的中央经济工作会议中，农改中最受瞩目的是农村土地制度改革问题。与广大农民朋友切身相关的消息。土流网小编简单整理一下此次土改里的一些重要内容，2016年实行的“土改”主要呈三大方向：1、农村土地承包经营制度改革将迎来系列部署。2、以农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革为代表的“三块地”改革试点将全面深入。3、耕地保护和补偿制度将迎来顶层设计。除此外还有就“三块地”进行了解析，目前来看“三块地”改革推进的步伐艰难，地方积极性不高。有相关人士表示土地征收范围或缩小。宅基地有偿或成核心，为了促使农民市民化宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制可能成为核心，这项改革会和农民工市民化时解决他们住房问题联动起来，对我们国家整体改革有长远的影响。农村土地承包法修改框架思路也将是新的一年里农村工作的一大亮点，并且有关部门准备适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案。“土改”的第三件大事是耕地保护和补偿制度有望迎来顶层设计。

2015年12月29日，中国土地勘测规划院召开“中国土地政策蓝皮书暨全国城镇土地利用数据汇总成果”新闻发布会。中国土地勘测规划院院长高延利主持会议。地政研究中心研究员王庆日介绍《2016年中国土地政策蓝皮书》的相关情况。地籍所所长姜栋介绍全国城镇土地利用数据汇总工作及汇总成果。《2016年中国土地政策蓝皮书》系统回顾了2015年出台的主要土地政策，对全年土地政策做了分析与评价，预判了2016年土地政策的基本走向。具体详情可点击2015年土地政策评述与2016年展望。2009-2014年，全国城镇土地面积增加165.0万公顷，增幅为22.8%，年均增长4.2%。增长速度总体呈逐渐放缓趋势，年度增幅由2010年的4.7%下降至2014年的3.7%。具体详情可点击全国城镇土地利用数据汇总成果分析报告

2015年12月24日，中央农村工作会议正在召开！据新华社消息，今年的农村工作会议将重点聚焦三个方面，农村土地改革、农业现代化、农业电商。为了第一时间发现新一轮农业政策重大利好，我们特别为您聚焦2016年中央农村工作会议关于农村土地改革的重大机遇！新一轮的农村土地改革，到底要改哪？1、农村土地征收制度改革2、集体经营性建设用地入市3、宅基地制度改革这次农村土地制度改革，看来中央是要动真格的了！我们先来看一看从2013年－2014年这2年国家的土地改革的提前布局：2013年：1、十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出赋予农民更多财产权利，要求建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。（目的：鼓励农村土地流转，通过农村土地流转来推动农业现代化发展，而从传统农业向现代农业转型，规模农业是必经之路，通过土地流转的方式为规模化经营农业提供加速度）2、从2013年中央一号文件提出在5年内完成农村土地确权颁证，也就是说计划在2017年12月份之前，全国农村土地确权工作要全面完成。（目的：明确农村土地确权，最直接的意图就是要明确目前农村土地的存量和现状，同时通过农村土地确权来保障农民的财产性收入。）2014年：中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。（目的：经过2013年一年的试点和发展，通过土地流转来拉动规模农业的发展，成果是有的，但规模化后的问题也是有的，例如“土地闲置”等等，2014年11月国务院发布的文件，从大的前提上还是鼓励发展规模农业，但要“适度”，那么应该怎么理解“适度”流转呢？这里的适度就是基于自有劳动力所能承担土地经营的最大面积）从2013年到2014年这两年还有很多的政策，包括：土地经营权抵押贷款政策、户籍制度改革等等，包括2015年《深化农村改革综合性实施方案》的文件中提到的健全耕地保护和补偿制度这些方面，都是为了2016年正式改革提供政策基础和改革基础。

12月24日中国领导人召开中央农村工作会议，计划2016年及之后几年的农村工作。聚焦农村工作的中央农村工作会议，将会对2016年的农业农村工作作出部署。记者梳理发现，总体来说，2015年的农村改革政策，都是围绕提升农业生产效率，提升中国农业竞争力的改革。其中包括具体政策落地和完善，有试点启动，也有对未来农业改革方向做顶层设计的政策方案，其中包括产权改革、经营改革、价格改革以及城乡一体化改革等。其在产业方面的表现是，第一，不管是三块地改革，还是农垦改革，土地市场被寄予诸多市场预期;第二，另外关于农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见发布，对执行中的法律障碍有了明确说法，这意味着农村金融有望进一步盘活;第三，其他包括支持农村电商发展意见等，相关政策、资本涌入农村，农村网络基建也在提升，农村电商在未来几年还有很大的空间。在农村改革宏观层面，从2014年发布的城镇化规划，到今年年底的经济工作会议，让“农民工进城买房”会成为2016年的热点，其对房地产去库存的实质影响，以及农民进城后相应的配套公关服务、就业岗位等，均值得关注。此次中央农村工作会议，最受瞩目的农村土地制度改革问题，2016年以农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革为代表的“三块地”改革试点将会进入全面落实阶段。

根据统计，今年以来，北京土地市场共有103宗土地实现出让，相比去年减少38宗，建设用地和规划建筑面积同比均大幅下滑，但土地出让金却创新高。实际上，今年以来标杆房企大举回归一二线城市，地王频现。业内人士指出，伴随着供应减少，一二线重点城市土地市场需求却在日益增加，土地市场竞争日益激烈。地王频现将导致未来豪宅供应增加，给豪宅市场带来压力。北京土地收入创新高在今年北京土地市场出让的103宗土地中，建设用地面积合计654.35万平方米，规划建筑面积1429.38万平方米，同比分别减少30%、14%，这一土地成交量也创近8年新低。虽然成交量创阶段性新低，但北京土地出让金总额高达1934亿元，同比增加17亿元，再创历史新高。根据统计，2013年和2014年北京土地出让金总额分别为1822亿元和1917亿元。不仅仅是北京，一二线城市土地市场近来升温明显。根据中国指数研究院统计，今年前11月，中国300个城市土地出让金、土地成交面积相比去年都有不同程度下滑。不过，11月300个城市土地出让金却创年内新高。尤其是一线城市及重点二线城市，升温态势更加明显。数据显示，2015年11月，一线四大城市成交地块出让金1062亿元，环比上涨133%，同比上涨47%，单月首次突破千亿元。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：“北京去年的住宅土地出让金收入规模约为1311亿元，预计2015年将超过1400亿元。其他不少一线、二线城市的土地市场也非常火热，很多城市的土地收入都将创近年来的新高。”豪宅市场面临压力“2015年楼市整体回暖，一些城市的豪宅、高价房销售情况理想，开发商一方面回拢了部分资金，另一方面也提升了拿地信心。”此外，胡景晖指出：“一线品牌房企普遍回归一线城市，而一线城市大都进入城市开发建设后期，优质地块已经不多，‘僧多肉少’使稀缺土地资源竞争加剧，进一步推高了地价。”亚豪机构副总经理任启鑫表示：“2016年北京豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场面临供大于求。对于房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，要付出额外的成本进行周边配套的升级打造。即便在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本相比周边项目高出一截，耗巨资打造出品质项目，由于成本制约其竞争力也存在一定短板。2016年对于房企来说将面临严峻考验。”胡景晖指出，2015年大量的高价地块的供应也意味着未来将有大量豪宅项目或准豪宅项目入市，而目前市场上的主力购房人群以改善型购房需求为主，这部分购房人群的需求主要以中低价位的紧凑户型为主，与豪宅高价项目并不匹配。2016年高价地转化出来的高价房供应量较大，有效需求不多，豪宅市场将面临较大的销售压力，存在一定的风险。“长远来看，不管是从地方财政还是控制房价的角度来讲，还是要逐步摆脱土地财政的模式，实现经济转型、金融创新和制度创新，避免高地价推高房价。”

农村土地政策多少年不变？耕地的承包期三十年不变。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条规定，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。